劉煜輝：中國(guó)高房?jī)r(jià)：體制造就的流動(dòng)性游戲

劉煜輝（社科院金融專(zhuān)家）

        2002年底，朱镕基總理離任前重提“恐高癥”，強(qiáng)調(diào)在大好形勢(shì)下一定要看到問(wèn)題，不要被沖昏頭腦?！拔翌A(yù)料（GDP）全年會(huì)超過(guò)8％——我不希望超過(guò)8％，這個(gè)形勢(shì)太好了，我有恐高癥，我就是怕太高了，太高將來(lái)怎么辦，你能維持8％嗎？或甚至于更高。”他認(rèn)為，樓市經(jīng)濟(jì)是靠不住的，“現(xiàn)在投資的增長(zhǎng)60％靠房地產(chǎn)，房地產(chǎn)的推動(dòng)能力很大，建筑材料工業(yè)、鋼鐵工業(yè)都上去了，但將來(lái)如果沒(méi)有這樣的拉動(dòng)力怎么辦？難以為繼??！”他又說(shuō)，“我也不是說(shuō)問(wèn)題很大，我就是說(shuō)，某些城市——我沒(méi)說(shuō)全部城市，它的房地產(chǎn)有一點(diǎn)熱，不是‘過(guò)熱’，是有一點(diǎn)熱，現(xiàn)在就應(yīng)引起注意”；“我們要更加著力培養(yǎng)人民群眾的購(gòu)買(mǎi)力，特別是農(nóng)民的購(gòu)買(mǎi)力，才能拉動(dòng)這個(gè)生產(chǎn)，而不是單純靠投資”；“這個(gè)房地產(chǎn)，特別是高級(jí)房地產(chǎn)，尤其是在大城市的高檔房地產(chǎn)能不能保證賣(mài)掉呢？你不能把這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)都加在銀行身上，我只是提出一個(gè)預(yù)測(cè)，也不是警告，要小心一點(diǎn)。”（摘自《朱镕基：本屆總理任期的最后100天》，《財(cái)經(jīng)時(shí)報(bào)》2003年3月2日）

        在目前高房?jī)r(jià)的背景下，再看看這段文章，或許能引起我們的某些反思?，F(xiàn)在，學(xué)者們常用房?jī)r(jià)收入比和租金回報(bào)率衡量不合理的中國(guó)房?jī)r(jià)，在體制下卻是理性選擇的結(jié)果。

        從供給面看，地方政府壟斷土地供給為房?jī)r(jià)提供上漲的引擎。于是，體制下，中國(guó)地產(chǎn)商就不再是簡(jiǎn)單的生產(chǎn)企業(yè)，而是土地銀行，其獲利模式是靠經(jīng)營(yíng)大量土地儲(chǔ)備并從土地未來(lái)升值中獲利。只要銀根不緊，地產(chǎn)商幾乎沒(méi)有任何壓力，拿地和開(kāi)發(fā)的錢(qián)幾乎可以全部來(lái)自信貸。更關(guān)鍵的是，地方政府與開(kāi)發(fā)商高度的利益同向，“打死”開(kāi)發(fā)商，政府的收入從何來(lái)？地方政府會(huì)自覺(jué)地控制供給為開(kāi)發(fā)商保值，出了那么多  “地王”，地產(chǎn)商卻不用擔(dān)心有一天“面粉比面包貴”，因?yàn)檎畷?huì)主動(dòng)和他們協(xié)商，以保持最大的共同利益，比如容積率，給他們提升個(gè)百分之幾十，可以給他們加樓高，甚至修改規(guī)劃以躲囤地處罰等等，辦法多得很。所以，“痛痛快快地拿地，有節(jié)制地開(kāi)發(fā)”是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)賺不賠的金科玉律。

