葉檀：通過租房市場調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)

每經(jīng)評論員  葉檀

        房地產(chǎn)市場要擺脫夢魘般的局面，必須從城市化進程與政府的中立性上做文章。

        高房價已經(jīng)阻礙了中國城市化的進程，讓越來越多的人成為邊緣群體。由于房價漲幅遠遠超過了租金的上漲幅度，北京樓市租售比在11月首次突破了1：500，部分區(qū)域甚至達到了1比600，這意味著出租一套商品房至少要過40年才能收回成本，有的甚至需要50年，這還沒有算上通脹、借貸種種成本。

        在商品房價格節(jié)節(jié)上升的同時，租房市場卻在保持平穩(wěn)甚至微幅下降。據(jù)我愛我家市場研究中心數(shù)據(jù)表明，10月份北京市月租金均價為2504元/套，環(huán)比下降了0.40%，較去年同期的2532元/套下降了1.11%。高端租賃市場的交易均價為5177元/套，環(huán)比上漲3.58%，較去年微漲0.66%。普通民宅租賃價格環(huán)比微跌了0.74%。上海和廣州的租金水平幾乎保持不變。

        這說明，在最基本的租房市場，由于不存在投資空間，沒有成為吸納貨幣的海綿體，租房市場價格基本保持平穩(wěn)，因此以租房價格計的CPI保持穩(wěn)定。既然政府以租房、裝修等價格作為CPI中的居住類指標，那就讓租房市場名副其實，發(fā)揮真正穩(wěn)定中國房地產(chǎn)市場的作用，讓居民通過租房實現(xiàn)居者有其屋的理想。如果中國的租房市場火爆，而房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，那么將出現(xiàn)令人羨慕的城市化進程。

        相比一手房市場，目前的租房市場冷冷清清，原因就在于租房市場存在天然缺陷，需要政府介入、維持市場穩(wěn)定之處，政府蹤影全無。

        租房市場一無安全感，法律既沒能保護租房者的利益，也沒有保護房東的利益。由于房租上漲、房東嫌貧愛富、坐地起價將房客掃地出門之事層出不窮。筆者曾聽說上海一年輕大學教師因為不愿意向房東多繳納200元的房租，回到家中發(fā)現(xiàn)家具全被扔在屋外，房門已經(jīng)換了鎖。動輒搬遷對于租住者而言是無法承受之重，在大城市搬一次家意味著重新選擇工作地點，意味著布置的家具全部搬動，意味著重新尋找交通設(shè)施，搬一次家就削弱一次安全感，最終壓垮租房者。

        德國法律對租房者權(quán)益的保護非常完善——如果租房者沒錢支付房租，房主不能將其趕出去，而需要上法庭，提供證據(jù)證明租房者確實沒有足夠收入，而這一過程既費時又費錢。因此，雖然德國房價并不算貴，但有六成家庭一輩子租房。加拿大等國也對租住者實行嚴格的法律保障。

        租房市場二無制度保障。租房不能入戶，這就讓租房市場一潭死水；租房不能落戶，新婚者根本不敢養(yǎng)兒育女，沒有戶口沒有準生證不能在本地入學，試問，這一連串的問題有哪個部門認真解決了？如果租房不能落戶，就會逼著所有的年輕人買房，在這種政策下仍然堅持把租房價格計入CPI，實在是讓人無話可說。房價高怪丈母娘，真是滑天下之大稽。

        今年兩會上，九三學社曾建議，為激活租賃市場，城市流動人口租房達到一定時間，即可轉(zhuǎn)入戶口。但有某些“專家”表示城市無法承受壓力，目前只有一些城市的廉租房、公共租賃房能夠辦理落戶手續(xù)。按這些專家的意見，中國永遠不可能有發(fā)達的租房市場，大家全都擠入一手房市場，而投資者手握數(shù)套住房，任由房屋空置，浪費社會資源。一個最大的難題是，如果居民大批進入租房市場，以租房解決中國城市化進程中的住房短缺，政府的土地財政怎么辦？筆者曾經(jīng)說過，二次房改不如二次土改，政府必須放棄土地財政，必須放棄對土地一級市場的控制，沒有任何一個大國是靠出售土地的收入來支撐政府支出、提供公共產(chǎn)品的，唯一的辦法是通過產(chǎn)業(yè)振業(yè)、通過稅收進行公共財政運作。以內(nèi)地如此大的空間，向香港地區(qū)學習賣地，難道也想學習香港的產(chǎn)業(yè)空心化？

        房地產(chǎn)市場固然要擺脫對政府的依賴，首要條件是政府要擺脫對房地產(chǎn)的依賴。離開房地產(chǎn)利益鏈條，代之以公開透明的稅收體制；解決租房體系存在的體制性漏洞，讓中低收入階層在租住房中安居樂業(yè)。

        房地產(chǎn)是中國經(jīng)濟的定時炸彈，地方政府喝了房地產(chǎn)收益的迷魂湯，不應(yīng)該忘記銀行的按揭、瘋狂的投資比例。如不改進，中國房地產(chǎn)市場不會引發(fā)次貸危機，但會引發(fā)嚴重的貨幣危機。



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