葉檀：可怕的暴利 囤地勝過囤黃金

每經(jīng)評(píng)論員  葉檀

　　有三分之一的開發(fā)商只囤地不蓋房，這是房地產(chǎn)界著名的小潘同志給出的數(shù)字。

        北京核心城區(qū)的工體四號(hào)地塊被李澤楷旗下的房地產(chǎn)公司盈科大衍地產(chǎn)公司拿走，按照約定此地塊開工日期為2006年9月20日，竣工日期為2008年3月31日，合同成為一紙空文，該地塊于今年8月21日被轉(zhuǎn)讓給瑞安建業(yè)。

        僅此一項(xiàng)轉(zhuǎn)讓，盈科大衍賺了多少呢？轉(zhuǎn)讓價(jià)為1.18億美元，當(dāng)初拍賣價(jià)為5.1億人民幣，按照當(dāng)時(shí)的匯率，僅為0.6414億美元，按照2009年8月的匯率，約為0.7467億美元，考慮到中間費(fèi)用，“小超人”大概賺了0.5億美元，3年利潤(rùn)在78%以上。這樣好的買賣，還有誰會(huì)不囤地呢？

        如果“小超人”囤金，他的收益又有多少？2006年9月15日的現(xiàn)貨金為每盎司572.35美元，2009年8月21日為953.85美元，盈利381.50美元，盈利為60%左右。也就是說，在中國(guó)一線城市核心區(qū)域囤地收益好于囤金。

        這不是“小超人”第一次玩轉(zhuǎn)土地市場(chǎng)，香港的數(shù)碼港項(xiàng)目就是玩轉(zhuǎn)土地與資本市場(chǎng)的典型。來看看香港理工大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)與金融學(xué)院副教授林本利先生的分析。1998年，盈科拓展（盈拓）向特區(qū)政府提出數(shù)碼港計(jì)劃，1999年3月時(shí)任香港特區(qū)財(cái)政司長(zhǎng)的曾蔭權(quán)先生宣布有關(guān)計(jì)劃，電訊盈科免費(fèi)得到土地住宅部分（名為貝沙灣）和商場(chǎng)的發(fā)展權(quán)，條件是需要為政府發(fā)展數(shù)碼港，然后便交給由政府全資擁有的數(shù)碼港有限公司。

        此后一連串的資本運(yùn)作，可以上MBA教材。在取得香港“數(shù)碼港”資訊園區(qū)開發(fā)權(quán)后，盈拓成立盈科數(shù)碼動(dòng)力（盈動(dòng)），借“得信佳”的殼上市，股價(jià)一天狂升23倍，一天就賺了300多億，轟動(dòng)全球金融業(yè)。不僅上市后股價(jià)從停牌前的1角多，飆升至3元多，此后借科網(wǎng)與地產(chǎn)雙重概念，很快攀升到20元。2000年2月，盈動(dòng)宣布舉債900億元收購百年老店香港電訊，令股價(jià)沖上28元5角  （相當(dāng)于現(xiàn)在的142元5角），到達(dá)高潮。在科網(wǎng)泡沫崩潰、收購計(jì)劃于2000年8月完成后，新公司電盈大股東及高層行使認(rèn)股權(quán)與出售手上股票，套現(xiàn)40多億港元，而后股價(jià)足足跌去九成以上。其中的關(guān)鍵就是地產(chǎn)項(xiàng)目，在借殼得信佳時(shí)，李澤楷以香港數(shù)碼港發(fā)展權(quán)無償注入及總值24.6億港元的地產(chǎn)項(xiàng)目為代價(jià)，換取得信佳75%股權(quán)并握有一批可換股債券。

        由于電盈業(yè)績(jī)大滑坡，李澤楷提出私有化方案，通過承擔(dān)公司債務(wù)，幾乎“不費(fèi)分毫”就可換取電盈全部股權(quán)。當(dāng)時(shí)的背景是香港地產(chǎn)市場(chǎng)在2007年下半年在減息刺激下強(qiáng)勢(shì)轉(zhuǎn)暖，在港上市的地產(chǎn)股紛紛獲得大股東在二級(jí)市場(chǎng)上增持，所謂電盈私有化，主要是將其中主要盈利部分盈大地產(chǎn)私有化。由于香港證監(jiān)會(huì)出具證據(jù)反對(duì)，私有化動(dòng)議被法院駁回，電盈小股東激動(dòng)得落淚。

        現(xiàn)在我們可以理解為什么囤地好于蓋房。“面粉”貴過面包，說明通脹預(yù)期十分強(qiáng)烈，此時(shí)面粉也好，面包也好，他們的稀缺程度相同，但是囤積面粉有無數(shù)好處：面粉既可以像面包一樣暢銷，還可以免去開發(fā)成本，減少在開發(fā)過程中房?jī)r(jià)漲跌的不確定性。

        潘石屹先生所說的三分之一開發(fā)商囤地不蓋房，如果屬實(shí)，這是一個(gè)可怕的數(shù)據(jù)，說明中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)徹底資本化、泡沫化了。上游開發(fā)商與某些地方政府一起囤地待價(jià)而沽，下游追求資產(chǎn)保值的投資者大買高檔住宅與豪宅，業(yè)已占據(jù)購房者的35%以上，這絕不是普通的消費(fèi)品市場(chǎng)，而是一個(gè)土地與現(xiàn)金為王的投資市場(chǎng)，土地成為重要的期貨品種。

        政府有針對(duì)開發(fā)商囤地的專門政策，2007年年中，國(guó)土資源部發(fā)出內(nèi)部通知，要求各地加快處置利用閑置土地：土地閑置費(fèi)原則上按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收；依法可以無償收回的，堅(jiān)決無償收回。對(duì)于違法審批而造成土地閑置的，要在2007年年底前完成清退。但從北京工體四號(hào)地塊、上海的樓脆脆等案例來看，收回閑置土地的政策在多數(shù)時(shí)候成為一紙空文。更令人震驚的是如下數(shù)據(jù)，2007年年底的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，不僅開發(fā)商囤地了10億平方米，國(guó)家土地儲(chǔ)備中心也在囤積大量土地，從2002年到2006年全國(guó)計(jì)劃的住宅用地供應(yīng)量為21億平方米，而所有房地產(chǎn)商購置土地總量?jī)H14.5億平方米。

        如此泡沫、如此混亂的土地市場(chǎng)不改革，所有的人都會(huì)變成囤積者，最終將經(jīng)濟(jì)囤成一潭死水。



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