房價(jià)是總理說了算 還是總經(jīng)理說了算

每經(jīng)記者  徐奎松  宛霞  張敏  實(shí)習(xí)記者  胡巖

話題緣起

        中國的地價(jià)、房價(jià)最近出現(xiàn)了戲劇性的變化，某種意義上已經(jīng)演變成為一種較量：在全國“兩會(huì)”上，《政府工作報(bào)告》提出要“堅(jiān)決抑制部分城市房價(jià)過快上漲”、“抑制土地價(jià)格過快上漲”；“兩會(huì)”結(jié)束之后，遠(yuǎn)洋、保利、華潤、首開、合景泰富等國有地產(chǎn)商反其道而行之，高價(jià)奪標(biāo)拿地皮，僅“兩會(huì)”結(jié)束次日——3月15日，北京市就誕生了三個(gè)“央企地王”，而“地王”周邊的房價(jià)也應(yīng)聲上漲。最近，溫總理在不同場合反復(fù)強(qiáng)調(diào)要抑制高房價(jià)，而央企卻在北京創(chuàng)下每平方米3萬元的樓面地價(jià)紀(jì)錄和52.4億元地塊總價(jià)紀(jì)錄。

        是調(diào)控政策在與高房價(jià)較量，還是總理與總經(jīng)理在較量？或者是調(diào)控政策與高房價(jià)根本就沒有較量？中國的房價(jià)，到底是總理說了算，還是企業(yè)的總經(jīng)理說了算？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》18日采訪了5位地產(chǎn)界人士及專家學(xué)者，就這些問題進(jìn)行解讀。

總理的決心  尚需轉(zhuǎn)成量化措施

        NBD：《政府工作報(bào)告》說得非常明確，要堅(jiān)決抑制部分城市房價(jià)過快上漲、抑制土地價(jià)格過快上漲?！皟蓵?huì)”余溫尚在，央企卻在北京市以創(chuàng)紀(jì)錄價(jià)格奪標(biāo)，將中國的房地高價(jià)推到極點(diǎn)。因此，央視名嘴白巖松在“新聞1+1”中提出：中國的房價(jià)到底是總理說了算？還是企業(yè)的總經(jīng)理說了算？

        秦兵：當(dāng)然是總理說了算。從過去幾年中，我們都可以看到總理對(duì)高房價(jià)“堅(jiān)決抑制”的決心。問題是，總理“堅(jiān)決抑制”的決心需要轉(zhuǎn)化成具體的量化措施，是控制房價(jià)的具體辦法，也就是國家發(fā)改委和住房建設(shè)部要出臺(tái)一個(gè)具體的控制房價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。但到現(xiàn)在為止，沒有一個(gè)具體的控制措施。央企之所以瘋狂高價(jià)拿地，原因就是沒有限制的政策制度。

        NBD：高房價(jià)，無措施，財(cái)政的腰包先鼓起來。釀成這種局面的背后原因之一，就是總理與總經(jīng)理有一個(gè)共同的工作職能，為工作人員發(fā)工資。為了發(fā)工資，財(cái)政就得有錢，而財(cái)政的20%幾乎來自房地產(chǎn)，一些地方財(cái)政來自房地產(chǎn)的收入大概占到40%~60%。

        秦兵：你說得對(duì)，總理與總經(jīng)理一樣要給大家發(fā)錢，從發(fā)工資的角度看，房價(jià)太低，一旦房價(jià)太低，財(cái)政收入就會(huì)減少，發(fā)工資就會(huì)成問題。

        NBD：央企為何敢無視總理“堅(jiān)決抑制高房價(jià)”的要求，以高價(jià)拿地？

        秦兵：在我國，土地是絕對(duì)的壟斷性供應(yīng)，而央企有的是壟斷資源：一是特殊地位的壟斷；二是與相關(guān)土地拍賣政府部門的關(guān)系壟斷；三是資金上的壟斷；還有一個(gè)特殊壟斷，就是央企不怕違約，拿塊地不論要花50億、80億，還是100億，一般私企不敢拿出這么多錢，而央企的錢是銀行的，即使央企未必能拿出這么多的流動(dòng)資金，政府也不會(huì)封其賬號(hào)。因?yàn)檠肫笫钦模恋嘏馁u也是政府在做，一個(gè)賣方，一個(gè)買方，還有一個(gè)銀行是資金提供方，三者盡管發(fā)生了交易行為，但都是一家人。政府不敢讓央企破產(chǎn)，一旦破產(chǎn)，所有的后果還得政府來處理。

