57家上市物企去年共賺了115億元：營(yíng)收利潤(rùn)“剪刀差”凸顯，行業(yè)集中度加速提升

每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

2024年，上市物業(yè)企業(yè)的業(yè)績(jī)表現(xiàn)如何？

隨著上市物企2024年報(bào)披露基本結(jié)束，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理57家上市物企2024年度業(yè)績(jī)報(bào)告發(fā)現(xiàn)，頭部物企依然保持了一定增速，但來(lái)自關(guān)聯(lián)方的影響依然存在。部分物企營(yíng)收出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，行業(yè)兩極分化明顯。另一方面，行業(yè)“增收不增利”情況依然存在，57家上市物企去年總營(yíng)收同比增長(zhǎng)4.6%至2809.91億元，凈利潤(rùn)同比下滑19.1%至115.12億元。

“這受到多方面因素影響，包括物業(yè)費(fèi)的限價(jià)、降價(jià)、打折等政策和輿情等。同時(shí)，物企為了保盤(pán)、拓盤(pán)，加大了在社區(qū)內(nèi)的資金投入。”中物智庫(kù)高級(jí)研究員宋子謙通過(guò)微信向每經(jīng)記者分析指出，受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，物業(yè)行業(yè)的市拓、回款均受到嚴(yán)重影響，導(dǎo)致去年不少并購(gòu)企業(yè)很難達(dá)成之前定下的業(yè)績(jī)預(yù)期，并造成商譽(yù)減值、應(yīng)收賬款增加。

營(yíng)收增速放緩，利潤(rùn)降幅明顯

2024年，上市物企營(yíng)收增速持續(xù)放緩，利潤(rùn)降幅明顯。

億翰物研數(shù)據(jù)顯示，57家已披露2024年度業(yè)績(jī)報(bào)告的上市物企營(yíng)業(yè)收入總額約2809.91億元，同比增幅為4.6%，相較于2023年8.6%的增幅下降了4個(gè)百分點(diǎn)；僅27家物企增速高于該比例，占比不足一半。從企業(yè)屬性來(lái)看，國(guó)資物企的抗風(fēng)險(xiǎn)能力相對(duì)較強(qiáng)，2024年?duì)I收增速為8.9%，而民營(yíng)物企的營(yíng)收增速僅為1.7%。

去年共有8家物企營(yíng)收超過(guò)百億元，其中兩家物企營(yíng)收超過(guò)300億元：碧桂園服務(wù)以總營(yíng)收約439.93億元的斷檔優(yōu)勢(shì)繼續(xù)居行業(yè)第一，緊隨其后的萬(wàn)物云收入約為362.24億元；共有11家物企的營(yíng)收超過(guò)行業(yè)均值（49.30億元）。

2024年上市物企營(yíng)收TOP10 來(lái)源：Wind

與此同時(shí)，包括雅生活服務(wù)、金科服務(wù)、建發(fā)物業(yè)、合景悠活、世茂服務(wù)等在內(nèi)的17家物企營(yíng)收同比呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。其中，魯商服務(wù)、朗詩(shī)綠色生活、星悅康旅、方圓生活服務(wù)、雅生活服務(wù)五家企業(yè)營(yíng)收同比降幅均超過(guò)10%。

從凈利潤(rùn)方面來(lái)看，去年57家上市物企凈利潤(rùn)總額達(dá)115.15億元，同比下降19.1%，均值回落至2.02億元，行業(yè)“增收不增利”現(xiàn)象顯著。其中，華潤(rùn)萬(wàn)象生活盈利能力優(yōu)勢(shì)依舊保持，2024年以36.29億元的歸母凈利潤(rùn)穩(wěn)居行業(yè)首位。

去年共有19家物企凈利潤(rùn)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，其中13家陷入虧損，較2023年有所增加。其中，雅生活服務(wù)、合景悠活和金科服務(wù)的凈虧損金額分別為31.27億元、5.59億元和5.51億元。

此外，超五成物企的凈利潤(rùn)同比下滑，其中合景悠活下滑996.44%居行業(yè)第一，雅生活服務(wù)則下滑了547.51%。而在凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)的物企中，碧桂園服務(wù)和鑫苑服務(wù)的增幅分別達(dá)262.78%和212%

