北京多個(gè)新盤(pán)6月均價(jià)漲千元 投資客入市買(mǎi)房保值

    5月北京約60個(gè)樓盤(pán)項(xiàng)目入市,創(chuàng)造了近幾個(gè)月新高。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)和北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的預(yù)售登記數(shù)據(jù)顯示,截止到5月25日,6月預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目達(dá)45個(gè),新開(kāi)盤(pán)價(jià)格明顯上漲成主流,多個(gè)新盤(pán)售價(jià)上漲超千元。有媒體分析，究其原因主要是改善型及投資性需求已經(jīng)重出江湖。

　新開(kāi)低價(jià)盤(pán)比例減少

　據(jù)搜房網(wǎng)新盤(pán)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì),5月開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目均價(jià)約為11400元/平米,進(jìn)入6月后,平均價(jià)格將上漲到12300元/平米,樓市的整體漲幅接近千元。

　平均價(jià)格能基本反映市場(chǎng)的趨勢(shì),但由于統(tǒng)計(jì)受到多個(gè)因素的影響,與樓市的實(shí)際價(jià)格有一定的差距,據(jù)介紹,除了樓盤(pán)直接漲價(jià),6月新開(kāi)低價(jià)盤(pán)比例減少,也是導(dǎo)致平均價(jià)格上漲的因素之一。

　記者調(diào)查部分新推房源樓盤(pán)定價(jià)后發(fā)現(xiàn),漲價(jià)超千元的樓盤(pán)數(shù)量較多,主要是老項(xiàng)目新推后期上調(diào)價(jià)格。6月樓盤(pán)漲價(jià)推動(dòng)平均數(shù)據(jù)上漲的因素比較明顯。

　比如潤(rùn)澤悅溪4月初均價(jià)10300元/平方米,5月漲到11800元/平方米,6月新入市的918號(hào)樓報(bào)價(jià)上漲到13300元/平米;北京新天地4月均價(jià)10000元/平方米,5月均價(jià)10500元/平方米,銷(xiāo)售員表示6月新開(kāi)樓盤(pán)將繼續(xù)穩(wěn)中微升;保利西山林語(yǔ)目前均價(jià)12000元/平米,新開(kāi)的樓價(jià)為13000元/平米;銀河灣此前報(bào)出的價(jià)格在19000元/平米上下,6月的報(bào)價(jià)將在22000元/平米左右;北京華僑城6月新推的房?jī)r(jià)將是15000元/平米,而目前在售部分均價(jià)為13800元/平米。

　個(gè)別開(kāi)發(fā)商“銷(xiāo)控”抬價(jià)

　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),部分樓盤(pán)將較好的房源在6月推出,如華僑城推出的現(xiàn)房位置比前期更優(yōu)越;悅溪也因?yàn)榉吭吹奈恢煤推焚|(zhì)不同而調(diào)整了價(jià)格策略。

　但也有個(gè)別樓盤(pán),如銀河灣的買(mǎi)房人表示,開(kāi)發(fā)商以房源已預(yù)訂出去為由,控制銷(xiāo)售進(jìn)度,將熱銷(xiāo)的戶型尤其是兩居室的價(jià)格抬升。該樓盤(pán)售樓處的銷(xiāo)控表顯示兩居室十分緊張,記者以購(gòu)房人身份咨詢?cè)摌潜P(pán)銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人時(shí)獲悉,可選兩居室并不少。

　有開(kāi)發(fā)商表示,富力高價(jià)拿地對(duì)市場(chǎng)的價(jià)格預(yù)期有一定拉動(dòng)效應(yīng)。但漲價(jià)會(huì)對(duì)正在考慮入場(chǎng)的部分投資者產(chǎn)生心理影響,加上物業(yè)稅出臺(tái)的消息明確,業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,樓市的投資性需求將在6月面臨考驗(yàn)。

“地王效應(yīng)”助漲二手房?jī)r(jià) 富力城報(bào)價(jià)上升趨勢(shì)最明顯

　本報(bào)訊 富力地產(chǎn)上周以10.22億高價(jià)拿下廣渠門(mén)10號(hào)“地王”,當(dāng)時(shí)業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為周?chē)績(jī)r(jià)會(huì)因此而受到拉升,從本周富力城幾家中介門(mén)店反饋的消息顯示,部分業(yè)主近幾日將房產(chǎn)報(bào)價(jià)提高了500元-1000元/平米。

　鑫尊置地富力城店經(jīng)理王浩東表示,近幾天有多個(gè)業(yè)主將價(jià)格從原來(lái)的22000-23000元/平米的報(bào)價(jià)提高到了23000-24000元/平米,這種提價(jià)的狀況分布在富力城的多個(gè)居住區(qū)內(nèi)。

　據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析,短短五天,除了富力城,周?chē)鷧^(qū)域的合生國(guó)際花園、樂(lè)成國(guó)際等樓盤(pán)二手房有不少業(yè)主的報(bào)價(jià)也上漲1000元/平米。由于富力城是廣渠門(mén)區(qū)域最大規(guī)模的社區(qū),表現(xiàn)最明顯。

