馮海寧：土地財(cái)政是樓市調(diào)控最大“敵人”

馮海寧

        中國(guó)指數(shù)研究院近日推出的《2009年中國(guó)土地出讓金年終大盤(pán)點(diǎn)》顯示，去年中國(guó)土地出讓金總額達(dá)1.5萬(wàn)億元。其中，國(guó)內(nèi)70個(gè)大中城市土地出讓金共計(jì)10836億元，比2008年增加140%。中國(guó)社科院研究人員表示，根據(jù)去年一些重點(diǎn)城市土地出讓收入的同比增長(zhǎng)率估算，全國(guó)土地出讓的收入可能高達(dá)2.2萬(wàn)億元。

        2009年全國(guó)土地出讓收入究竟是多少，無(wú)論是中國(guó)指數(shù)研究院還是社科院學(xué)者，其實(shí)都摸不清真實(shí)數(shù)字，即使是國(guó)土資源部最終公布的數(shù)據(jù)，也不可能一網(wǎng)打盡所有土地出讓收入。這是因?yàn)檎信膾斐鲎尩耐恋厥杖胗捎诠_(kāi)便于統(tǒng)計(jì)，而通過(guò)協(xié)議劃撥等方式出讓的土地由于過(guò)程不透明，收入則難以統(tǒng)計(jì)，所以，真實(shí)數(shù)據(jù)是難解之謎。

        不過(guò)，可以肯定的是，“賣(mài)地”已經(jīng)成為地方政府財(cái)政收入的主要支柱，不少城市如北京的土地出讓金占財(cái)政收入比例接近五成。土地財(cái)政被稱為“第二財(cái)政”，其實(shí)在某些地方已經(jīng)超越第一財(cái)政。這顯然是一個(gè)危險(xiǎn)的信號(hào)，因?yàn)橥恋刎?cái)政綁架的不但是地方政府，而且還綁架了公共利益，一旦出讓土地收入減少，政府對(duì)公共事務(wù)的投入也要受影響。

        因此，必須盡快把地方政府從土地財(cái)政泥潭中拉出來(lái)。一方面是培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，挖掘新的財(cái)政收入來(lái)源；另一方面要加大中央財(cái)政轉(zhuǎn)移支付力度，對(duì)中央與地方的利益進(jìn)行重新分配。在1月8日進(jìn)行的中共中央政治局第十八次集體學(xué)習(xí)上，胡錦濤總書(shū)記強(qiáng)調(diào)必須深化財(cái)稅體制改革，健全中央和地方財(cái)力與事權(quán)相匹配的財(cái)政體制。我們希望財(cái)稅體制改革的步伐能夠快一些。

        顯而易見(jiàn)，作為地方政府的主體稅種，物業(yè)稅一旦開(kāi)征，原來(lái)進(jìn)入中央財(cái)政的稅費(fèi)將轉(zhuǎn)入地方政府的“口袋”。然而，由于種種原因，物業(yè)稅短期內(nèi)開(kāi)征似乎并不現(xiàn)實(shí)。來(lái)自國(guó)稅總局的最新消息是：物業(yè)稅短期內(nèi)開(kāi)征不真實(shí)，社會(huì)傳聞沒(méi)有依據(jù)。而且，新出臺(tái)的“國(guó)十一條”也沒(méi)有提及物業(yè)稅。這就讓中央與地方利益重新分配變得不確定。

        在筆者看來(lái)，土地財(cái)政已經(jīng)成為樓市一系列宏觀調(diào)控的最大  “攔路虎”。雖然最新出臺(tái)的政策不少涉及土地財(cái)政，如  “拿地首付不低于50%”可抑制開(kāi)發(fā)商拿地沖動(dòng)。不少市場(chǎng)觀察人士也認(rèn)為，2009年的出讓土地收入冠軍——杭州在2010年土地市場(chǎng)出現(xiàn)下滑的可能性很大，地價(jià)降幅會(huì)達(dá)到10%至20%。但筆者卻不這么樂(lè)觀，因?yàn)橥恋刎?cái)政的現(xiàn)狀并未改變，地方政府還有可能千方百計(jì)哄抬地價(jià)、對(duì)開(kāi)發(fā)商拿地后不及時(shí)開(kāi)發(fā)采取容忍態(tài)度。

        據(jù)報(bào)道，在不計(jì)成本、天價(jià)拿地進(jìn)而推高房?jī)r(jià)上漲預(yù)期后，2009年誕生的一些“地王”又開(kāi)始申請(qǐng)修改規(guī)劃。業(yè)界關(guān)注的是，地方政府在去年狂攬萬(wàn)億元后，是否會(huì)放行這些“地王”的修改申請(qǐng)？在筆者看來(lái)，開(kāi)發(fā)商以修改規(guī)劃的方式逃避開(kāi)工，地方政府放行“地王”的修改申請(qǐng)，這種可能性很大。因?yàn)榈胤秸坏?nbsp; “卡”開(kāi)發(fā)商的脖子，誰(shuí)還給地方政府創(chuàng)造收入？

        因此，有關(guān)方面要意識(shí)到土地財(cái)政是“國(guó)四條”、“國(guó)十一條”等政策落地的最大“敵人”，是土地違法、地價(jià)與房?jī)r(jià)飆升的禍根。只有早日解決土地財(cái)政這一頑疾，樓市調(diào)控才有可能一調(diào)就靈。



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