方星海：房地產(chǎn)新政或很快出臺

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者  田蕓  發(fā)自北京

        年關(guān)將近，市場對于樓市政策是否會轉(zhuǎn)向充滿關(guān)注。昨日，上海市金融服務(wù)辦公室主任方星海在北京出席金融市場年會時表示，考慮到房地產(chǎn)和股票市場高速的資產(chǎn)增值，降低這些領(lǐng)域尤其是房地產(chǎn)領(lǐng)域的杠桿率是很有必要的?！拔艺J(rèn)為大家很快就能看到央行和銀監(jiān)會出臺這些新政策。”方星海預(yù)測。

        這已是相關(guān)官員本月第二次發(fā)出樓市扶持政策可能在年底轉(zhuǎn)向的信號。此前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林透露，鑒于目前經(jīng)濟(jì)回暖、房地產(chǎn)市場向好的形勢，2008年出臺的一系列樓市優(yōu)惠政策有可能在年底到期終止。

        A股在第一時間對方星海的發(fā)言作出反應(yīng)。昨日收盤，房地產(chǎn)板塊整體下跌0.67%，成為當(dāng)天明顯走弱的板塊。樓市調(diào)控是否一觸即發(fā)？如果真調(diào)，政府會采取怎么樣的方式？

“利息調(diào)整”難獲認(rèn)同

        中國房地產(chǎn)業(yè)在金融風(fēng)暴中恢復(fù)的速度令人震驚，從今年二季度開始，樓市復(fù)蘇勢頭強(qiáng)勁，房價甚至超越了2007年時的最高點(diǎn)。中國指數(shù)研究院最新房地產(chǎn)行業(yè)報告稱，10月全國主要城市住宅總成交面積環(huán)比上漲約12%，成交面積環(huán)比上漲的城市有21個，北京和杭州漲幅位居前列，環(huán)比分別上漲21.17%和8.53%。

        在這種勢頭下，有類似于方星海這樣的官員出面預(yù)測房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)整顯得順理成章。但建行宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)家趙慶陽并不認(rèn)可方星海關(guān)于調(diào)整利息的觀點(diǎn)?！袄⒌恼{(diào)整關(guān)鍵要考慮是否有通脹壓力，經(jīng)濟(jì)基本面是否真正恢復(fù)，光是因為房地產(chǎn)可能產(chǎn)生的泡沫就調(diào)息，我認(rèn)為是不可能的?！壁w慶陽表示，雖然有一些國家已經(jīng)開始加息，但都屬于和中國經(jīng)濟(jì)聯(lián)系不是很緊密的國家，中國的利息不會受到他們的影響，現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)還處于一個比較脆弱的恢復(fù)層面，預(yù)計中央短期之內(nèi)還是會延續(xù)穩(wěn)定的金融政策。

        廣發(fā)證券的分析人士認(rèn)為，目前經(jīng)濟(jì)整體并沒有通脹跡象，調(diào)高利息并不會起到控制房地產(chǎn)的目的，反而會從側(cè)面加大房產(chǎn)成本，甚至推高房價?！胺叫呛５陌l(fā)言應(yīng)該只是一個建議而已?！睒I(yè)內(nèi)知情人士表明，目前沒有任何關(guān)于利息調(diào)整的風(fēng)聲。

“取消優(yōu)惠”可能性更大

        對于方星海發(fā)言，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為是“猜中了一半”。趙慶陽指出，“今年一年房地產(chǎn)的漲幅確實(shí)驚人，是到了一個應(yīng)該調(diào)整的階段，我預(yù)計跟房產(chǎn)相關(guān)的優(yōu)惠政策在年底之前會有所改變。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任任王玨預(yù)測，被終止的政策可能包括契稅、營業(yè)稅減免；首套及改善型購房按揭利率7折優(yōu)惠；房地產(chǎn)開發(fā)項目自有資本金低額度等。

        業(yè)界預(yù)期如果政策真的在年底被調(diào)整，房價也只會小幅震蕩。中銀國際最新報告稱，即使出臺相關(guān)調(diào)整政策，對市場影響也不大。如二手房交易營業(yè)稅調(diào)整可能對二級市場有一定的影響，但對一級市場影響較??；銀行已開始收緊二套房優(yōu)惠利率，即便調(diào)整對市場的影響亦較小。

國企或成為房地產(chǎn)調(diào)控利器

        廣發(fā)證券資深房地產(chǎn)研究員指出，國家試圖調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)，加強(qiáng)對房地產(chǎn)業(yè)的掌控已經(jīng)很長時間，但是效果一直不甚理想。除了慣用的金融杠桿和政策調(diào)整，政府有可能會試圖通過讓更多的國有企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)來加強(qiáng)其對房地產(chǎn)業(yè)的控制力量。

        中國國際金融有限公司的經(jīng)濟(jì)學(xué)家表示，去年一年里，國有企業(yè)在購買土地上花費(fèi)了史無前例的巨資。

        廣發(fā)證券分析師也指出，長期以來房地產(chǎn)項目絕大多數(shù)由民營企業(yè)來運(yùn)營，國有企業(yè)的大批量進(jìn)入可能會使國家擁有對房地產(chǎn)更直接的調(diào)控力量，從而有效影響過高的房價。“然而這個過程會很漫長，至少需要幾年的時間?！?br/>
        對于飛速上漲的房價，也有經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，在中國使用金融手段進(jìn)行調(diào)控并不能充分發(fā)揮效率。

        “的確存在剛性需求，而且有很多現(xiàn)成的游資在尋找投資出口，根本就不需要到銀行貸款?！壁w慶陽認(rèn)為政府應(yīng)該在一套房以上的政策上發(fā)揮調(diào)控功能。具體可以借鑒歐洲一些國家的調(diào)控方式，比如說德國，政府會對購房地點(diǎn)和工作地點(diǎn)的距離有所限制。



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