　業(yè)內(nèi)人士分析,二手房上漲是最近幾月樓市普遍的規(guī)律,在樓市投資環(huán)境和信心都好轉(zhuǎn)的背景下,價(jià)格穩(wěn)中趨升是市場(chǎng)的大勢(shì),10號(hào)地的帶動(dòng)效應(yīng)不是主導(dǎo),其未來(lái)的實(shí)際開(kāi)發(fā)類(lèi)型與售價(jià)才會(huì)帶來(lái)直接的影響。

　中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)部副總經(jīng)理宮萍表示,樓市價(jià)格整體上漲已持續(xù)了一段時(shí)間,短期來(lái)看,這種勢(shì)頭還不會(huì)停下,但同時(shí),樓市也出現(xiàn)了較明顯的觀望情緒,交易量呈現(xiàn)下降的趨勢(shì),會(huì)反過(guò)來(lái)影響價(jià)格,投資者進(jìn)入市場(chǎng)需要謹(jǐn)慎,剛性需求者則可以考慮避開(kāi)熱點(diǎn)投資區(qū)域和熱點(diǎn)時(shí)段。

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  樓市持續(xù)回暖幕后推手：投資客入市買(mǎi)房保值

  此前業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，如果今年樓市回暖純屬剛性需求使然，那么在出現(xiàn)“金三銀四”后，成交應(yīng)會(huì)有所萎縮，尤其是在部分開(kāi)發(fā)商開(kāi)始調(diào)高價(jià)格的情況下。然而4、5月的樓市卻出乎意料的一步步穩(wěn)定回升，“暖”勢(shì)不改。究其原因，主要是改善型及投資性需求已經(jīng)重出江湖。

　需求結(jié)構(gòu)已經(jīng)悄然生變

　在業(yè)內(nèi)看來(lái)，樓市內(nèi)置業(yè)者的結(jié)構(gòu)正在發(fā)生微妙變化。“自住購(gòu)房者的剛性需求已經(jīng)釋放了幾個(gè)月，為什么成交仍有支撐力、房?jī)r(jià)仍在上行？需求結(jié)構(gòu)的變化顯然是一個(gè)推手，如4月以來(lái)，上海、深圳等地大戶型、高端住宅的銷(xiāo)量十分可觀，此類(lèi)產(chǎn)品顯然是面向改善型和投資性需求的。”有市場(chǎng)分析師指出。

　記者了解到，在住宅市場(chǎng)，除了改善型置業(yè)者，投資型客戶的身影已開(kāi)始閃現(xiàn)。如在3月的中低檔房源熱銷(xiāo)后，4月以來(lái)上海的中高檔樓盤(pán)也迎來(lái)成交高峰。“為什么4月后很貴的項(xiàng)目也賣(mài)得動(dòng)？因?yàn)橛胁簧儋I(mǎi)家?guī)в型顿Y目的。”世邦魏理仕住宅事業(yè)部高級(jí)董事陳煒坦言。如其代理的一個(gè)酒店式公寓項(xiàng)目，近兩月賣(mài)出約百套，其中約兩成為臺(tái)灣人；又如其代理的新天地旁的一個(gè)均價(jià)高達(dá)每平方米8萬(wàn)元的高端公寓項(xiàng)目，有溫州客先訂購(gòu)了2套小戶型，且當(dāng)?shù)弥撆吭磧H3套小戶型后，便把最后一套也“吃進(jìn)”了。

　“但需要指出的是，此類(lèi)購(gòu)房者我已經(jīng)把他們看作上海人了，因?yàn)樗麄冊(cè)谏虾Ｒ呀?jīng)生活了多年，也買(mǎi)過(guò)房，很了解上海樓市，現(xiàn)在純外籍或外地人士跟風(fēng)炒房的很少。”陳煒介紹，“而從他們的投資動(dòng)因上看，保值是第一位的，主要是擔(dān)心通貨膨脹，而優(yōu)質(zhì)地段的高檔房源最為抗跌，外加股市回升，不少人賺到一筆后還是選擇套現(xiàn)，然后投入價(jià)格波動(dòng)平緩的樓市。同時(shí)，他們也普遍判斷今年下半年的樓市情況肯定優(yōu)于去年下半年，所以有一定的投資信心。”

　陳煒還指出，樓市有一個(gè)傳導(dǎo)性，去年四季度樓市迎來(lái)利好后，上海樓市的反應(yīng)是由外圍向市中心、由剛性需求到改善性和投資性需求的一種延伸，其中價(jià)格仍起到關(guān)鍵作用。“有人只看到前期剛性需求關(guān)注的普通住宅價(jià)格降了，由此帶來(lái)成交回暖，隨后有些開(kāi)發(fā)商反過(guò)來(lái)采取漲價(jià)措施，而后面入市的屬于追漲。其實(shí)不然，高檔住宅的價(jià)格其實(shí)也降了，只是降價(jià)動(dòng)作比普通住宅慢一拍，且降后的價(jià)格在普通消費(fèi)者眼里仍很高。近期步入高端住宅市場(chǎng)的投資者還是在降價(jià)的基礎(chǔ)上被吸引進(jìn)來(lái)的，如單價(jià)8萬(wàn)的那個(gè)項(xiàng)目是從10萬(wàn)的均價(jià)降下來(lái)的，很快帶動(dòng)了4、5月十多套的成交。”

