2024樓市盤點·物業(yè) | 2024物業(yè)行業(yè)“變局”：物企告別規(guī)模擴張，追求質(zhì)價相符與資本機遇

每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

2024年，物業(yè)行業(yè)持續(xù)向高質(zhì)量方向邁進(jìn)。

據(jù)克而瑞物管監(jiān)測顯示，2024年共有6家上物企在管面積突破5億平方米。其中，萬物云以10.6億平方米的在管面積排在榜首，碧桂園服務(wù)和保利物業(yè)分別以10.5億平方米和7.9億平方米的在管面積排在第二和第三位。

與此同時，2024年共有7家物業(yè)企業(yè)的合約管理面積突破5億平方米。而百強物企的“合約在管比”均值下降至1.28，相較于2023年的1.32繼續(xù)呈現(xiàn)下滑趨勢。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，隨著物業(yè)行業(yè)的逐漸成熟，行業(yè)發(fā)展重心轉(zhuǎn)向“質(zhì)重于量”，物企不再提規(guī)模和擴張，戰(zhàn)線收縮和“瘦身”成為2024年行業(yè)生存發(fā)展的寫照。有業(yè)內(nèi)人士表示，盡管行業(yè)增速變緩，但整體仍具有不錯的發(fā)展前景，“未來地方國資企業(yè)仍有整合上市的機會，專業(yè)賽道中的民營企業(yè)也會受到資本市場關(guān)注”。

告別規(guī)模擴張

近年來，物業(yè)上市公司的管理規(guī)模增速持續(xù)放緩，管理面積均值增速由2020年的37.29%持續(xù)下降至2023年的12.40%。進(jìn)入2024年，這一趨勢仍在延續(xù)，物企不再對外公布其規(guī)模增長目標(biāo)，而包括萬物云、合景悠活等在內(nèi)的部分物企甚至在財報中也未披露管理面積數(shù)據(jù)。

2024年物企在管面積TOP10 來源：克而瑞物管

中指研究院物業(yè)事業(yè)部總經(jīng)理牛曉娟在接受每經(jīng)記者采訪時指出：“物企傾向于弱化管理面積披露，一方面，伴隨城市服務(wù)、IFM（綜合設(shè)施管理服務(wù)）等業(yè)務(wù)的發(fā)展，管理面積和營業(yè)收入的直接相關(guān)性弱化了，企業(yè)經(jīng)營重點應(yīng)轉(zhuǎn)變?yōu)樘嵘?jīng)營效益；而且，管理業(yè)態(tài)及業(yè)務(wù)更加多元，學(xué)校、醫(yī)院、景區(qū)、軌道交通等項目大多是根據(jù)服務(wù)內(nèi)容和要求核算項目金額，取代了按建筑面積收取物業(yè)費的模式。另一方面，管理面積的增長趨緩，預(yù)計很難會有高速增長。”

不過，據(jù)克而瑞物管監(jiān)測，物企的規(guī)模競爭格局依然延續(xù)了2023年的排名，在管面積突破5億平方米的物企共有6家，其中萬物云、碧桂園服務(wù)和保利物業(yè)分別以10.6億平方米、10.5億平方米和7.9億平方米的在管面積穩(wěn)居行業(yè)前三。此外，共有7家企業(yè)的合約管理面積突破5億平方米。

克而瑞物管分析指出，2024年百強物業(yè)管理企業(yè)的“合約在管比”均值下降至1.28，相較于2023年的1.32繼續(xù)呈現(xiàn)下滑趨勢。“這一變化反映出企業(yè)在新項目獲取上的增速放緩，以及市場競爭的加劇。盡管如此，當(dāng)前的企業(yè)規(guī)模儲備仍然足夠支持短期內(nèi)的進(jìn)一步增長訴求。”

