宏觀調(diào)控政策頻出 地產(chǎn)大牛市還能持續(xù)多久？

每經(jīng)記者  楊羚強  發(fā)自上海

        元旦剛過，房地產(chǎn)市場又遭遇連續(xù)利空：先是傳出物業(yè)稅模擬可能從試點城市轉(zhuǎn)向全國，之后各地紛紛根據(jù)國務(wù)院遏制房價上漲的四項措施制訂了針對本地的房地產(chǎn)調(diào)控政策，全國房地產(chǎn)調(diào)控先行的上海，更是確定了二套房的界定標(biāo)準(zhǔn)。中原監(jiān)測系統(tǒng)顯示，12月28日~1月3日一周，上海、北京、天津、杭州住宅成交面積環(huán)比下降三成左右。

        樓市突然由熱變冷，人們不禁要問：2010年的房地產(chǎn)市場還能延續(xù)大牛市嗎？

論需求：

投資減少將減緩房價漲速

        “2009年快速上漲的住房價格，是高流動性下投資需求快速進(jìn)入市場的結(jié)果。”這是中原地產(chǎn)對2009年各主要城市房價大幅上漲原因的分析。他們的依據(jù)是今年中原成交的各類二手高端住宅成交比例由年初的10%上升至目前的20%至25%。

        事實上，幾乎整個行業(yè)的開發(fā)商都認(rèn)為，今年房地產(chǎn)價格大幅度上漲，是因為有了投資客的加入。上海一家高端別墅項目的負(fù)責(zé)人曾告訴記者，今年的M2增長幅度已經(jīng)接近30%，M1的增長也已經(jīng)達(dá)到20%左右。M2、M1增長和通貨膨脹間有9個月的時間差。正是預(yù)計到了未來可能發(fā)生的通貨膨脹，很多企業(yè)主將一部分閑置的資金轉(zhuǎn)化為房屋。

        這一現(xiàn)象如同多米諾骨牌向普通購房者蔓延。今年十一二月，北京、上海等地的多個樓盤鬧“樓荒”，不少樓盤一開盤就被搶購一空。

        中原地產(chǎn)的分析認(rèn)為，各國在金融危機后普遍實施寬松的貨幣政策，目前全球短期利率已是歷史低點。中國樓市過去幾年所表現(xiàn)出來的穩(wěn)定性和過去幾個月房價上漲的速度，都將持續(xù)吸引各類資金進(jìn)入。另外，一些內(nèi)資機構(gòu)紛紛從海外基金那里整體收購房地產(chǎn)項目，諸如上海的中房森林別墅、東海廣場以及上海廣場等物業(yè)都相繼傳出已被內(nèi)資機構(gòu)收購的消息。

        第一太平戴維斯上海公司董事長劉德楊昨日稱，在一系列針對投資者的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策實施后，今年以上海為代表的一線城市住宅價格漲幅將大大放緩，以上海為例，今年房價最多只有不超過百分之十的小幅上漲。而上海今年的住宅供應(yīng)預(yù)計只有1800萬平方米，將小于去年的2000萬平方米。

        不過，劉德楊又稱，仍然會有投資者冒險進(jìn)入樓市。去年年底，香港的銀行里大約流入了5000億港元準(zhǔn)備進(jìn)入內(nèi)地，其中有一部分資金就是針對樓市。樓市的投資性需求，很難因為宏觀調(diào)控被徹底抑制住。

        不過，投資涌動的熱潮可能會在2010年上半年冷卻。國務(wù)院連續(xù)出臺的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，讓投資者的心態(tài)有所變化，不再把房地產(chǎn)作為資金流向的唯一目標(biāo)。而中原地產(chǎn)的觀點是，只要投資客離開樓市，房價即使不會下跌，上漲速度也會大大放緩。

談供應(yīng)：

多個城市“樓荒”將持續(xù)