        陳云峰：我覺得是三大沖動(dòng)造成央企頻繁出手：首先是利潤沖動(dòng)，現(xiàn)在房地產(chǎn)根本不愁賣，只要拿到地，利潤就有保證；其次是資金沖動(dòng)，央企資金充裕，盡管國家發(fā)改委說“4萬億投資沒一分進(jìn)入樓市”，但央企融資容易而且成本低廉；三是投機(jī)沖動(dòng)，我國實(shí)體經(jīng)濟(jì)實(shí)際上并沒有完全走出低谷，類似中國兵器和中國煙草這樣的企業(yè)都來房地產(chǎn)市場，或許能說明這些企業(yè)在自己的行業(yè)內(nèi)不再愿意繼續(xù)付出，看到房地產(chǎn)市場規(guī)則簡單賺錢容易就希望進(jìn)入。

        鄒曉云：我也有同樣的看法：一方面是央企資金雄厚；另一方面在于實(shí)體經(jīng)濟(jì)不振，央企必須轉(zhuǎn)移資金風(fēng)險(xiǎn)，而房地產(chǎn)業(yè)則保持著向好的勢頭，吸引了央企的大量資金。

提首付比例  助長央企地王產(chǎn)生

        NBD：有觀點(diǎn)認(rèn)為，將土地出讓金首付款提高到50%，同時(shí)將競買保證金比例提高至20%，助推了央企的壟斷？

        鄒曉云：在一個(gè)真正的市場中，無論大企業(yè)還是小企業(yè)，都應(yīng)該有平等的競爭機(jī)會(huì)。這些舉措在一定程度上，確實(shí)抬高了開發(fā)商的拿地門檻，同時(shí)也減少了一些惡性競爭，減少如大龍地產(chǎn)拿下“地王”后又無力開發(fā)的現(xiàn)象。在土地市場尚不規(guī)范的情況下，短期內(nèi)只能采取這些政策。

        馮科：在土地出讓中，首付款繳納比例不得低于全部土地出讓價(jià)款的50%，表面上抑制了地價(jià)的過快上漲，但現(xiàn)在卻是在“招拍掛”拍賣槌之下不斷產(chǎn)生新的“地王”。在之前的土地出讓中，多數(shù)開發(fā)商的土地出讓首付款僅為20%，不少開發(fā)商通過銷售回款來補(bǔ)繳土地價(jià)款，而現(xiàn)在要求中標(biāo)單位首次交款不得少于50%，實(shí)際是從資金要求上對(duì)開放商進(jìn)行限制，提高開發(fā)商的融資難度。但同時(shí)也可能帶來新的土地壟斷，即資金雄厚的大開發(fā)商和國有企業(yè)將更容易拿地。

        NBD：有報(bào)道說，3月15日，北京誕生三“央企地王”的同時(shí)，“地王”周遍有的房價(jià)上漲了2000元/平方米，央企推高地價(jià)，對(duì)房價(jià)影響有多大？

        陳云峰：央企進(jìn)入房地產(chǎn)后，出手力度讓人咋舌，確實(shí)推高了房價(jià)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)沖擊明顯，且?guī)碡?fù)面影響。其實(shí)，企業(yè)之間應(yīng)該是平等的，央企進(jìn)入房地產(chǎn)市場并不違法違規(guī)。只是作為“國字級(jí)”的國資委控股企業(yè)也去充當(dāng)抬高房價(jià)的角色，人們感情上比較難以接受。

        鄒曉云：我有不同的看法，央企插手主業(yè)以外的業(yè)務(wù)，本身就是一種不規(guī)范行為，在一定程度上造成了市場的不公平競爭。同時(shí)，一些央企不顧后果高價(jià)拿地，在開發(fā)商握有定價(jià)權(quán)的機(jī)制下，地價(jià)成本轉(zhuǎn)移到房價(jià)上，并最終轉(zhuǎn)嫁到購房者身上，給購房者帶來沉重的負(fù)擔(dān)。

