保租房REITs觀察 | 國泰君安城投寬庭保租房REIT：去年凈賺8000多萬元，“成團”策略能否實現(xiàn)空置房源去化？

每經(jīng)記者 劉頌輝    每經(jīng)編輯 魏文藝    

去年收入約為1.80億元，凈利潤約為8048.02萬元，整體經(jīng)營業(yè)績與預(yù)期相符。

近期，國內(nèi)首個專注于保障性租賃住房的公募REITs——國泰君安城投寬庭保障性租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（代碼：508031；以下簡稱“國泰君安城投寬庭保租房REIT”）公布了2024年度報告。

《每日經(jīng)濟新聞》記者（以下簡稱“每經(jīng)記者”）注意到，在報告期內(nèi)，國泰君安城投寬庭保租房REIT的現(xiàn)金流分配率為3.61%；其底層資產(chǎn)是位于上海的兩個保障性租賃住房項目，整體出租率達到92.49%，租金收繳率高達99.99%。

根據(jù)國泰君安城投寬庭保租房REIT的年報，未來基金管理人將與運營管理機構(gòu)合作，強化基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的運營管理。在社區(qū)營銷管理方面，為加速空置房源的去化并穩(wěn)步提升年度出租率，運營管理機構(gòu)將構(gòu)建多元化的拓客體系，例如為新簽約客戶推出成團政策等。“江灣及光華社區(qū)將同步推行‘以老煥新’營銷獎勵機制，通過雙社區(qū)房源池聯(lián)動，實現(xiàn)跨項目11種戶型自由組合選配，客戶選擇靈活度進一步提升。”

來源：國泰君安城投寬庭保租房REIT2024年度報告

底層資產(chǎn)項目出租率均超90%

根據(jù)戴德梁行的研報，隨著公募REITs的推出以及已上市的保租房公募REITs項目在二級市場的出色表現(xiàn)，租賃住房已成為投資市場關(guān)注的焦點。

目前已上市的7單保租房REITs中，國泰君安城投寬庭保租房REIT的發(fā)行規(guī)模最大，且是上海市國企首單保租房REITs，基金于去年1月12日在上交所上市。

截至4月15日，國泰君安城投寬庭保租房REIT的收盤價報4.152元，漲幅達到1.44%；換手率為201.88%，自上市以來累計漲幅為38.75%。

在報告期內(nèi)，國泰君安城投寬庭保租房REIT實現(xiàn)營業(yè)收入約為1.80億元，凈利潤約為8048.02萬元，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額約為1.42億元；當(dāng)期可供分配的金額約為1.31億元，超過了招募說明書中的預(yù)測值，單位可供分配金額為0.1307元；基金的總資產(chǎn)和凈資產(chǎn)分別達到32.53億元和30.67億元。

城投寬庭江灣社區(qū)現(xiàn)場 圖片來源：每經(jīng)記者 劉頌輝 攝

國泰君安城投寬庭保租房REIT的底層資產(chǎn)由兩個保障性租賃住房項目構(gòu)成。其中，上海城馳房地產(chǎn)有限公司持有的城投寬庭江灣社區(qū)項目自2022年11月開始運營，截至去年底，累計運營時間約為2.1年；上海城業(yè)房地產(chǎn)有限公司持有的城投寬庭光華社區(qū)項目自2023年3月開始運營，截至去年底，運營時間約為1.8年。這兩個項目都位于上海市楊浦區(qū)新江灣城板塊。

截至報告期末，基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的運營狀況穩(wěn)定，租戶結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)定，分散化程度較高。具體來看，江灣社區(qū)的個人租戶占比為93.37%，企業(yè)租戶占比為6.63%；光華社區(qū)的個人租戶占比為99.75%，企業(yè)租戶占比僅為0.25%。

“小區(qū)90%以上（房源）出租了。”城投寬庭江灣社區(qū)的一位工作人員4月14日在現(xiàn)場向每經(jīng)記者介紹，目前待租的一居室（約30平方米）租金大約為5000元/月，而一室兩廳（約63平方米）的租金則在8000元/月左右。他補充道：“每個樓層的租金不同，看中的話，有九折優(yōu)惠活動。”

