創(chuàng)新模式為行業(yè)轉(zhuǎn)型“開(kāi)路” 華潤(rùn)置地憑“3+1”模式交出亮眼答卷

文/初晨 在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整的變局之年，華潤(rùn)置地以“三十而立”的穩(wěn)健姿態(tài)交出了一份戰(zhàn)略穿透周期的答卷。 作為香港恒生指數(shù)成分股中市值領(lǐng)跑的房企，這家頭部企業(yè)憑借“3+1”一體化業(yè)務(wù)模式，2024年錄得營(yíng)收2788億元，同比增長(zhǎng)11%。實(shí)現(xiàn)簽約額2611億元、核心凈利潤(rùn)也達(dá)到254.2億元，其戰(zhàn)略定力在行業(yè)寒冬中尤顯珍貴。 從城市運(yùn)營(yíng)的深圳南山模式到溫州龍港模式、深圳大運(yùn)模式以及三亞海棠灣模式，從REITs雙平臺(tái)構(gòu)建資管新格局到智慧化城市運(yùn)營(yíng)體系成型，華潤(rùn)置地正以“城市投資開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商”的獨(dú)特定位，重塑行業(yè)價(jià)值坐標(biāo)系。 當(dāng)傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)模式遭遇增長(zhǎng)瓶頸，2024年，華潤(rùn)置地通過(guò)開(kāi)發(fā)銷售、經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)、輕資產(chǎn)管理和生態(tài)圈業(yè)務(wù)的協(xié)同進(jìn)化，創(chuàng)造了開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)穩(wěn)居行業(yè)前三、華潤(rùn)商業(yè)REITs成功發(fā)行、萬(wàn)象生活蟬聯(lián)運(yùn)營(yíng)榜首的立體化增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，為行業(yè)轉(zhuǎn)型提供了可借鑒的樣本。 “3+1”業(yè)務(wù)模式釋放立體動(dòng)能 在行業(yè)整體處于調(diào)整期的當(dāng)下，華潤(rùn)置地以“3+1”戰(zhàn)略組合拳展現(xiàn)出強(qiáng)大的抗周期能力。? 其中，華潤(rùn)置地的開(kāi)發(fā)銷售業(yè)務(wù)以“三好十二優(yōu)”好房子建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)重構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)力，不僅創(chuàng)下銷售排名歷史新高，更在客戶滿意度調(diào)查中實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品力、服務(wù)力兩項(xiàng)指標(biāo)超行業(yè)均值15個(gè)百分點(diǎn)。 這一成績(jī)的背后，是華潤(rùn)置地對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)的執(zhí)著追求。 從項(xiàng)目選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)到施工建設(shè)，每一個(gè)環(huán)節(jié)都嚴(yán)格把關(guān)，確保為客戶提供優(yōu)質(zhì)的居住體驗(yàn)。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的當(dāng)下，憑借過(guò)硬的產(chǎn)品力，華潤(rùn)置地的開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)穩(wěn)居行業(yè)前三，成為行業(yè)標(biāo)桿。? 如果說(shuō)華潤(rùn)置地的開(kāi)發(fā)商銷售業(yè)務(wù)屬于其“基本盤(pán)”，那么華潤(rùn)置地的經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)則是推動(dòng)企業(yè)持續(xù)發(fā)展的強(qiáng)勁“發(fā)動(dòng)機(jī)”。 過(guò)去一年，華潤(rùn)置地的經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)板塊同樣成績(jī)斐然。據(jù)2024年財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)，華潤(rùn)置地購(gòu)物中心實(shí)現(xiàn)零售額1953億元，全年圓滿開(kāi)業(yè)16家購(gòu)物中心，平均開(kāi)業(yè)率超95%，實(shí)現(xiàn)了高質(zhì)量的規(guī)模增長(zhǎng)。華潤(rùn)置地旗下的萬(wàn)象城、萬(wàn)象匯、萬(wàn)象天地等商業(yè)品牌，已然成為城市商業(yè)版圖中熠熠生輝的新地標(biāo)。這些數(shù)字背后，是高質(zhì)量的規(guī)模增長(zhǎng)，更是對(duì)市場(chǎng)需求的精準(zhǔn)洞察與回應(yīng)。 