REITs大動(dòng)作 物業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)門檻趨嚴(yán)

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者  曹順妮  發(fā)自北京

        REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）行業(yè)苦盼的制度建設(shè)，目前有了新動(dòng)向，在關(guān)系整個(gè)行業(yè)走向的重要環(huán)節(jié)——物業(yè)評(píng)估方面，提高評(píng)估門檻、要求獨(dú)立性、可操作性，以及銀行間市場、交易所市場兩個(gè)市場標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一化等實(shí)質(zhì)問題上，政策將會(huì)出現(xiàn)大變化。

        21日至22日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司牽頭央行、銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)、發(fā)改委等機(jī)構(gòu)，召集多家房地產(chǎn)評(píng)估公司等齊聚一堂，為即將出臺(tái)的《關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金物業(yè)評(píng)估管理有關(guān)問題的通知（征求意見稿）》（以下簡稱《通知》）和《房地產(chǎn)投資信托基金物業(yè)評(píng)估指導(dǎo)意見（征求意見稿）》（以下簡稱《指導(dǎo)意見》）進(jìn)行“批判性、建設(shè)性的研討”。

        同時(shí)，據(jù)證監(jiān)會(huì)人員透露，證監(jiān)會(huì)擬公布的REITs試點(diǎn)管理辦法，也已基本成型。

【共識(shí)】

評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)不應(yīng)模糊化

　　  評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)的模糊化，成為研討會(huì)的眾矢之的。

        主管REITs物業(yè)評(píng)估規(guī)范的住建部，在對(duì)《通知》征求意見時(shí)，參會(huì)的所有機(jī)構(gòu)都指出，評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)以及評(píng)估師資質(zhì)過于寬泛、沒有量化標(biāo)準(zhǔn)，這對(duì)整個(gè)行業(yè)規(guī)范將不利。

        原來，《通知》中規(guī)定，“被遴選的評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)職業(yè)道德好、社會(huì)信譽(yù)高、質(zhì)量控制制度和其他內(nèi)部管理制度健全并有效執(zhí)行，具有一定數(shù)量能夠勝任房地產(chǎn)投資信托基金物業(yè)評(píng)估的專業(yè)人員，法定代表人或者執(zhí)行合伙人應(yīng)當(dāng)在本領(lǐng)域內(nèi)具有較高的業(yè)務(wù)水平、較大的行業(yè)影響和較強(qiáng)的社會(huì)責(zé)任?！?br/>
        “這個(gè)要求對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇有些‘軟’，需要‘硬起來’，”清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉指出，從當(dāng)前REITs試點(diǎn)看，還需要縮小評(píng)估機(jī)構(gòu)范圍，采用量化標(biāo)準(zhǔn)，比如要求具備一級(jí)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)進(jìn)入，還是一級(jí)、二級(jí)都可以？如果評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)進(jìn)入門檻太低，有可能重蹈美國REITs蕭條十幾年的悲劇，也將會(huì)提前終結(jié)REITs的壽命，這無疑是剛起步的國內(nèi)REITs不希望看到的。

        對(duì)于“提高評(píng)估機(jī)構(gòu)門檻”的訴求，深圳市國眾聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估土地房地產(chǎn)估價(jià)咨詢有限公司董事長黃西勤也深表贊同，她表示，資質(zhì)不夠的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)入，將嚴(yán)重影響到評(píng)估環(huán)節(jié)的公信力。

        “開始不管住，以后勢必管不住”成為參會(huì)人士的共識(shí)。

        為此，證監(jiān)會(huì)也提出看法，稱目前也在重點(diǎn)關(guān)注評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)規(guī)范問題，因?yàn)樵u(píng)估環(huán)節(jié)是REITs發(fā)行、交易的“核心部分”，如果住建部對(duì)此問題不量化，證監(jiān)會(huì)將考慮在推出的《銀行間債券市場房地產(chǎn)信托受益券發(fā)行試點(diǎn)管理辦法》（下稱  《試點(diǎn)辦法》）中將此“獨(dú)立一章”，進(jìn)行規(guī)范。