“上市物企盈利空間進(jìn)一步壓縮，主要源于三重壓力共振。”億翰物研分析指出，一是剛性人力成本攀升；二是部分項(xiàng)目物業(yè)費(fèi)收繳率下滑；三是關(guān)聯(lián)方應(yīng)收款壞賬風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)釋放，部分物企繼續(xù)集體大額減值準(zhǔn)備，對(duì)利潤(rùn)形成二次侵蝕。

2024年上市物企歸母凈利潤(rùn)TOP10 來(lái)源：Wind

以雅生活服務(wù)為例，2024年是其上市6年以來(lái)的首次虧損。對(duì)此，雅生活服務(wù)表示，主要由于關(guān)聯(lián)方客戶信貸風(fēng)險(xiǎn)增加、年內(nèi)計(jì)提大額減值虧損所致，報(bào)告期內(nèi)僅金融資產(chǎn)減值損失計(jì)提金額同比增加709.5%至43.29億元。此外，其他業(yè)務(wù)板塊受到經(jīng)濟(jì)環(huán)境和服務(wù)品質(zhì)提升影響，利潤(rùn)率承壓。

首次虧損的還有合景悠活，去年虧損約5.59億元。合景悠活管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，虧損主要源于兩方面：一是受地產(chǎn)行業(yè)下行趨勢(shì)影響，關(guān)聯(lián)方欠款回收的進(jìn)度放緩，基于審慎原則，公司對(duì)回收存在較大壓力的應(yīng)收賬款進(jìn)行了減值處理；二是鑒于當(dāng)前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越發(fā)激烈，公司過(guò)往收購(gòu)的部分附屬公司，其若干的業(yè)務(wù)合同未能續(xù)簽，為客觀反映資產(chǎn)的價(jià)值，對(duì)相關(guān)商業(yè)進(jìn)行了3億元的商譽(yù)減值準(zhǔn)備。不過(guò)管理層表示，應(yīng)收賬款減值和商譽(yù)減值均屬于非現(xiàn)金的虧損，并不影響公司核心經(jīng)營(yíng)指標(biāo)的表現(xiàn)。

“受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，物業(yè)行業(yè)的市拓、回款均受到嚴(yán)重影響，這導(dǎo)致很多并購(gòu)企業(yè)很難達(dá)成之前定下的業(yè)績(jī)預(yù)期，并造成商譽(yù)減值、應(yīng)收賬款增加。”中物智庫(kù)高級(jí)研究員宋子謙在接受每經(jīng)記者采訪時(shí)分析指出，在保交樓政策背景下，開(kāi)發(fā)商房屋交付質(zhì)量有所下降，且開(kāi)發(fā)商自身持有大量空置房，這導(dǎo)致部分買(mǎi)房人因房屋質(zhì)量等問(wèn)題而不交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)企業(yè)被迫與開(kāi)發(fā)商發(fā)生大量未售空置房物業(yè)費(fèi)交易，產(chǎn)生大量應(yīng)收賬款。

“行業(yè)進(jìn)入管理權(quán)大換手時(shí)代”

值得注意的是，包括如萬(wàn)物云、合景悠活等部分物企，在財(cái)報(bào)中已不再披露管理面積數(shù)據(jù)。

在弱化規(guī)模的情況下，去年物企的規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)依然延續(xù)了往年格局，51家公布在管面積規(guī)模的物企平均增速約為5.7%，增速持續(xù)放緩。其中，碧桂園服務(wù)依然以10.37億平方米的在管面積穩(wěn)坐行業(yè)第一，同比增長(zhǎng)8.4%；緊隨其后的是保利物業(yè)和恒大物業(yè)，在管面積分別為8.03億平方米和5.79億平方米。

而雅生活服務(wù)、世茂服務(wù)、彩生活等10家物企的在管面積出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

以世茂服務(wù)為例，去年其在管建筑面積為2.18億平方米，同比減少12.8%。世茂服務(wù)對(duì)此表示，2024年集團(tuán)聚焦經(jīng)營(yíng)能效，對(duì)所有在管項(xiàng)目進(jìn)行系統(tǒng)性盤(pán)點(diǎn)，通過(guò)對(duì)標(biāo)調(diào)研和項(xiàng)目評(píng)估，就各項(xiàng)目的發(fā)展?jié)摿敖?jīng)營(yíng)貢獻(xiàn)，主動(dòng)匹配資源配置策略，其中終止在管建筑面積6090萬(wàn)平方米，同比增加7.2%；終止合約面積6220萬(wàn)平方米，同比增加5.1%。