        投資者的離開，似乎不足以導(dǎo)致房價大幅度下跌。因為多數(shù)業(yè)內(nèi)人士都認(rèn)為，今年上半年以前，樓荒現(xiàn)象將會延續(xù)。2008年，全國房地產(chǎn)市場普遍積壓嚴(yán)重，按當(dāng)時的銷售速度，多個城市的庫存兩年都無法清空。進(jìn)入2009年，這一情況發(fā)生逆轉(zhuǎn)，由于市場需求猛升，但房源短時間內(nèi)無法增加，導(dǎo)致多個城市發(fā)生“樓荒”。

        上海的庫存商品住宅面積由一年前的接近1000萬平方米，下跌至如今的400萬多平方米左右。截至2009年12月1日，北京市在售樓盤的數(shù)量從年初的443個銳減至354個。

        中原地產(chǎn)的研究報告認(rèn)為，2010年，房地產(chǎn)市場“樓荒”將延續(xù)。報告對比了歷年住宅新開工面積和兩年后住宅銷售面積之間的關(guān)系，發(fā)現(xiàn)正常情況下兩者之間的比率應(yīng)穩(wěn)定在1.13左右。根據(jù)上述觀察，假如2010年住宅維持2009年的銷售水平，全國商品住宅市場會有約2億平方米的缺口；如果住宅銷量較2009年下降15%~20%，住宅供應(yīng)量仍會有約6000萬平方米的缺口，這將導(dǎo)致供求矛盾在2010年上半年表現(xiàn)得尤為突出。

        中遠(yuǎn)地產(chǎn)對40家知名開發(fā)商2003年至2009年期間在8個重點城市所獲取地塊的跟蹤調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這些開發(fā)商旗下未銷售的項目中，大部分處于在售或待開發(fā)狀態(tài)，目前在建的項目所占比重普遍很小。而只有在建項目，才有可能成為明年上半年市場的供應(yīng)主力。根據(jù)上述資料預(yù)測，明年上半年房地產(chǎn)市場的供應(yīng)將依然短缺。其中，一線城市的供求矛盾比二線更為突出，以廣州、深圳兩市尤為明顯。

        由于新房供應(yīng)的減少，二手房在2009年的市場上唱起了主角。多地二手房的成交比重都要大于新房，成為市場上的另類供應(yīng)。調(diào)查顯示，北京、上海、深圳、廣州等地2005年以來的新房供應(yīng)量，除個別年份外，都處于不斷下跌趨勢。在這一情況下，二手房代替新房成為當(dāng)?shù)厥袌錾系闹饕?yīng)。

議資金：

開發(fā)商再融資難度加大

        業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，推動房價上漲的另一個原因是開發(fā)商擁有充裕的資金。

        2008年，國家實行貨幣緊縮政策，各房企幾乎無法從銀行獲得新的貸款。而股市的劇跌，又基本斷絕了增發(fā)融資的希望。但在2009年，開發(fā)商的資金普遍充裕。

        截至2009年11月底，萬科、中海十大標(biāo)桿房企共計獲得各類融資2344億元，其中包含新增授信額度1222億元。預(yù)計全年各類融資金額共計達(dá)2000億元，比2008年增加169%，相當(dāng)于各開發(fā)商銷售額的79%。

        與此同時，增發(fā)、上市等也成為開發(fā)商融資的手段。中海的母公司——中建股份、恒大地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)等先后登陸H股和A股市場，中海、保利、萬科等公司也紛紛通過增發(fā)獲取資金。

        在2009年10月之后，新保險法的出臺也為房企和金融企業(yè)間搭起橋梁，資信高、規(guī)模大的房企將陸續(xù)受益于這一新的融資渠道。綠城、金地先后與中國平安集團簽訂戰(zhàn)略協(xié)議，規(guī)模共計達(dá)250億元。

