年報觀察 | 合肥城建上市17年首現(xiàn)虧損，轉型“城市綜合運營商”道阻且長

每經記者 陳榮浩    每經編輯 魏文藝    

作為安徽首家上市房企，合肥城建（SZ002208，股價6.27元，市值50.37億元）迎來首次年度虧損。

據(jù)4月9日合肥城建發(fā)布的2024年度業(yè)績報告，公司在報告期內實現(xiàn)營收76.96億元，同比下降2.55%；歸屬于上市公司股東的凈虧損為5657.25萬元，而2023年則實現(xiàn)了2.19億元的盈利；基本每股收益為-0.07元，同比下降125.93%。公司計劃不派發(fā)現(xiàn)金紅利，不送紅股，不以公積金轉增股本。

《每日經濟新聞》記者注意到，近年來，合肥城建正積極向“城市綜合運營商”轉型，除了在住宅地產、商業(yè)地產和寫字樓開發(fā)等傳統(tǒng)領域持續(xù)投入外，還逐步拓展至工業(yè)地產、代建、物業(yè)管理及租賃業(yè)務。

以合肥城建的全資子公司合肥工投工業(yè)科技發(fā)展有限公司為例，作為安徽省規(guī)模最大的工業(yè)標準化廠房開發(fā)運營企業(yè)，已經成功開發(fā)了多個工業(yè)園區(qū)項目，包括合肥智慧產業(yè)園、合肥高新智谷等。

然而截至2024年末，合肥城建的營收主要來源依然是房地產業(yè)務，房地產銷售、租賃及物業(yè)服務貢獻了76.75億元的營收，占比達99.72%。相比之下，其他業(yè)務對營收的貢獻則顯得極為有限。

上市17年首現(xiàn)虧損

自2008年上市以來，合肥城建首次出現(xiàn)年度虧損。

年報顯示，2024年，合肥城建實現(xiàn)營收同比下降2.55%至76.96億元，歸母凈利潤由2023年的2.194億元轉為虧損5657.25萬元。尤其是去年第四季度，公司營收同比下降39.2%至22.6億元，歸母凈虧損達1.45億元。

此外，報告期內，合肥城建的經營現(xiàn)金流凈額約為-1.38億元，同比下降112.7%。這也意味著，合肥城建在項目開發(fā)和運營中面臨資金短缺問題。

每經記者梳理合肥城建近5年的年度報告發(fā)現(xiàn)，自2022年起，合肥城建的營收和歸母凈利潤均開始呈現(xiàn)明顯下降趨勢。

具體來看，2021—2024年，合肥城建的歸母凈利潤分別為8.769億元、3.343億元、2.194億元和-5657萬元，增長幅度分別為14.24%、-61.88%、-34.37%、-125.78%。

針對2024年業(yè)績由盈轉虧，合肥城建在此前發(fā)布的業(yè)績預告中解釋稱，主要原因涵蓋了存貨跌價準備的計提、毛利率的降低以及財務費用的上升。“出于謹慎性原則，公司對部分存貨（房地產開發(fā)項目）進行了跌價準備的計提。同時，交付的房地產項目毛利率有所下降，加之財務費用的增加，這些因素共同作用導致了業(yè)績的下滑。”

報告期內，合肥城建毛利率為15.65%，較2023年的19.21%大幅下降，直接拉低了公司的整體盈利水平。

作為一家在合肥市場深耕多年的房企，合肥城建的大部分項目都集中在合肥，包括琥珀·棲云里、望云、琥珀·慶豐里、琥珀·菁華里等。另外，還在南京開發(fā)了鳳起·云臺和琥珀·云臺項目，在三亞開發(fā)了三亞琥珀·假日天地項目。

據(jù)每經記者觀察，在合肥城建的產品線中，“琥珀”系列是其核心產品線。自上世紀90年代成功打造合肥首個豪宅項目琥珀山莊以來，合肥城建陸續(xù)推出了琥珀名城、琥珀新天地、琥珀五環(huán)城等眾多項目。

此外，合肥城建今年還推出了全新的“星啟”系列產品線，星啟錦宸是該系列的開篇之作，也是合肥市蜀山區(qū)首個新計容小高層產品。合肥城建表示，“星啟”系列主要關注人文關懷、全齡友好以及社交空間等關鍵領域，以六大創(chuàng)新理念重塑現(xiàn)代居住體驗。

向“城市綜合運營商”轉型

在房地產行業(yè)深度調整的大背景下，合肥城建正積極推進業(yè)務轉型。

合肥城建指出，公司已經構建了“一引（雙核）兩翼一助推”的業(yè)務架構，住宅開發(fā)和產業(yè)地產開發(fā)構成核心動力，項目代建管理和物業(yè)綜合服務形成雙向支撐，而租賃運營則作為能量儲備。

顯然，這種多元化的業(yè)務布局有助于減少合肥城建對單一住宅開發(fā)業(yè)務的依賴，提高抗風險能力，并且為城市提供更全面的服務，無疑是向城市綜合運營商轉型的關鍵基礎。

年報顯示，截至2024年末，合肥城建已經儲備了若干產業(yè)園項目，包括工投舒城中小企業(yè)園、工投臨港新興產業(yè)園、定遠創(chuàng)智產業(yè)園等，總建筑面積達到30.47萬平方米，其中剩余可開發(fā)面積為8.93萬平方米。

每經記者注意到，截至2024年末，合肥城建共有20個主要開發(fā)項目，包括13個住宅項目和7個工業(yè)用地或商業(yè)用地屬性項目。其中，工業(yè)用地項目主要包括合肥智慧產業(yè)園、工投高新智谷和北城智谷。

租賃業(yè)務方面，去年合肥城建約有24個工業(yè)園區(qū)或商業(yè)項目可供出租。其中，出租率超過90%的項目包括合肥包河萬象匯、合肥琥珀新天地、合肥仁和大廈等8個項目，而投·皖北科技產業(yè)園、巢湖花山工業(yè)園、工投創(chuàng)智天地等12個項目的出租率不足50%，工投高新智谷項目以2.82%的出租率在所有項目中墊底。

盡管有意拓展產業(yè)地產、代建、物業(yè)管理等業(yè)務領域，但合肥城建在公開市場上的拿地仍主要集中在合肥本地，且主要為以住宅項目。

2024年12月，合肥城建與中海宏洋聯(lián)手，以總價31.93億元在合肥蜀山區(qū)和高新區(qū)成功競得4宗宅地。其中，位于合肥市蜀山區(qū)的兩宗宅地面積分別為92.211畝和54.3394畝，成交金額分別為12.73億元和7.61億元；位于合肥市高新區(qū)的兩宗宅地面積分別為40.1889畝和87.5967畝，成交金額分別為3.62億元和7.97億元。

同年11月，合肥城建還聯(lián)手中海宏洋，以總價7.11億元競得合肥市包河區(qū)一宗宅地。

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封面圖片來源：每日經濟新聞 劉國梅 攝