　再如非住宅市場(chǎng)，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年1-4月全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積17625萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)17.5%；其中，商品住宅和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的銷(xiāo)售面積均同比增長(zhǎng)，唯獨(dú)辦公樓銷(xiāo)售面積同比下降10.5%。在業(yè)內(nèi)看來(lái)，前幾年持續(xù)上漲的辦公樓市場(chǎng)目前已出現(xiàn)租售量?jī)r(jià)均下滑的“拐點(diǎn)”。“上海辦公樓市場(chǎng)也面臨這種境況，不過(guò)投資需求還是存在。”一位正在銷(xiāo)售上海某甲級(jí)寫(xiě)字樓的代理商坦言，“分割比較合適的小單元就有吸引如溫州客等聯(lián)合落單的可能；也有IT企業(yè)買(mǎi)下我們一層樓，能放租就放租，租不出去暫時(shí)空著也無(wú)妨，因?yàn)槠髽I(yè)的老板只是愁賺來(lái)的錢(qián)沒(méi)有投資渠道，投資股市不放心，還是寧愿選擇不動(dòng)產(chǎn)。”

　非理性炒房熱還未出現(xiàn)

　總體而言，業(yè)內(nèi)認(rèn)為目前樓市內(nèi)的投資需求尚未火熱到對(duì)整個(gè)樓市的健康構(gòu)成“威脅”。“問(wèn)及一些業(yè)內(nèi)外朋友，既然不急著買(mǎi)房住，為何在經(jīng)濟(jì)尚未全面復(fù)蘇之際，還敢投資房產(chǎn)？一個(gè)典型答案是：擔(dān)心流動(dòng)性泛濫催生通貨膨脹，而買(mǎi)房能保值。各國(guó)貨幣供應(yīng)量確實(shí)正在高歌猛進(jìn)，如果很多人都這么想，樓市中的投資需求必然增多，自然也會(huì)推高房?jī)r(jià)。”易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭直言，“不過(guò)，由于企業(yè)和機(jī)構(gòu)一般不會(huì)輕易投資房產(chǎn)，目前樓市的階段性回暖大部分屬合理的自住需求，少量投資需求入市也基本都屬個(gè)人投資者，類(lèi)似2007年樓市火爆時(shí)期企業(yè)和個(gè)人貸款炒房的非理性行為尚未出現(xiàn)。”

　再以數(shù)據(jù)為例，央行上海總部的數(shù)據(jù)顯示，2008年“兩外”(外地和境外)人士住房貸款余額在上海個(gè)人房貸中占比不斷上升的情況在今年一季度同比減少14.7億元，而上海居民住房貸款余額則同比增加了34.7億元。分析師認(rèn)為，這說(shuō)明上海本地住房需求旺盛，且主要是剛性需求。

　另外，3月以來(lái)上海二手房貸款增加額度很大，已取代了一手房的主角地位，成為拉動(dòng)房貸增長(zhǎng)的主因，同時(shí)上海中高檔二手住宅成交出現(xiàn)明顯回暖。“我們對(duì)市中心區(qū)域的門(mén)店作了調(diào)查，目前購(gòu)買(mǎi)中高檔物業(yè)的客戶，主要是上海本地、以小換大的改善型需求，外界猜測(cè)的投資客眼下并沒(méi)有大量出現(xiàn)的跡象。”易居臣信市場(chǎng)研究中心楊晨青表示，“當(dāng)然，前期作為推動(dòng)成交量回升主力的剛性需求在經(jīng)過(guò)幾個(gè)月的集中釋放后，已逐漸出現(xiàn)后繼乏力的態(tài)勢(shì)，未來(lái)如果要推動(dòng)樓市繼續(xù)上攻，需要激活改善型需求，但改善型需求又通常并不具備剛性需求的那種購(gòu)房緊迫性，這就會(huì)使成交周期有所拉長(zhǎng)，未來(lái)成交量的增長(zhǎng)幅度恐怕不會(huì)像前期那樣巨大。”

　不過(guò)，出于對(duì)樓市可能再度出現(xiàn)非理性走勢(shì)的顧慮，對(duì)于投資性需求，業(yè)內(nèi)多持一種防御性的態(tài)度。如銀行方面強(qiáng)調(diào)房貸工作重點(diǎn)是對(duì)房地產(chǎn)“合理消費(fèi)”的信貸支持，將按照監(jiān)管部門(mén)的要求區(qū)別對(duì)待、謹(jǐn)慎放貸?！揪C合新京報(bào)、上海證券報(bào)】