買高價地“吃套”為何少提跌價準備

每經記者 楊羚強 發(fā)自上海

    五合國際智庫總經理鄒毅表示，大量計提存貨下跌，會導致企業(yè)凈資產賬面價值減少，進而大幅度提高企業(yè)的市凈率比例，會使資本市場重新調整對公司股價的估值，可能造成公司股價下跌，這是許多公司不愿看到的。

    中原地產對上海、北京、深圳等12個城市的土地市場進行的監(jiān)測結果顯示，國內住宅用地價格已大幅下跌，平均成交價在2月又創(chuàng)新低，僅1200多元/平方米，比過去12個月的平均價格低17%。中原地產分析師宋莉表示，目前的土地價格已較上一年跌了近三成。

    土地成交價格連續(xù)探底，讓開發(fā)商不得不為之前高價購買的土地擔憂。但是，已公布年報的25家上市房企一共只計提了近20億元的存貨跌價準備。但市場人士估計，2008年房地產行業(yè)土地價格的“縮水”不會只有20億元。

    大部分上市房企不愿意談及因地價縮水造成的資產縮水。截至昨日，僅少數(shù)上市房企宣布為部分高價購買的土地計提跌價準備。

保利地產

計提2.99億元存貨跌價準備

    在已公布年報的房地產企業(yè)中，保利地產業(yè)績增長幅度較大，銷售面積為258.49萬平方米，同比增29.48%；銷售金額205.11億元，同比增長20.36%；實現(xiàn)凈利潤22.38億元，同比增長了50.35%。在保利地產“優(yōu)秀的成績單”中，仍然作了計提2.99億元的存貨跌價準備。

    “本公司開發(fā)用土地列入‘存貨－開發(fā)成本’科目核算。存貨成本高于其可變現(xiàn)凈值的，相應計提存貨跌價準備，計入當期損益。”保利地產這樣解釋作出計提存貨跌價準備的原因。

    雖然“勇敢”披露了自己購買的土地價格“縮水”，但保利地產年報并未披露具體是哪一幅或幾幅目前屬于需要“跌價”的范疇。

    保利地產年報顯示，僅2008年公司購得的土地儲備就有594萬平方米，2007年購得的土地儲備也有420萬平方米。雖然保利地產在土地成本控制方面做得較好，但在市場高峰時買入的土地價格，顯然比目前的土地價格高。中原證券研究所的分析師魏博認為，在2009年，保利地產不排除有繼續(xù)計提存貨跌價準備的可能。

其他房企

僅少數(shù)房企計提存貨跌價

    與保利地產一樣，被稱為“行業(yè)最透明、最公開企業(yè)”的萬科，也勇敢地面對因2007年高價購買土地而可能造成土地價值縮水的風險。萬科2008年報顯示，公司已根據市場情況對可能存在風險的13個項目作了計提存貨跌價準備。

    除了保利地產和萬科，陸家嘴也披露公司計提了近4.2億元的存貨跌價準備。不過，陸家嘴的存貨跌價準備是2007年賬面上延續(xù)的財務余額，并非新增款項。

    根據中原地產的調查，在2007年，開發(fā)商紛紛出巨資購地。以中海為例，當年出資購買的土地金額高達201.02億元，幾乎和當年中海在內地房屋的全部銷售額相近。在土地儲備方面，金地購買504萬平方米土地花費了161.61億元，超過了當年的銷售額。情況類似的還有富力地產。

    其中，金地的成本投入無疑是最高的，每平方米的土地樓板價接近3200元。中海的土地成本則接近2000元/平方米。

    雖然上述開發(fā)商購買的土地成本大多偏高，但截至目前，除了萬科和保利地產等少數(shù)開發(fā)商公開了計提存貨跌價準備，其他大多數(shù)開發(fā)商并未公布在2007年高價購入的土地如今價格“縮水”的情況。

    以剛剛公布年報的富力地產為例，年報中僅談及公司在2008年放緩土地儲備節(jié)奏等情況，對之前高價購得的土地將會如何處理并未給出任何答案。

    2007年高價購入長沙地王的北辰實業(yè)的年報顯示，對部分庫存商品計提了54.8萬元的跌價準備，并且明確表示除了上述庫存商品外，其他存貨（包括土地）的可變現(xiàn)凈值均不低于賬面價值。

原因分析

計提會使公司股價下跌?

