5億美元，綠城中國(guó)高息美元債“破冰”：行業(yè)融資曙光與風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)之困

每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

房企美元債再現(xiàn)，發(fā)債方是綠城中國(guó)（HK03900，股價(jià)9.91港元，市值251.15億港元），兩筆合計(jì)5億美元。

不過，此次房企美元債重啟呈現(xiàn)雙高，即金額高和利率高。

2月18日晚間，綠城中國(guó)發(fā)布公告，計(jì)劃增發(fā)本金總額1.5億美元的優(yōu)先票據(jù)，該票據(jù)將與2月13日公布的本金總額3.5億美元的原始票據(jù)，構(gòu)成同一系列票據(jù)，年利率為8.45%。增發(fā)后，綠城中國(guó)此次融資本金總額升至5億美元，均將于2028年到期，其中新發(fā)的1.5億美元票據(jù)發(fā)售價(jià)為票據(jù)本金的100.5%，發(fā)行收益率8.258%。

綠城中國(guó)2月21日晚間向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示：“此次發(fā)行優(yōu)先票據(jù)不僅是公司優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)、拓寬融資渠道的重要舉措，也為中資地產(chǎn)美元債市場(chǎng)重啟打開了窗口，展現(xiàn)了市場(chǎng)對(duì)優(yōu)質(zhì)房企的信心恢復(fù)，為行業(yè)融資環(huán)境改善提供了積極信號(hào)。”

“綠城中國(guó)成功發(fā)行美元債，標(biāo)志著在房企美元債市場(chǎng)長(zhǎng)期低迷后的一次‘破冰’。這既代表了相關(guān)企業(yè)的投融資能力持續(xù)恢復(fù)，也說明外部金融機(jī)構(gòu)等對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和企業(yè)的信心。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)接受每經(jīng)記者采訪時(shí)表示。

房企融資環(huán)境在持續(xù)改善

中指研究院統(tǒng)計(jì)顯示，整個(gè)2024年，房地產(chǎn)行業(yè)海外債發(fā)行規(guī)模僅為69.0億元人民幣，同比下降69.5%。2025年1月房地產(chǎn)企業(yè)債券融資總額為509.8億元，但信用債和ABS仍是主力，分別占比51.3%和48.7%。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水曾指出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金規(guī)模延續(xù)2022年以來的下降態(tài)勢(shì)，實(shí)際融資環(huán)境仍未顯著回暖。2025年房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)仍面臨諸多挑戰(zhàn)，企業(yè)還是應(yīng)提前籌劃現(xiàn)金流，充分利用各類融資政策支持以增加資金流入。

在此背景下，綠城中國(guó)的5億美元為行業(yè)帶來了破冰契機(jī)。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為：“房企融資環(huán)境在持續(xù)改善。綠城中國(guó)發(fā)行美元債，也為其他優(yōu)質(zhì)房企融資提供了非常好的示范效應(yīng)，有助于推動(dòng)更多房企重啟境外融資。具備優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、良好信譽(yù)和穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的房企，在國(guó)際資本市場(chǎng)上將獲得更多融資支持。在2025年房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)、穩(wěn)中向好的發(fā)展過程中，也將持續(xù)助力企業(yè)的向好發(fā)展。”

但也有投資人士對(duì)每經(jīng)記者指出，由于行業(yè)整體原因和房企出險(xiǎn)等不確定因素，目前海外投資人對(duì)于房企美元債的態(tài)度仍非常謹(jǐn)慎。

事實(shí)上，2025年房企仍然面臨嚴(yán)峻的償債壓力。克而瑞在報(bào)告中提及，2024年房企債券到期規(guī)模達(dá)4828億元，而發(fā)行規(guī)模僅2158億元，房企無法通過借新還舊覆蓋到期債務(wù)。由于近年來不少房企選擇將債務(wù)展期或置換，在此背景下2025年債務(wù)到期規(guī)模甚至高于2024年，達(dá)5257億元。

現(xiàn)階段海外融資“風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)”仍是最大風(fēng)險(xiǎn)

據(jù)綠城中國(guó)方面透露，本次發(fā)行是2021年以來亞洲最大規(guī)模高收益房地產(chǎn)美元債券發(fā)行。

每經(jīng)記者注意到，8.45%的利率，在近年來為數(shù)不多的房企境外債融資中，屬于較高水平。據(jù)克而瑞，由于2024年僅監(jiān)測(cè)到越秀地產(chǎn)與五礦發(fā)行境外債券，票息區(qū)間在4%～4.6%，經(jīng)測(cè)算境外債券融資平均成本為4.18%。

不僅如此，這一利率水平和公司平均融資成本相比也高出了一大截。近幾年，綠城中國(guó)不斷壓低融資成本和縮減負(fù)債規(guī)模，一方面，截至2024年6月底，境外債務(wù)比重已經(jīng)從2023年的16.2%降至15.5%，同時(shí)綠城中國(guó)一年內(nèi)到期債務(wù)占總債務(wù)比例為23.8%；另一方面，融資成本也在不斷下降，2023年綠城中國(guó)平均融資成本降到4.3%；2024年中期降至4.0%。

令人不解的是，綠城中國(guó)既然可以在境內(nèi)獲得低息融資，為何要去發(fā)行高利率的美元債？每經(jīng)記者就此采訪了多位專家，有各種猜測(cè)，但沒有達(dá)成共識(shí)。

而不久前，綠城中國(guó)發(fā)布盈利警告，預(yù)計(jì)截至2024年12月31日，公司股東應(yīng)占利潤(rùn)同比2023年的人民幣31.18億元下降50%以內(nèi)。

不過，從業(yè)績(jī)和拿地表現(xiàn)來看，2024年，綠城中國(guó)全口徑銷售1718.3億元，位列克而瑞中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售榜第6名；新增土地貨值1147億元，在新增貨值榜排名第4位。進(jìn)入2025年，綠城中國(guó)又在杭州、南京等地繼續(xù)溢價(jià)拿地。

在這樣的背景下，行業(yè)內(nèi)其他房企是否具備同樣的發(fā)債條件仍待觀察。但即便具備相應(yīng)的條件，美元債高企的利率，仍然令諸多房企“又愛又恨”。

“從全行業(yè)角度看，美元債利率高企的第二大原因是發(fā)債的急迫程度。”嚴(yán)躍進(jìn)分析，若是企業(yè)本身有即將到期的債務(wù)，也充分理解“未兌付”對(duì)企業(yè)的巨大殺傷力，那么融資急迫性就會(huì)明顯提高。此時(shí)快速融資是企業(yè)快速改善資金狀況，防范債務(wù)兌付風(fēng)險(xiǎn)公開化的重要手段，融資成本自然會(huì)提高。

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