城投寬庭江灣社區(qū)服務(wù)處 圖片來源：每經(jīng)記者 劉頌輝 攝

在樣板房中，每經(jīng)記者觀察到，空調(diào)、冰箱、洗衣機、熱水器、電視以及衣柜等室內(nèi)軟裝設(shè)備一應(yīng)俱全，且已接入民用水電。該項目屬于R4用地（即四類居住用地，主要用于建設(shè)保障性租賃住房）的租賃住宅社區(qū)，配備了約3000平方米的商業(yè)配套和約800平方米的公共服務(wù)空間，其中包括公共廚房和公共健身房等設(shè)施。此外，社區(qū)還配備了管家、店長以及保安和保潔人員。

在房源分布上，一居室（約30平方米）有918套，一室一廳（約40平方米）有276套，一室兩廳（約60平方米）有325套，兩室兩廳（約73平方米）有96套，三室兩廳（約98平方米）有104套。租金在5000元至12000元/月區(qū)間。

根據(jù)周邊房產(chǎn)中介機構(gòu)數(shù)據(jù)，與城投寬庭江灣社區(qū)相鄰的上海院子、綠地海珀璞暉、建發(fā)瓏庭等商品房小區(qū)，主要戶型為三居室，租金價格區(qū)間在9850元至22000元/月。

保租房申請政策進一步優(yōu)化

從現(xiàn)場走訪情況來看，城投寬庭江灣社區(qū)共有7個單元樓棟，最高為12層。租賃住宅的建筑面積約為8萬平方米，共計1719套保障性租賃住房。每經(jīng)記者在社區(qū)現(xiàn)場看到，多數(shù)樓棟的陽臺上有衣物晾曬，樓下則配備了超市和餐飲門店。

附近的字節(jié)跳動、嗶哩嗶哩等互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的員工以及高校青年，構(gòu)成了城投寬庭江灣社區(qū)的主要租戶群體。上述工作人員向每經(jīng)記者透露，經(jīng)常有企業(yè)和銀行的人員前來租房，而小區(qū)也對這部分租戶提供了額外優(yōu)惠。

城投寬庭江灣社區(qū)房源內(nèi)部 圖片來源：每經(jīng)記者 劉頌輝 攝

在楊浦區(qū)新江灣城板塊，除了城投寬庭江灣社區(qū)和光華社區(qū)之外，上海“隨申辦”App顯示已有多個保障性租賃住房項目入市，包括中企云萃江灣（共165套房源）、可遇新江灣（共627套房源）、頤家公寓（共88套房源）、樂活智寓（共95套房源）等。

截至今年3月23日，“隨申辦”App平臺顯示，上海已登記入市的保障性租賃住房項目共計282個，其中位于楊浦區(qū)的有22個。

目前，租住城投寬庭保租房社區(qū)需滿足特定條件，例如在上海與用人單位簽訂勞動合同，家庭人均住房面積低于15平方米，部分戶型僅面向有子女的家庭開放。

4月15日，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委主任、上海市房屋管理局局長王楨在《2025上海民生訪談》直播間回應(yīng)住房保障相關(guān)問題時表示，上海正在通過大力發(fā)展保障性租賃住房，滿足新市民、青年人等群體階段性租住需求。今年在申請政策方面進一步優(yōu)化，明確高校畢業(yè)生在畢業(yè)兩年內(nèi)，可憑畢業(yè)證申請保租房。

“從已上市的租賃住房公募REIT的表現(xiàn)來看，多數(shù)項目的底層資產(chǎn)在去年的出租率穩(wěn)定在90%以上，顯示出住房租賃需求的韌性。”在世邦魏理仕中國區(qū)研究部謝晨看來，去年7月發(fā)改委發(fā)布的1014號文件將市場化租賃住宅納入公募REITs的底層資產(chǎn)，這也將促進長租公寓資產(chǎn)的流動性得到進一步增強。

此外，國家層面對租賃住房金融支持政策的接連釋放，使得保租房REITs進入快速發(fā)展期?？硕鸱治稣J(rèn)為，上市的保租房REITs憑借其優(yōu)質(zhì)的底層資產(chǎn)，在市場波動中展現(xiàn)了顯著的抗周期特性和超額收益表現(xiàn)，成為當(dāng)前投資的“避風(fēng)港”。在部分城市，公租房租金已從市場價的五折提升至七折，隨著政策的常態(tài)化傳導(dǎo)，未來保租房REITs的收益價值有望進一步提升。

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