試水商業(yè)地產(chǎn)無(wú)功而返 億城股份策略轉(zhuǎn)型

每經(jīng)記者  張敏  發(fā)自北京
        昨日，億城股份發(fā)布公告稱，9月3日，公司與北京晨楓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“北京晨楓”）及其子公司北京CBD核心區(qū)項(xiàng)目開發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱“項(xiàng)目公司”）簽署協(xié)議，終止合作開發(fā)北京CBD核心區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。從2007年2月2日雙方簽署合作協(xié)議算起，如今已經(jīng)過(guò)去了兩年半的時(shí)間。

昨日，億城股份董秘辦的相關(guān)人士向記者表示，終止合作只因拆遷進(jìn)展緩慢，且作為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，投資回報(bào)的周期較長(zhǎng)，未來(lái)收益不能保證。
有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，盡管上半年“不差錢”，但由于億城股份的資金并不雄厚，因此選擇回報(bào)周期較短的住宅項(xiàng)目，而非周期較長(zhǎng)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，更有利于其回籠資金。

放棄商業(yè)項(xiàng)目：保守化操作？

針對(duì)終止合作的原因，公告稱，受全球金融危機(jī)影響，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)性加大，而CBD核心區(qū)項(xiàng)目拆遷工作進(jìn)展緩慢，截至目前，項(xiàng)目七通一平尚未完成，造成項(xiàng)目投資周期拉長(zhǎng)，投資風(fēng)險(xiǎn)增加。

根據(jù)2007年2月2日三方簽訂的合作協(xié)議，該項(xiàng)目“位于北京CBD核心區(qū)，定位為高品質(zhì)綜合性商業(yè)物業(yè)，物業(yè)類型主要包括甲級(jí)寫字樓、超五星級(jí)酒店和商業(yè)。本項(xiàng)目建設(shè)用地面積1.36萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積約11.5萬(wàn)平方米。”計(jì)劃于2008年10月1日前，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開工。但公告稱，截至目前，CBD核心區(qū)項(xiàng)目仍于拆遷階段。

昨日，每經(jīng)記者致電億城股份董秘辦公室，相關(guān)人士表示，從今年3月開始，公司董事會(huì)就已授權(quán)公司管理層協(xié)商解約方案。該人士表示，商業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)周期較長(zhǎng)，加上去年以來(lái)經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)形勢(shì)多變，公司出于穩(wěn)妥考慮才撤出資金。公告稱，根據(jù)協(xié)議，項(xiàng)目公司應(yīng)于2009年12月31日前將16500萬(wàn)元的投資本金返還。同時(shí)，以年利率8%計(jì)算，項(xiàng)目公司還應(yīng)將資金占用費(fèi)一次付清。公告表示，此舉“有利于公司資源進(jìn)一步向住宅開發(fā)業(yè)務(wù)配置，保障公司的可持續(xù)發(fā)展。”

北京聯(lián)達(dá)四方總經(jīng)理?xiàng)钌俜逑颉睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者表示，今年上半年，房地產(chǎn)企業(yè)的資金狀況有了極大的好轉(zhuǎn)，且土地與物業(yè)已成為上市公司重要的融資渠道，因此，很可能是拆遷緩慢，或地塊本身存在其他問(wèn)題。
億城股份的中報(bào)顯示，今年上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)165923843.82元，同比增長(zhǎng)68.52%，每股收益0.1元。一位不愿透露姓名的分析人士向記者表示，億城股份一向采取謹(jǐn)慎化操作，財(cái)務(wù)狀況穩(wěn)健，資產(chǎn)負(fù)債率較低，但有時(shí)過(guò)于保守。

投身住宅項(xiàng)目：快速回籠資金

上述分析人士表示，按照億城股份的行事風(fēng)格，放棄投資回報(bào)周期較長(zhǎng)的CBD商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目后，很有可能投身到住宅項(xiàng)目的開發(fā)中。根據(jù)公告，億城股份“調(diào)整了階段性的經(jīng)營(yíng)策略”。昨日，億城股份董秘辦的相關(guān)人士表示，接下來(lái)將投身住宅項(xiàng)目開發(fā)，但他并未透露具體項(xiàng)目和開發(fā)計(jì)劃。記者從北京市土地整理儲(chǔ)備中心獲悉，今年5月7日，億城股份旗下的北京億城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以5.95億元的起始價(jià)拿下了“海淀區(qū)中關(guān)村辦公商業(yè)項(xiàng)目用地”，該地塊的規(guī)劃建筑面積為82594.812平方米，用地性質(zhì)為“公共建筑、居住用房”。

上述人士表示，億城股份很有可能將資金投入到該項(xiàng)目的開發(fā)上，從而快速回籠資金。她表示，在目前北京市的新房越來(lái)越少的情況下，不少上市公司開始持有商業(yè)物業(yè)，意欲保值，但由于投資周期較長(zhǎng)，商業(yè)物業(yè)并不利于企業(yè)快速回籠資金，因此，企業(yè)投資住宅的行為并不為怪。
事實(shí)上，億城股份已不是第一次做出類似舉動(dòng)。公告顯示，2005年10月，億城股份曾將其控股的北京晨楓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司部分債權(quán)出售給天津億通實(shí)業(yè)投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱“天津億通”）。理由為雙方聯(lián)合開發(fā)的“晨楓家園前期工作進(jìn)展緩慢，雖未動(dòng)搖項(xiàng)目的盈利前景，但已影響了項(xiàng)目的開發(fā)計(jì)劃。”

同期，億城股份競(jìng)得的蘇州工業(yè)園區(qū)蘇園土拍（2005）06號(hào)、07號(hào)、08號(hào)三宗居住用地，預(yù)計(jì)總規(guī)劃建筑面積約34.6萬(wàn)平方米，并計(jì)劃于當(dāng)年年內(nèi)開工。2006年7月，億城股份與北京晨楓、天津億通簽訂協(xié)議，重新參與到晨楓家園項(xiàng)目的開發(fā)中。億城股份為此投資人民幣2億元，并為北京晨楓申請(qǐng)8000萬(wàn)元信托貸款提供擔(dān)保。然而今年1月，為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，億城股份再次終止參與該項(xiàng)目。上述人士表示，對(duì)于行事謹(jǐn)慎的億城股份來(lái)說(shuō)，這種舉動(dòng)再正常不過(guò)。

至于億城股份退出后的CBD商業(yè)項(xiàng)目，楊少鋒表示，在億城股份退出的同時(shí)，不排除其他資本已經(jīng)介入的可能。且目前來(lái)看，北京商業(yè)地產(chǎn)的收益回報(bào)率較高，未來(lái)的CBD項(xiàng)目并不缺乏“操刀者”。