        市場融資的寬松，為開發(fā)商爭取更多銷售額創(chuàng)造條件。截至2009年11月底，十大標(biāo)桿房企總成交面積達(dá)2815萬平方米，預(yù)計全年將達(dá)3000萬平方米，比2008年增長73%。萬科、綠城、綠地、保利、中海等五家房地產(chǎn)公司已經(jīng)宣布銷售額突破400億元，富力、恒大、龍湖等一大批房地產(chǎn)公司創(chuàng)造了有史以來最佳銷售業(yè)績，百億俱樂部由原來的十家左右大幅增至二三十家。

        銷售額的上升增加了開發(fā)商的現(xiàn)金流，為他們提高項目售價創(chuàng)造條件。中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，6月底，十大標(biāo)桿房企在售項目成交均價比年初最低時增長了16%；8月，銷售均價甚至達(dá)到了10893元/平方米。

        不過，有消息稱，中國證券監(jiān)督管理委員會（以下簡稱中證監(jiān)）上市部在12月3日召集多家房產(chǎn)企業(yè)融資部門負(fù)責(zé)人舉行內(nèi)部會議，主題為再融資與高房價的關(guān)系。中證監(jiān)內(nèi)部人士指，征求國土部意見后，中證監(jiān)已暫緩審核房企融資申請。今后，房企無論是IPO還是再融資，都得征求國土部意見。與此同時，國務(wù)院總理溫家寶14日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議也明確，要加強房地產(chǎn)信貸風(fēng)險管理。未來，開發(fā)商的現(xiàn)金流面臨考驗。

探政策：

貨幣收緊才能扭轉(zhuǎn)房價走勢？

        雖然國務(wù)院連續(xù)出臺針對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策，但機構(gòu)普遍認(rèn)為，上述政策僅僅只是打擊投資者，對普通消費者的購房需求沒有影響。市場幾乎不可能步入2008年那樣的絕對低迷。惠譽評級在一份報告中表示：“預(yù)計2010年不會有行業(yè)的重拳政策措施，因為房產(chǎn)市場的任何大調(diào)整都可能阻礙總體經(jīng)濟增長。”

        國際貨幣基金組織（IMF）的一位代表也為中國樓市吹暖風(fēng)，認(rèn)為國內(nèi)房地產(chǎn)市場有著強勁的基本面，可以抵擋資產(chǎn)泡沫形成的風(fēng)險，因為中國的不動產(chǎn)價格是在長期下跌后上漲的，承受能力一直在提高。尤其是中低價位住房價格相對居民收入已經(jīng)出現(xiàn)了下跌，且政府對中低價位住房領(lǐng)域提供扶持。所以，房地產(chǎn)市場的基本面很強勁。

        上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭認(rèn)為，遏制房價的四項意見未來可能進(jìn)一步細(xì)化，如針對大戶型、高檔房的物業(yè)稅明年會加快推出，極有可能先在部分城市試點實轉(zhuǎn)；對外資購房可能會重新緊縮，重申“171號文”；轉(zhuǎn)售房子的個稅也可能會從嚴(yán)征收。

        此外，金融方面也可能會有新政策出臺。隨著2010年我國通貨膨脹可能顯形，將推動資產(chǎn)價格高漲，年中或?qū)⒂芯o縮政策出臺，尤其是“二套房貸政策”只會越來越緊。

        至于今年會否還有新措施出臺，這要看市場如何演變。如果今年房價繼續(xù)瘋漲，必然有打壓投機的新政出臺。最新數(shù)據(jù)表明，11月全國70個大中城市房價環(huán)比上漲1.2%，同比上漲5.7%，雙雙創(chuàng)下今年最高月度漲幅；商品房銷售量亦比10月增長近11%。

        不過，CRIC聯(lián)席執(zhí)行總裁丁祖昱認(rèn)為，只要貨幣政策沒有大的轉(zhuǎn)向，無論中央再出什么樣的房地產(chǎn)調(diào)控政策，房價依然將持續(xù)走穩(wěn)，開發(fā)商的業(yè)績也會繼續(xù)紅火。



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