    為何開發(fā)商羞于談 “跌價”？中房指數(shù)研究院上海分院分析師張琪表示，開發(fā)商可能看好后市，并不認為目前手中的土地價格 “縮水”。同時，目前土地價格下跌，僅僅只是平均值的下跌，并不代表所有地價都在下跌。很多項目附近的土地近一兩年都沒有過成交，估價師估價只能依靠同一級別的其他土地的成交價格作出判斷，很難精確估計出土地的價格。

    張琪進一步表示，各家開發(fā)商的財務制度、企業(yè)文化、項目上市時間以及對后市的看法各不相同，拿地的成本也不一致，使他們對處理跌價土地的態(tài)度有所不同，一些公司對高價購買的土地未作跌價準備也在情理之中。

    五合國際智庫總經理鄒毅表示，大量計提存貨下跌，會導致企業(yè)凈資產賬面價值減少，進而大幅度提高企業(yè)的市凈率比例，會使資本市場重新調整對公司股價的估值，可能造成公司股價下跌，這是許多公司不愿看到的。

    鄒毅表示，2007年以來，土地市場價格連續(xù)下跌，各家開發(fā)商的土地儲備面臨著“縮水”的問題。但為了讓企業(yè)的財務報表好看一些，或為了公司股價走高,方便公司再融資，因此部分開發(fā)商不作存貨跌價準備。

業(yè)績展望

實際虧本的開發(fā)商并不多

    目前，開發(fā)商的土地儲備價值和買入時相比有一定的“縮水”，但真正虧本賣房的開發(fā)商還是少數(shù)。

    一方面，近期的土地市場有回暖的趨勢，給了開發(fā)商新的希望。中原地產的研究數(shù)據顯示，在2月的土地公開市場上，掛牌成交的土地多達27幅，比1月增加了近一倍，成交面積更是增加了將近兩倍。隨著樓市的回暖，開發(fā)商對居住用地的需求將重新增加。

    不過，中原地產分析師宋莉表示，眼下談土地市場的回暖為時尚早，至少還要過半年，土地市場才有可能重新回暖。即便土地市場回暖，經歷了去年樓市的寒冬，開發(fā)商也不會像過去那樣出手闊綽。因此，土地價格要想回到2007年高峰時段的價格，短期內可能性不大。

    另一方面，大部分上市房企的土地儲備充裕，除了2007年大量儲備的土地外，還有一部分是2007年前就已低價購買的土地。這部分土地并沒有受到目前土地市場連續(xù)陰跌的影響，開發(fā)商將這部分項目建成銷售也不會虧本。

    事實上，除了龍湖地產、富力地產等少數(shù)企業(yè)外，很多開發(fā)商在2007年高價購買的土地目前都沒有進入開發(fā)階段。

專家建議

疏導開發(fā)商合理降價

市場觀察

短暫春天難掩寒意

每經實習記者 張敏 發(fā)自北京

    進入3月以來，北京、上海等一些大城市的商品房成交量不斷上升，房價也隨之上漲，某些知名樓盤的上漲幅度甚至達到20%。“樓市回暖”之聲不絕于耳。

    但中原地產華北區(qū)域總經理李文杰認為，這次漲價潮是一個見底反彈的過程，能否持續(xù)還不好說。“去年積壓了一年的剛性需求在年初的這段時間里集中釋放，是這次提價的根本原因。”在今年經濟形勢并不明朗的前提下，房地產市場的前景不容樂觀。“要解決房地產業(yè)產能過剩的問題，只需要兩點：一是降價，二是時間。”

    上海五合國際總經理鄒毅表示，成交量穩(wěn)步攀升，主要得益于樓價整體價格的下滑，如果失去這一前提，后市發(fā)展或許不容樂觀。

    國家信息中心經濟預測部副主任祝寶良認為，近期個別樓盤房價的上漲并不是普遍現(xiàn)象，無法改變房價整體下跌的趨勢。

    易居中國分析師薛建雄預計，未來3個月，多數(shù)樓盤仍將以平價或降價為主。





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