房價，還是總理說了算

每經(jīng)記者  徐奎松

話題緣起

        清明節(jié)前后，新華社、央視等中央新聞媒體連續(xù)報道我國房地產(chǎn)亂象。繼4月14日國務院常務會議推出差別化信貸和土地等新政策之后，4月17日，國務院又發(fā)布10號文件——《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（以下簡稱“國10號”）。

        短短幾天時間，北京、上海等多個地區(qū)立即呈現(xiàn)賣方降價、買方觀望、炒家拋售和房地產(chǎn)股票大跌的連環(huán)走勢，有報道稱深圳一投資客一次性甩空手中的680套房。北京二手房房源也暴漲四成，客戶量卻下跌八成，近七成老客戶轉(zhuǎn)向觀望，有業(yè)內(nèi)人士稱，“房價將跌30%?！?br/>
        在差別化信貸新政中，規(guī)定對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平?！皣?0號”則增加了內(nèi)容——商品住房價格過高、價格上漲過快、供應緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。

        房地產(chǎn)新政能否見效？今天我們邀請4位資深專家、業(yè)內(nèi)人士來進行解析。

新政定會遏制投機

        NBD：14日的國務院常務會議推出差別化信貸政策后，連續(xù)5天，北京、上海、深圳等地炒房客紛紛甩拋囤積房屋，有報道說深圳一投資客一次性甩空680套，十分驚人。這輪房地產(chǎn)新政能起多大的作用呢？

        易憲容：這輪房地產(chǎn)新政策只要嚴格執(zhí)行下去，對打擊房屋囤積、房屋投機和遏制高房價會起到立竿見影的效果。但是，這輪政策還不能一步到位。因為經(jīng)濟形態(tài)、市場形態(tài)和價格都在隨時變化，隨時都在影響著房地產(chǎn)市場。所以，最為關鍵的是，要嚴格執(zhí)行這些政策，“國10號”將有效遏制房地產(chǎn)投機。

        陳云峰：這次國務院出臺的房地產(chǎn)新政，估計實施的效果會很好，肯定會沉重打擊投機行為，僅就第二套房貸措施就可以限制50%的投機型銷量。一套、二套、三套都分別給予不同標準政策，我認為能起到立竿見影的作用。供求比例就會很快出現(xiàn)變化，老百姓的心理預期也會發(fā)生變化，房地產(chǎn)股大跌就應該是一種表現(xiàn)。

        從我們的統(tǒng)計分析情況看，從2009年初到現(xiàn)在為止，房地產(chǎn)市場的投資型和投機型群體，遠遠超過了自住型購房的總和。這次房地產(chǎn)政策是奔著打擊投機型暴漲需求、支持自住型需求和控制投資型需求這三個層面來的，實施差別化信貸政策，說明控制的方向比較準，力度就比較大，效果肯定好。

        通過國務院這次調(diào)控新政，我們也應該理順房地產(chǎn)改革的基本理念，就是如何調(diào)整自住型、改善型、投資型和投機型四個類型的發(fā)展和控制問題。第一套住房就是自住型，這是老百姓的基本需求型住房，用30%的信貸控制標準，這個標準基本能夠接受；第二項措施針對的是改善型，或是投資型，直接用了首付不得低于50%的信貸控制標準。實際上，國家是不鼓勵擴大第二套住房的，因為大量家庭擁有第二套住房，不僅占了社會資源，減少了第一套住房需求比例，也為宏觀調(diào)控帶來了很大的麻煩。對于第三套房的信貸限制政策，原則上看，熱點地盤和熱點區(qū)域是不鼓勵貸款，不僅不鼓勵，而是打擊性政策很明確。

借錢炒房才最可怕

        NBD：房價什么時候能回落？之前有報道說，目前北京和上海等一些房價暴漲地區(qū)，全款買房的比例在50%以上。所以，有人認為這種差別化信貸新政對這個全款買房的群體沒有約束力，而且這個群體也是炒房的主力之一。如何看待這個問題？

        陳云峰：對于高房價什么時候能落下來的問題，還要看市場的反應。按目前的勢頭判斷，5月底就可以看到房價的真正走勢。

        對于全款購房的說法，我的看法沒有那么高的比例。像北京地區(qū)房價這么高，真正能以全款買房的投機型炒房客，比例應該不大。反過來說，對于那些用全款購房者，目前是沒有辦法控制的?，F(xiàn)在的問題是，有錢人在炒房，沒錢的借錢也在炒房，借錢炒房才是最可怕的，如果這種局面持續(xù)下去，就有可能把中國經(jīng)濟拉向崩潰的邊緣。

        所以我認為，信貸政策不可能解決100%的問題，能抑制住全民炒房趨勢，遏制住靠信貸炒房勢頭，就是成功的宏觀調(diào)控政策。

        NBD：房地產(chǎn)新政出臺還不到一周，房地產(chǎn)股股價大幅下跌，銀行股也明顯下跌，如何看待這個問題？

        尹中立：從4月19日股市表現(xiàn)看，除了地產(chǎn)股大幅度下跌之外，銀行股下跌也十分醒目，19日股市地產(chǎn)指數(shù)跌8.3%，金融指數(shù)跌7.5%，二者成為領跌主力。