        而住建部承諾，《通知》將采納上述意見，對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)做出具體化的規(guī)范約束，提高進(jìn)入門檻。

        另外，證監(jiān)會(huì)參會(huì)人員還透露，《通知》中提到的《試點(diǎn)辦法》和《房地產(chǎn)信托投資基金管理辦法》已經(jīng)基本成型，對(duì)REITs的投資運(yùn)作將按照上市公司要求，更多借鑒香港的做法。

【分歧一】

收益法、市場法體現(xiàn)利益博弈

　　  評(píng)估的真實(shí)有效直接決定著REITs的收益風(fēng)險(xiǎn)程度。對(duì)此，在評(píng)估技術(shù)的可操作性上，觀點(diǎn)出現(xiàn)分歧。

        分歧之一是究竟該采用重視未來收益的收益法還是采用根據(jù)當(dāng)前市場租金值的市場法評(píng)估。

        所謂收益法，就是委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)未來預(yù)期出租收益減去所有費(fèi)用和稅收后的純收益，再除以資本比率求得評(píng)估現(xiàn)價(jià)。

        《指導(dǎo)意見》規(guī)定，采用收益法評(píng)估出租型物業(yè)的價(jià)值，需要在評(píng)估報(bào)告中披露估價(jià)對(duì)象過去3年以上各年的租金水平和實(shí)際租賃收入及其他收入，在此基礎(chǔ)上，預(yù)測估價(jià)對(duì)象未來5年以上各年的租金收入和其他收入。

        “香港未來5年，甚至10年的租金估測都有機(jī)構(gòu)在做，因?yàn)橄愀鄯康禺a(chǎn)信息是透明公開的?！眮碜韵愀鄣拇鞯铝盒泄纼r(jià)與咨詢服務(wù)北亞區(qū)總經(jīng)理趙錦權(quán)說，內(nèi)地要推廣收益法評(píng)估，必須將市場信息公開透明。

        “這兩種方法，實(shí)際上就是買賣雙方利益出發(fā)點(diǎn)不同導(dǎo)致的?！币晃粎?huì)人士指出其中奧妙。

        對(duì)于REITs投資者來說，關(guān)注的是自己的現(xiàn)金流和收益所得，主張采用國際通行的收益法，而對(duì)于REITs的賣方來說，關(guān)注的是房地產(chǎn)租金的市場價(jià)位，希望按市場法高價(jià)獲益。

        因此，多位房地產(chǎn)評(píng)估公司表示，政策究竟支持哪種評(píng)估方法，實(shí)際上就表示對(duì)投資者和租戶權(quán)益的保護(hù)程度。

        “原先考慮的是優(yōu)選收益法，次選市場法，但這個(gè)提法會(huì)變，而對(duì)兩種評(píng)估方法保持彈性?！睆埿『晖嘎?。

【分歧二】

兩個(gè)市場評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)否一致

        分歧之二在于REITs交易的兩個(gè)市場——銀行間市場和交易所市場，評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)是否一致化？

        從2008年底國務(wù)院決定上海、北京、天津三地是REITs的試點(diǎn)城市后，REITs已經(jīng)在悄然試水，究竟是哪個(gè)市場更活躍呢？

        中信證券股份有限公司就天津試點(diǎn)反饋的意見是，目前內(nèi)地依然是以銀行間市場產(chǎn)品為主。“天津試點(diǎn)REITs，涉及兩種產(chǎn)品，一是銀行間市場REITs產(chǎn)品，主要就是廉租房租金。一種是交易所市場REITs產(chǎn)品，以商業(yè)辦公租金為主，但目前還處于和開發(fā)商討價(jià)還價(jià)的階段?！敝行抛C券股份有限公司副總裁何亮宇介紹說。

        “廉租房租金REITs產(chǎn)品，雖然風(fēng)險(xiǎn)性小，但收益不高?！敝行抛C券的高級(jí)經(jīng)理翁少群指出，以收益不高的廉租房做試點(diǎn)，不具有市場代表性。