        NBD：18日，國資委召開新聞發(fā)布會(huì)對(duì)外吹風(fēng)，稱“有房地產(chǎn)主業(yè)的中央企業(yè)要帶頭執(zhí)行國家法律法規(guī)和有關(guān)政策”和“處于調(diào)整階段的中央企業(yè)集團(tuán)下屬控股或參股的房地產(chǎn)公司，要帶頭貫徹國家房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的相關(guān)政策，在董事會(huì)中發(fā)揮作用”。這些說法看起來有點(diǎn)含糊。

        秦兵：國資委的這些說法，對(duì)抑制房價(jià)起不了作用。我的看法是，央企今后就不要介入土地競拍，應(yīng)該通過立法用政策制度規(guī)定下來。

        陳云峰：我覺得國資委這次打出的“剎車令”會(huì)有一些效果，但肯定不會(huì)像大家想象的那么好。因?yàn)閾?jù)我了解，很多央企并不是國資委占百分百股份的，在一些央企，國資委的股份只有很小的一部分，而在香港、海外上了市的央企，其權(quán)利方在股東大會(huì)，國資委不能完全做主。

        聽從國資委這個(gè)  “行政指令”的央企，也只能是國資控股占絕對(duì)優(yōu)勢的企業(yè)。但上市公司、股權(quán)股東機(jī)構(gòu)復(fù)雜的企業(yè)，可能難以受制于“剎車令”，這些公司不聽，我想國資委也是無計(jì)可施。

問責(zé)一把手  或可控制地價(jià)高漲

        NBD：去年以來，我國出臺(tái)了“國4條”、“國11條”等一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，但有不少人認(rèn)為政策并無實(shí)質(zhì)性內(nèi)容？

        陳云峰：我覺得我們國家經(jīng)濟(jì)還在受金融危機(jī)影響中，還存在二次探底的風(fēng)險(xiǎn)。把三個(gè)熱點(diǎn)：規(guī)范房地產(chǎn)、防通脹、防止經(jīng)濟(jì)二次探底風(fēng)險(xiǎn)放在一起說，能夠感覺出“國4條”、“國11條”這些政策是在控制，“控制”的是增幅，而不是在抑制，這是國家在處理局部和整體的關(guān)系。

        NBD：用制度限制，能有效果嗎？為什么不用法律手段？

        秦兵：我剛才也說過，應(yīng)該通過立法的形式，禁止央企參入土地競拍。國有企業(yè)本來就應(yīng)該為民生服務(wù)，應(yīng)該在私營企業(yè)無法介入的領(lǐng)域去作為。房地產(chǎn)業(yè)是個(gè)高暴利行業(yè)，國有企業(yè)進(jìn)入就是與民爭利。

        NBD：從長遠(yuǎn)看，應(yīng)該如何有效地抑制“地王”頻出、地價(jià)高企的現(xiàn)象？

        鄒曉云：我認(rèn)為應(yīng)該從利益鏈條上進(jìn)行操作?？砂凑宅F(xiàn)有規(guī)定，對(duì)企業(yè)收取土地閑置費(fèi)。如果這一規(guī)定能嚴(yán)格執(zhí)行，可以有效地促進(jìn)供應(yīng)，并抑制地價(jià)的上漲。同時(shí)，建議對(duì)房屋收取空置費(fèi)，還要向土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)的持有者征收物業(yè)稅，從而增加開發(fā)商和持有人的持有成本，減少持有量，更好地調(diào)解市場供需。

        曹建海：現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場已經(jīng)成為了一個(gè)“賭場”，參與者是地方政府、房地產(chǎn)商、投機(jī)者。那些沒有購買能力的消費(fèi)者已經(jīng)被排除在外，即使動(dòng)用存款挺進(jìn)樓市的購房者，也大多處于投資性需求而非自住性需求。房地產(chǎn)不斷膨脹，央企手頭資金過于寬綽，地方政府還債壓力巨大，在這種局面下，擊鼓傳花的游戲已經(jīng)輪到央企，未來市場一旦逆轉(zhuǎn)，央企即被套牢。一個(gè)簡單的解決辦法就是問責(zé)“一把手”，誰拿“地王”誰“下課”。

        NBD：房地產(chǎn)業(yè)是地方政府的主要財(cái)政來源，所以地方政府被認(rèn)為是直接或間接推高房價(jià)的始作俑者，如何看待這個(gè)問題？