        對房地產(chǎn)的調(diào)控為什么會傷及銀行？在2009年新增信貸中，房地產(chǎn)貸款占兩成多，地方融資平臺占五成左右。地方政府融資平臺很多是沒有現(xiàn)金流的公司，還款資金來源只能依靠土地出讓收入，如果房地產(chǎn)不景氣，這些信貸資產(chǎn)的質(zhì)量就要打折扣。據(jù)有關部門統(tǒng)計，融資平臺的貸款已經(jīng)超過10萬億，而2009年地方財政收入僅3萬億左右，負債超過收入的好幾倍，每年的利息支出就達4000多億，每年1萬多億的土地出讓收入能夠讓這些負債的風險暫時掩蓋起來。如果沒有土地收入的增長，這些資金的周轉(zhuǎn)就成為巨大的問題，地方財政的風險一觸即發(fā)，最終會演變成為銀行的風險。

        我估計，這次房地產(chǎn)調(diào)控新政不僅會導致房地產(chǎn)價格出現(xiàn)拐點，而且會結(jié)束2009年以來的股市反彈，股市將重新進入下降通道。

交易所得稅將出臺？

        NBD：國務院明確敦促財政部、稅務總局要加快研究制定引導個人合理住房消費和調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益的稅收政策。眼下，我們應該先實施哪個稅種？是物業(yè)稅、特別房產(chǎn)消費稅，還是房產(chǎn)保有稅？

        易憲容：房地產(chǎn)交易所得稅應該馬上就會出臺。與物業(yè)稅相比較，房地產(chǎn)交易所得稅很容易實施，操作方便，就是賣一套房屋就上繳一筆所得稅的概念，但發(fā)生虧損時就可以不用上繳。而稅基是多少，得等具體的細則發(fā)布后才知道。

        物業(yè)稅難面世，因為物業(yè)稅是個龐大的稅種，要人大立法，需要很長的時間。而且涉及每人擁有多少套房子具體數(shù)據(jù)統(tǒng)計的問題，以及稅基是多少等等因素，需要展開房屋大普查，詳細登記注冊備案等等。

        陳云峰：我判斷，房地產(chǎn)稅收未來的發(fā)展方向可能會從環(huán)節(jié)稅轉(zhuǎn)向持有稅，這個方向應該是明確的。環(huán)節(jié)稅的特征是賣了房子才繳稅，持有稅的特點是，占據(jù)多大面積的房子就按比例繳稅。而且我認為，未來將要實施的房地產(chǎn)稅  （目前通稱物業(yè)稅）應該參照個人所得稅的原則，給個基數(shù)標準，基數(shù)以內(nèi)的不繳稅，基數(shù)以上的就要交稅。

        NBD：是否可以采取降低或者減免二手房交易營業(yè)稅的辦法，增加供給以抑制房價上漲？

        陳云峰：二手房交易早應該降低稅費了。這些稅費成本實際上都轉(zhuǎn)嫁給了消費者。我認為，應該減少甚至取消營業(yè)稅。目前二手房的交易稅中，有5%的營業(yè)稅，3%的契稅，還有3%的中介費等?，F(xiàn)在北京、上海等大城市，二手房的成交量已經(jīng)是2倍于商品房，成為房產(chǎn)交易主體，應該降低稅費，減少流通環(huán)節(jié)的價格，擴大供給，銷售價格才會降下來。所以，我認為，營業(yè)稅應該降到1%或是2%，或者完全取消。

新政利于經(jīng)濟轉(zhuǎn)型

        NBD：房地產(chǎn)新政的實施，對我國經(jīng)濟有什么影響？

        曹建海：我認為國務院這次對房地產(chǎn)的調(diào)控帶有很強的  “試點性”。你看，哪個城市屬于“商品住房價格過高、上漲過快、供給緊張”，從而可以列為本次調(diào)控重點呢？恐怕沒有任何一個城市愿意承認。北京、上海、廣州、深圳、重慶、天津等地的市長，應該都不會承認自己的地區(qū)符合條件。

        在我看來，還應該對所有的城鎮(zhèn)、所有的商業(yè)銀行采取嚴厲的指令性政策，盡快收緊貨幣政策，并對調(diào)控房價不力的地方黨政一把手嚴厲問責，這樣才能把房地產(chǎn)泡沫控制好。

        如果此次房地產(chǎn)新政能達到把投機行為擠出去，化解房地產(chǎn)泡沫，對優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構，促進民生，消去金融風險和債務風險以及不良貸款風險都會有利，將會把經(jīng)濟發(fā)展主要動力匯集到民生和新型戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)領域，有利于經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型和制度創(chuàng)新。

        結(jié)束語：前段時間我們也曾討論“房價是總理說了算，還是總經(jīng)理說了算”的話題，從目前的情況以及專家們的分析看，連續(xù)出臺的房地產(chǎn)新政還是能起到作用的，也就是說，如果能嚴格執(zhí)行這些政策，再加上合理的差別化稅收政策，“房價，歸根到底是總理說了算”。

　對話記者　  　

每經(jīng)記者：徐奎松

　對話嘉賓　  　

易憲容  社科院金融所研究員尹中立  社科院金融所研究員陳云峰  北京華業(yè)地產(chǎn)副總裁曹建海  社科院工經(jīng)所研究員



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