首例地王互換 綠城中國明虧暗賺？

每經(jīng)記者  楊羚強  發(fā)自上海

        在機構眼中，當年綠城以高價購買上海新江灣地塊，主要原因是綠城上海公司沒有土地儲備。但如今，綠城在上海已獲得了地理位置更理想的董家渡地塊，新江灣城地塊因此成了“雞肋”。

        “我一定會好好對待這塊地。”2007年6月21日，綠城中國董事長宋衛(wèi)平高價買下新江灣地塊時許下的誓言猶在耳邊。卻不曾想，宋衛(wèi)平的這個諾言最終并沒有實現(xiàn)。

        會德豐  （九龍倉控股公司）旗下的海港企業(yè)昨天發(fā)布公告，海港企業(yè)和綠城中國在今年4月10日訂立了一個資產(chǎn)換購協(xié)議，將杭州濱江地區(qū)的城市綜合體——藍色錢江40%的股權以13.824億元出售給了綠城中國，又以12.302元向后者購買了上海新江灣100%的股權。

        根據(jù)兩家公司的上述交易，會德豐“賺”得賬面收益1.5億元。不過，行業(yè)人士卻普遍不認為會德豐是這筆買賣的大贏家。反而是看似虧本賣地的綠城，在這筆交易中得到的好處遠遠超過了會德豐。

昔日地王虧本賣

        海港企業(yè)此次出售藍色錢江40%的股權給綠城中國，全部價款是13.824億元人民幣；又向綠城中國購買了上海新江灣項目100%的股權，總價是12.302億元。一來一去間，海港企業(yè)賬面上  “多”了1.522億元。

        海港企業(yè)在公告上評論，“這筆生意有助于鞏固海港企業(yè)現(xiàn)金流狀況，對集團有所裨益，有助于增加土地儲備”，同時稱“按杭州公司股權及股東墊資于2009年3月31日的賬面凈值金額計算，可取回賬面成本且無任何盈虧。”

        而對綠城中國來說，12.3億元出售新江灣項目，就有可能是一筆虧本買賣。2007年6月，綠城通過公開拍賣獲得新江灣D1地塊，付出的代價是12.6億元。而如今出手價只有12.3億元。不到兩年時間，綠城就虧損了3000萬元，還不包括利息損失。

        不過，熟悉上述兩幅土地拍賣史的人卻不會這樣認為。

        “這幅土地不好好做，很有可能會虧本。”這是宋衛(wèi)平拍下新江灣城時，對在場媒體所說的第一句話。當時就有人替他算了筆賬，土地價格加上建安成本、加上各種開發(fā)融資成本、稅收以及必要的利潤，綠城中國的新江灣項目至少要賣到20000元/平方米左右才能保本。而當時周邊在售項目的價格只有13000元/平方米。

        相比之下，藍色錢江的贏利前景更被看好一些。雖然每平方米的土地樓板價是11759元，但當時土地周邊樓盤的在售價卻高達26300元/平方米。從當時來看，即使加上高額的建筑成本、各種稅費及融資成本，藍色錢江的最終成本價也未必能突破20000元/平方米，因此贏利空間依然巨大。

會德豐、綠城誰是贏家？

        兩年后的今天，兩者的處境又如何？據(jù)中原地產(chǎn)研究中心、佑威房地產(chǎn)研究中心等機構統(tǒng)計，目前新江灣城一帶的在售房源只能賣16000～17500元/平方米，當價格高于上述區(qū)間便會滯銷。尤其是周邊目前建有大量的經(jīng)濟適用房，在建項目數(shù)量也很多，大量的供應勢必沖擊新江灣地區(qū)的新房售價，即使不虧本也難有贏利。

        相比而言，中房指數(shù)研究院浙江杭州公司總經(jīng)理張志杰介紹，藍色錢江周邊的陽光海岸目前售價已高達36000元/平方米，而且賣得非常不錯。特別是藍色錢江將是錢江新城的最后一塊住宅用地，贏利空間顯然要大得多。

        在上述機構眼中，當年綠城之所以高價購買上海新江灣地塊，最主要是因為綠城上海公司沒有土地儲備，急需要購買新的項目。但如今，綠城在上海已獲得了地理位置更理想的董家渡地塊，新江灣城地塊因此成了“雞肋”。

        機構認為，盡管綠城虧本換地，但事實上卻是這筆生意的最大贏家。相比新江灣項目，藍色錢江顯然會更好一些。不過，會德豐愿意做這筆“虧本”買賣，或許有不為人知的“內(nèi)幕”。

        對于上述機構的評論，綠城中國以“緘默期必須保持緘默”為由，拒絕發(fā)表評論。而截至昨晚8時截稿，會德豐方面也沒有回復上述交易的盈虧情況以及交易原因。

新聞鏈接

“傳奇”地王換地王

        事實上，上海的新江灣城和杭州的藍色錢江均都曾因被稱為“地王”而名噪一時。

        2007年6月，上海城市投資有限公司通過掛牌出讓形式，公開拍賣上海新江灣城D1地塊。這幅占地面積僅59253.7平方米的狹小地塊卻震動了綠城中國的掌門人——宋衛(wèi)平。由于宋衛(wèi)平的親自出馬，綠城中國對上述地塊志在必得。臨拍賣前，便請來了上海所有的傳媒記者。最后叫價由最初的5.16億元，一路上漲至12.6億元，漲幅接近150%。成交的土地樓板價由8個月前的6676元  （2006年年底華潤在同一區(qū)位拍得類似地塊的樓板價），上漲至12500元/平方米。

        地價上漲幅度之高、速度之快都創(chuàng)造了當時上海土地市場的一個奇跡，因此一度被上海傳媒稱之為“上海新地王”。

        綠城高價競拍新江灣地塊，也成為上海土地市場的一個轉(zhuǎn)折點。此后成交的土地價格屢破紀錄，開發(fā)商出手越發(fā)豪爽。上海地市的頂峰時期，正是在綠城高價購得新江灣后才拉開“帷幕”。之后，新江灣地塊又傳出因外幣付款限制，綠城不能如期支付土地款、綠城欲賣新江灣地塊等消息。每一個傳聞都會觸動上海地產(chǎn)界的神經(jīng)，因為它已經(jīng)是一個“傳奇”。

        與上海新江灣地塊不同，綠城高價競買藍色錢江項目的意義，或許是為了顯示其在杭州市場上的絕對霸氣。當時綠城中國與杭州葛洲壩實業(yè)投資管理有限公司、杭州康居投資管理有限公司聯(lián)手，經(jīng)過17輪的激烈爭奪，硬是以34.9億元從華潤、新鴻基等巨頭手中搶走了藍色錢江地塊。11759元/平方米的樓板價和34.9億元的總價，也使藍色錢江成為了當時的地王。而在葛洲壩退出后，海港企業(yè)又接手了藍色錢江剩余的40%股權，與綠城聯(lián)合開發(fā)該地塊。



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