        秦兵：按照《物權(quán)法》的規(guī)定，國有土地的權(quán)力行使人是國務(wù)院，其收益也應(yīng)該歸國務(wù)院。國務(wù)院所獲得的土地收益，再按比例重新?lián)芨督o地方政府，也就是中央財(cái)政的再轉(zhuǎn)移支付。而地方政府如何讓獲得收益？就是通過改善民生服務(wù)和不動(dòng)產(chǎn)稅來獲得收益，但現(xiàn)在情況并非如此。

        馮科：我覺得最簡單的辦法就是要改革，用改革來取代臨時(shí)的政策。應(yīng)該進(jìn)行稅制的改革，不要讓土地出讓金成為地方財(cái)政主要來源，現(xiàn)在很多沿海地區(qū)土地出讓金占到了財(cái)政收入的60%~70%，這個(gè)比例太高了。所以，地方政府對(duì)土地、地價(jià)的上漲就有一種渴望，地價(jià)上漲前提是房價(jià)要上漲，因?yàn)榈貎r(jià)是面粉，房子是面包，面粉漲價(jià)得要面包先漲價(jià)，因?yàn)橛袆?dòng)機(jī)，所以會(huì)激勵(lì)推高房價(jià)。

改房地產(chǎn)法

可定兩年不能交易

        NBD：假如取消GDP的政績考核，限制地方政府介入房地產(chǎn)業(yè)，房價(jià)能降下來嗎？

        秦兵：要是能做到這一步，地方政府就不會(huì)哄抬價(jià)格，房價(jià)肯定就會(huì)降下來。中央政府是不會(huì)哄抬價(jià)格的，地方政府才是積極的推動(dòng)者。我國的所有法律條文中，沒有一條規(guī)定用GDP考核政績，現(xiàn)在完全是政府的人為行為，所以，有人叫這是“搶劫數(shù)量考績法”。

        “堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲勢頭”上作為不多，很難想象對(duì)于保障中低收入城鎮(zhèn)家庭和平抑商品房價(jià)格能起到多大的作用。政府對(duì)房價(jià)所定的基調(diào)是“穩(wěn)定”，這其實(shí)是“穩(wěn)定高房價(jià)”，也就是說房價(jià)可以漲，但只能慢慢漲。

        NBD：限制房價(jià)，我們可不可以用修改《房地產(chǎn)法》的形式加以規(guī)范？

        秦兵：實(shí)際就應(yīng)該修改《房地產(chǎn)法》。比如說，規(guī)定兩年之內(nèi)不允許交易。僅就這一規(guī)定，房地產(chǎn)投機(jī)就會(huì)大幅縮水，房價(jià)就會(huì)降下來。前段時(shí)間，有大陸號(hào)稱百億的房地產(chǎn)商到臺(tái)灣囤地炒房，臺(tái)灣相關(guān)部門立馬出臺(tái)政策，規(guī)定兩年之內(nèi)不允許出售交易，效果就很好，我們也可以采取這種辦法?，F(xiàn)在，是溫總理采取具體措施的時(shí)候了：一是讓地方政府徹底退出土地拍賣序列；二是地方政府通過不動(dòng)產(chǎn)稅來獲得收益；三是購買商品房后，兩年之內(nèi)或是五年之內(nèi)不允許買賣交易。最后，我建議在全國人大組成全國房地產(chǎn)委員會(huì)，專門治理房地產(chǎn)業(yè)。

        結(jié)束語：中國13億人口，大多數(shù)是普通工薪階層，擁有住房是很多人的夢想。但是目前的高房價(jià)，將大部分人擋在樓市的大門之外?，F(xiàn)在，國土部已經(jīng)出手，國資委也已經(jīng)出手，我們希望有更多的國務(wù)院部委出手，形成合力，完成溫家寶總理在今年《政府工作報(bào)告》中提出的調(diào)控房價(jià)目標(biāo)。按照3月17日召開的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議的要求，如果有關(guān)部門沒有在一年之內(nèi)解決問題，將遭到嚴(yán)肅處理，讓我們看政府部門的實(shí)際行動(dòng)吧。

　訪談?dòng)浾摺?nbsp; 　

每經(jīng)記者：徐奎松  宛霞  張敏  實(shí)習(xí)記者：胡巖

　訪談嘉賓　  　

秦  兵  北京京華律師事務(wù)所律師陳云峰  北京華業(yè)地產(chǎn)副總經(jīng)理曹建海  社科院工經(jīng)所研究員馮  科  北大房地產(chǎn)金融研究中心主任鄒曉云  中國土地勘測規(guī)劃院副總工程師



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