        從需求面看，城市化和工業(yè)化加速階段所蘊(yùn)含的剛性需求，貨幣超發(fā)所導(dǎo)致的通脹壓力逼著房屋完全脫離消費(fèi)屬性，而淪為跟黃金一樣的天然保值品，黃金沒(méi)有使用價(jià)值，而中國(guó)房?jī)r(jià)可以不必看租金回報(bào)率。其實(shí)，更關(guān)鍵是信貸條件的放松。如果銀行系統(tǒng)愿意為未來(lái)負(fù)債和資產(chǎn)質(zhì)量惡化而承受更多的責(zé)任，中國(guó)超級(jí)大的人口基數(shù)足可以將沒(méi)有支付能力的需求變成現(xiàn)實(shí)需求，而且能釋放很多年。當(dāng)然中國(guó)金融部門(mén)技術(shù)低下會(huì)制約了其杠桿放大能力，但人口基數(shù)實(shí)在巨大。盡管不能像美國(guó)人搞花樣翻新的各種次貸創(chuàng)新，但中國(guó)人傾三個(gè)家庭之力足以攢齊一份房貸的首付。

        中國(guó)銀行的房貸幾乎很少顧及借貸人的第一還款來(lái)源和能力。最近看到的一位中國(guó)臺(tái)灣作者寫(xiě)的書(shū)，她在德國(guó)大學(xué)當(dāng)研究員，有一份不算微薄的薪水，想貸款置業(yè)，卻不被銀行通過(guò)，因?yàn)樗米C明在未來(lái)還貸的10年、15年或20年期間持續(xù)有固定收入。這在中國(guó)有可能嗎？

        盡管最近政府調(diào)控房地產(chǎn)的稻草密集地扔出，但仍然不能就此排除中國(guó)房?jī)r(jià)是否還會(huì)進(jìn)入一次飆漲階段，因?yàn)橹袊?guó)經(jīng)濟(jì)中本能的極強(qiáng)的投資和信貸的“動(dòng)物精神”仍在。

        房?jī)r(jià)下跌趨勢(shì)形成中短期還難以奢望，除非取消期房預(yù)售和迅速開(kāi)啟物業(yè)稅，決心準(zhǔn)備好了嗎？去年賣(mài)了4.4萬(wàn)億人民幣的房子，回籠的資金足夠地產(chǎn)商撐過(guò)一年半載，面對(duì)不確定的未來(lái)，開(kāi)發(fā)商也會(huì)調(diào)整策略，盡可能控制新開(kāi)工量和延長(zhǎng)建設(shè)期，現(xiàn)金若過(guò)快變成資本形成，一旦形勢(shì)有變，那將是“下油鍋”的感覺(jué)。2007年和2008年盲目開(kāi)工所形成高庫(kù)存的教訓(xùn)，我相信多數(shù)開(kāi)發(fā)商還是心有余悸，如果不是危機(jī)及時(shí)到來(lái)，恐怕當(dāng)下的地產(chǎn)商要倒掉大半。

        而未來(lái)兩三年中，銀根已經(jīng)難以實(shí)質(zhì)性緊起來(lái)了，這一輪政府投資主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)刺激，注定明后年內(nèi)貨幣供給和信貸都會(huì)維持一個(gè)高水平。只要整體銀根寬松，地產(chǎn)商不愁拿不到錢(qián)，沒(méi)有必要再傾銷(xiāo)。

        盡管很多理由支持中國(guó)的房?jī)r(jià)跌不下來(lái)，但從長(zhǎng)期看，任何國(guó)家都不可能抗拒未來(lái)人口和社會(huì)結(jié)構(gòu)變化的客觀規(guī)律――老齡化。當(dāng)一個(gè)國(guó)家家庭的財(cái)富主要由房產(chǎn)構(gòu)成時(shí)，當(dāng)“90后”的中國(guó)富裕家庭都擁有（或繼承）3套以上的房產(chǎn)時(shí)，誰(shuí)來(lái)維持這個(gè)國(guó)家的家庭財(cái)富不貶值？靠那些想進(jìn)城的農(nóng)民工嗎？這是一個(gè)值得思考的問(wèn)題。



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