每一家新開(kāi)業(yè)的購(gòu)物中心，都不是簡(jiǎn)單的商業(yè)空間堆砌，而是經(jīng)過(guò)精心規(guī)劃與打磨的商業(yè)綜合體。從前期對(duì)城市商圈的深入調(diào)研，到項(xiàng)目定位時(shí)精準(zhǔn)匹配當(dāng)?shù)叵M(fèi)群體的需求，再到業(yè)態(tài)組合上的創(chuàng)新搭配，華潤(rùn)置地都做到了極致。 除了上述提到的兩大業(yè)務(wù)外，華潤(rùn)置地的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)也在逐步推進(jìn)。華潤(rùn)置地充分發(fā)揮自身品牌、管理和資源優(yōu)勢(shì)，為合作伙伴提供從項(xiàng)目策劃、招商運(yùn)營(yíng)到物業(yè)管理的全流程服務(wù)。憑借專業(yè)的團(tuán)隊(duì)和成熟的管理模式，輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)在市場(chǎng)中獲得高度認(rèn)可，進(jìn)一步提升華潤(rùn)置地的品牌影響力。? 生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)更是多點(diǎn)開(kāi)花、拔節(jié)生長(zhǎng)：城市代建業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額11.8億元，西安奧體中心榮獲中國(guó)土木工程詹天佑獎(jiǎng)、廣州南沙大灣區(qū)體育中心項(xiàng)目建設(shè)圓滿完成。租賃住房業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額8億元，2024年底累計(jì)在營(yíng)項(xiàng)目達(dá)到45個(gè)，在管項(xiàng)目64個(gè)，管理規(guī)模行業(yè)TOP9。文體場(chǎng)館運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入7.8億元，2024年新獲取廈門(mén)奧體、三亞市體育中心、深圳龍崗活力谷項(xiàng)目，在管項(xiàng)目17個(gè)，在管大型體育場(chǎng)館數(shù)量行業(yè)領(lǐng)先。 可以看到，上述不同的業(yè)務(wù)，都展現(xiàn)了各自的發(fā)展邏輯：其中，租賃住房業(yè)務(wù)為解決城市住房問(wèn)題貢獻(xiàn)力量，通過(guò)提供高品質(zhì)的租賃房源和貼心的服務(wù)，滿足不同人群的居住需求；代建業(yè)務(wù)憑借豐富的經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)的能力，助力政府和企業(yè)打造優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目；文體業(yè)務(wù)則積極推動(dòng)城市文化體育事業(yè)發(fā)展，舉辦各類大型活動(dòng)，豐富市民精神文化生活。這些重點(diǎn)業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)顯著增強(qiáng)，形成強(qiáng)大的協(xié)同效應(yīng)。? 截至2024年底，華潤(rùn)置地實(shí)現(xiàn)生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)營(yíng)收62.2億元。其中，代建代運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收11.8億元；租賃住房業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收8億元；文體場(chǎng)館運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入7.8億元。 華潤(rùn)置地的“3+1”模式，讓開(kāi)發(fā)銷售、經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)、輕資產(chǎn)管理和生態(tài)圈業(yè)務(wù)相互賦能，實(shí)現(xiàn)立體式增長(zhǎng)。在行業(yè)深度調(diào)整的背景下，這種戰(zhàn)略定力顯得尤為珍貴，為企業(yè)持續(xù)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。? 大資管轉(zhuǎn)型成功，釋放“乘數(shù)效應(yīng)” 站在“十四五”收官與“十五五”謀篇的關(guān)鍵交匯點(diǎn)，資本市場(chǎng)聚焦的資管領(lǐng)域中，華潤(rùn)置地精心構(gòu)建的“開(kāi)發(fā)－運(yùn)營(yíng)-REITs”價(jià)值鏈條正以磅礴之勢(shì)逐步釋放出乘數(shù)效應(yīng)。 其中，華潤(rùn)商業(yè)REITs自2024年3月成功上市后，迅速成為行業(yè)焦點(diǎn)。在2024年全年，其展現(xiàn)出強(qiáng)勁的盈利能力，實(shí)現(xiàn)EBITDA人民幣3.51億元，預(yù)算完成率高達(dá)112%。 截至去年年底，股價(jià)累計(jì)漲幅達(dá)25.6%，連續(xù)四季度現(xiàn)金分紅金額達(dá)3.15億元，年化分派率達(dá)5.08%。