        針對(duì)內(nèi)地兩個(gè)市場問題，中金公司也提出意見說，能否對(duì)交易所市場的REITs產(chǎn)品和銀行間市場的REITs產(chǎn)品采取有所區(qū)別的監(jiān)管辦法，但對(duì)評(píng)估報(bào)告可以采用同樣的標(biāo)準(zhǔn)。

【趨勢】

“一定要與國際接軌”

        研討會(huì)的另外一個(gè)爭論焦點(diǎn)集中到《指導(dǎo)意見》第五條關(guān)于“同一房地產(chǎn)投資信托基金的同一評(píng)估對(duì)象的物業(yè)狀況評(píng)價(jià)、物業(yè)市場調(diào)研、物業(yè)價(jià)值評(píng)估，宜分別由不同的評(píng)估機(jī)構(gòu)獨(dú)立完成”。

        3個(gè)報(bào)告的獨(dú)立性出發(fā)點(diǎn)是什么？這樣做是否能保持評(píng)估的獨(dú)立性、客觀性？

        住建部市場監(jiān)管司副司長張小宏表示，這條規(guī)定主要是借鑒香港的做法。

        來自香港的戴德梁行估價(jià)與咨詢服務(wù)北亞區(qū)總經(jīng)理趙錦權(quán)回應(yīng)說，“在香港，3個(gè)報(bào)告保持獨(dú)立，主要有兩個(gè)目的，一是在上市時(shí)被要求獨(dú)立放在招股書中，起到向公眾公告、披露信息作用；二是為最后出具的物業(yè)評(píng)估報(bào)告提供客觀的評(píng)估支撐?！?br/>
        趙錦權(quán)解釋說，境外REITs全部采用的是交易所，不像內(nèi)地有兩個(gè)市場：銀行間市場和交易所市場。香港REITs只能在交易所交易，受香港聯(lián)合交易所和證監(jiān)會(huì)監(jiān)管，因此，必將按照上市公司的要求，嚴(yán)格信息披露制度。在這一點(diǎn)上，趙錦權(quán)希望內(nèi)地REITs的指導(dǎo)意見  “一定要與國際接軌，讓國際投資者參與進(jìn)來”。

        “從《通知》和《指導(dǎo)意見》看，雖然在評(píng)估機(jī)構(gòu)信息披露、評(píng)估方法等方面更多借鑒了香港和新加坡經(jīng)驗(yàn)，但是否能在實(shí)際操作中做到是另外一個(gè)問題。”一位參會(huì)人士指出，目前試水的REITs產(chǎn)品，多數(shù)屬于非優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，加上兩個(gè)市場、兩種評(píng)估方法，以及房地產(chǎn)市場的不透明化，都是阻礙REITs走向國際化的因素。

        “REITs走向國際化是趨勢，但從目前政策看，還有更多努力的空間?！鄙鲜鋈耸恐赋觥?br/>
名詞解釋

        REITs，房地產(chǎn)投資信托基金。從國際范圍看，REITs是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。

        從本質(zhì)上看，REITs屬于資產(chǎn)證券化的一種方式。REITs典型的運(yùn)作方式有兩種，其一是特殊目的載體公司（SPV）向投資者發(fā)行收益憑證，將所募集資金集中投資于寫字樓、商場等商業(yè)地產(chǎn)，并以這些經(jīng)營性物業(yè)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流向投資者還本歸息；其二是原物業(yè)發(fā)展商將旗下部分或全部經(jīng)營性物業(yè)資產(chǎn)打包設(shè)立專業(yè)的REITs，以其收益，如每年的租金、按揭利息等作為標(biāo)的，均等地分割成若干份出售給投資者，然后定期派發(fā)紅利。相形之下，寫字樓、商場等商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)金流遠(yuǎn)較傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)的現(xiàn)金流穩(wěn)定，因此，REITs一般只適用于商業(yè)地產(chǎn)。

        1960年，世界上第一只REITs在美國誕生。



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