再看雅生活服務(wù)，去年在管面積下滑6.8%至5.51億平方米，減少約4000萬(wàn)平方米，其中公建業(yè)態(tài)減少了約3500萬(wàn)平方米的在管面積。對(duì)此，雅生活服務(wù)解釋稱(chēng)，年內(nèi)持續(xù)優(yōu)化項(xiàng)目結(jié)構(gòu)，逐步退出部分低回款、低轉(zhuǎn)化低效益的問(wèn)題項(xiàng)目和孤島城市，提升項(xiàng)目集中度并鞏固區(qū)域規(guī)模優(yōu)勢(shì)，導(dǎo)致在管項(xiàng)目數(shù)量及覆蓋城市有所下降。

2024年上市物企各項(xiàng)業(yè)績(jī)指標(biāo)行業(yè)第一 來(lái)源：億翰物研

據(jù)億翰物研統(tǒng)計(jì)，2024年上市物企合管比（即合約管理面積與在管面積的比值）約為1.3，較2023年下滑0.1，預(yù)示著未來(lái)12—18個(gè)月物企的增長(zhǎng)能見(jiàn)度顯著降低。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，隨著物業(yè)管理行業(yè)逐漸成熟，物企管理面積增速將進(jìn)一步放緩，行業(yè)發(fā)展重心轉(zhuǎn)向“質(zhì)重于量”。企業(yè)擴(kuò)張策略從單純的規(guī)模優(yōu)先轉(zhuǎn)變?yōu)樾б鎯?yōu)先，區(qū)域聚焦和城市深耕已成為行業(yè)共識(shí)。

每經(jīng)記者注意到，越來(lái)越多的物企開(kāi)始制定明確的城市深耕計(jì)劃，設(shè)定單個(gè)城市內(nèi)的在管項(xiàng)目數(shù)量或規(guī)模目標(biāo)，以集中資源提升項(xiàng)目質(zhì)量和運(yùn)營(yíng)效率。

以萬(wàn)物云為例，早在2020年就提出將“蝶城”戰(zhàn)略作為未來(lái)十年的核心發(fā)展方向。截至2024年末，萬(wàn)物云的蝶城數(shù)量已增長(zhǎng)至666個(gè)。在今年3月26日的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，萬(wàn)物云董事長(zhǎng)、執(zhí)行董事兼總經(jīng)理朱保全表示：“希望在未來(lái)新的3年事業(yè)計(jì)劃書(shū)之后，蝶城能夠超過(guò)1000個(gè)。在蝶城策略之下，過(guò)去3年公司的項(xiàng)目密度越來(lái)越集中。在中國(guó)經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的前50個(gè)城市，萬(wàn)物云的項(xiàng)目市場(chǎng)占有率數(shù)一數(shù)二。”

“物業(yè)行業(yè)的集中度正在加速提升，這種集中度可能不是面積、收入層面的，而是優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目和利潤(rùn)層面的。”宋子謙分析指出，頭部物企正在壟斷市場(chǎng)上的優(yōu)質(zhì)住宅、非住宅項(xiàng)目，并創(chuàng)造越來(lái)越多的利潤(rùn)，而其他物企可能會(huì)管理大量的普通項(xiàng)目，并持續(xù)受到收繳率差、利潤(rùn)率低、投訴高的影響。

“包括保利物業(yè)、招商積余、萬(wàn)物云、綠城服務(wù)等物企，2024年拓展項(xiàng)目多以一二線城市的高質(zhì)量、高利潤(rùn)項(xiàng)目為主。其他物業(yè)公司為了維持管理規(guī)模，項(xiàng)目拓展質(zhì)量相對(duì)較差。”宋子謙表示，個(gè)別頭部物業(yè)公司進(jìn)行了項(xiàng)目大換倉(cāng)，“物業(yè)公司在2024年大規(guī)模退出、換倉(cāng)，印證了我們之前的判斷，那就是物業(yè)行業(yè)進(jìn)入管理權(quán)大換手時(shí)代”。

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