亮眼的數(shù)據(jù)不僅彰顯了其在資本市場(chǎng)的卓越表現(xiàn)，更側(cè)面反映出背后成熟的運(yùn)營(yíng)管理體系與優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)質(zhì)量。 資管領(lǐng)域的乘數(shù)效應(yīng)，在華潤(rùn)置地的業(yè)務(wù)布局中體現(xiàn)得入木三分。 從收入情況看，2024年，華潤(rùn)置地經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額233.0億元，同比增長(zhǎng)4.8%；實(shí)現(xiàn)經(jīng)常性利潤(rùn)103億元，同比增長(zhǎng)8.2%。這一輝煌成績(jī)的背后，是其多年來(lái)在商業(yè)運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域的深耕細(xì)作與持續(xù)創(chuàng)新。 不難看出，隨著經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)效率的不斷穩(wěn)步提升，以及大資管業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型發(fā)展進(jìn)階，華潤(rùn)置地的“第二增長(zhǎng)曲線”已形成，成為華潤(rùn)置地穩(wěn)定現(xiàn)金流的重要貢獻(xiàn)來(lái)源之一。 截至2024年末，華潤(rùn)置地旗下購(gòu)物中心實(shí)現(xiàn)零售額1953億元，在管購(gòu)物中心92座，全年新開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心16座，平均開(kāi)業(yè)率超95%。 華潤(rùn)置地旗下萬(wàn)象城、萬(wàn)象天地、萬(wàn)象匯等商業(yè)品牌，在過(guò)去一年中也在各大城市釋放光芒，成功打造了西安萬(wàn)象城、深圳大運(yùn)天地、義烏天地、深圳啤酒小鎮(zhèn)等示范性項(xiàng)目。 此外，華潤(rùn)置地已成功搭建包括華潤(rùn)萬(wàn)象生活、華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT和有巢公募REIT在內(nèi)的一個(gè)輕資產(chǎn)管理平臺(tái)及兩個(gè)公募REITs平臺(tái)。 2024年，華潤(rùn)萬(wàn)象生活營(yíng)收170.4億元，同比增長(zhǎng)15.4%，核心凈利潤(rùn)35.1億元，同比增長(zhǎng)20.1%，在輕資產(chǎn)管理行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)顯著增強(qiáng)。同時(shí)，截至去年12月末，華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT的后復(fù)權(quán)收盤(pán)價(jià)較發(fā)行價(jià)上漲25.6%，市值位居消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs首位，連續(xù)四個(gè)季度現(xiàn)金分紅合計(jì)3.15億元，后續(xù)擴(kuò)募項(xiàng)目?jī)?chǔ)備豐富；華夏基金華潤(rùn)有巢REIT的后復(fù)權(quán)收盤(pán)價(jià)則較年初上漲29.4%，上市至今累計(jì)分紅1.17億元。 通過(guò)REITs這一創(chuàng)新金融工具，華潤(rùn)置地將原本長(zhǎng)期沉淀的資產(chǎn)巧妙轉(zhuǎn)化為可在資本市場(chǎng)自由交易的金融產(chǎn)品，吸引更多社會(huì)資本踴躍參與，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值的最大化挖掘。 華潤(rùn)置地先將開(kāi)發(fā)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)投入大量精力進(jìn)行運(yùn)營(yíng)培育，待資產(chǎn)成熟、價(jià)值凸顯后，借助REITs實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化。這一過(guò)程不僅有效盤(pán)活資產(chǎn)，避免資產(chǎn)閑置浪費(fèi)，更為企業(yè)帶來(lái)持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。商業(yè)REITs的高溢價(jià)發(fā)行，無(wú)疑是市場(chǎng)對(duì)華潤(rùn)置地運(yùn)營(yíng)能力和資產(chǎn)質(zhì)量投下的信任票。有巢REITs的良好收益，也切實(shí)為投資者帶來(lái)豐厚回報(bào)。 可以說(shuō)，這種大資管模式，為華潤(rùn)置地開(kāi)辟出第二增長(zhǎng)曲線。在行業(yè)面臨轉(zhuǎn)型挑戰(zhàn)的今天，華潤(rùn)置地憑借在資管領(lǐng)域的創(chuàng)新實(shí)踐，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，為行業(yè)探索出一條新的發(fā)展路徑，其成功實(shí)踐在一定程度上也為行業(yè)提供了有利的借鑒。