每經(jīng)記者注意到，多家物企出現(xiàn)了規(guī)模負(fù)增長的情況。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，2024年上半年披露合約面積數(shù)據(jù)的49家上市物企中，合約面積出現(xiàn)負(fù)增長的有18家，占比為36.73%（2023年同期為26%）；披露在管面積數(shù)據(jù)的55家物業(yè)上市公司中，在管面積出現(xiàn)負(fù)增長的有11家，占比為20%（2023年同期為15.09%） 。

“在規(guī)模導(dǎo)向下，物企收購及拓展了一些低盈利或潛在虧損的項目，為企業(yè)高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展埋下了隱患。”中指研究院分析指出，2024上半年，多家企業(yè)主動解除合約項目及在管項目，雖然短期內(nèi)導(dǎo)致管理規(guī)模下降，但能夠提升運營質(zhì)效，有效遏制經(jīng)營效益的下滑。

追求質(zhì)價相符

對物業(yè)行業(yè)而言，2024年最大的輿論焦點或來自于物業(yè)費指導(dǎo)價格的出臺。

2024年上半年，包括重慶、武漢、青島、銀川等城市先后出臺了物業(yè)費指導(dǎo)價，隨之而來的上述4城的多個小區(qū)業(yè)主要求物企下調(diào)物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)，從而形成一波物業(yè)收費“降價潮”。

公開資料顯示，2024年上述4城百余個小區(qū)實現(xiàn)了物業(yè)費下調(diào)，降幅在20%—30%之間。其中，武漢已有30余個住宅小區(qū)降低物業(yè)費，平均降價幅度達(dá)24%。

另據(jù)克而瑞調(diào)研數(shù)據(jù)，2024年住宅物業(yè)服務(wù)滿意度繼續(xù)下行，整體滿意度評分降至69.3分，較2023年的71分下降約2%。

在滿意度整體下行的大背景下，物業(yè)費收繳率同步下滑，2024年重點城市物業(yè)費平均收繳率跌至82%，較2023年凈減少3個百分點。尤其是那些受限價政策影響大的城市，物業(yè)費收繳率的降幅更為顯著。

與此同時，物企普遍面臨著物業(yè)費收繳難的問題，即便是上市物企，收繳率也在下滑。克而瑞物管數(shù)據(jù)顯示，2024年物業(yè)費收繳率平均降幅達(dá)到5%，部分物企降幅高達(dá)10%。“考慮到基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)的毛利率本已處于低位，物業(yè)費收繳率5%至10%的下滑進(jìn)一步加劇了企業(yè)的財務(wù)壓力，可能導(dǎo)致利潤空間被壓縮至成本線附近，甚至使一些項目面臨收入不足以覆蓋成本的困境。”

事實上，無論是物業(yè)費收繳難題還是呼吁“降低物業(yè)費”，其背后是業(yè)主明顯感受到物業(yè)服務(wù)的“質(zhì)價不符”。受此影響，多家物業(yè)公司開始將物業(yè)服務(wù)做到標(biāo)準(zhǔn)化、透明化，并且嘗試“菜單化”“定制化”服務(wù)。

如2024年年底，萬物云發(fā)布“智選”產(chǎn)品，將服務(wù)選項和定價權(quán)利交還給業(yè)主，在行業(yè)內(nèi)創(chuàng)新推出“彈性定價”，根據(jù)業(yè)主的必選和自選服務(wù)從而讓業(yè)主自主定物業(yè)費。

牛曉娟表示，“卷服務(wù)”成為推動質(zhì)價相符格局的主要動力之一。如今，物企的基礎(chǔ)服務(wù)不再局限于傳統(tǒng)的“四保一服”（即保安、保潔、保綠、保修和客服中心），而是積極拓展服務(wù)內(nèi)容，全方位提升服務(wù)體驗，使業(yè)主切實感知到服務(wù)價值的提升，為合理定價提供了有力支撐。

“‘卷價格’也在塑造質(zhì)價相符格局中發(fā)揮重要作用。”牛曉娟表示，物企在成本控制方面苦下功夫，一方面通過規(guī)?；\營降低采購、人力等成本，另一方面運用科技手段提升效率減少人力依賴。在價格策略上，打破傳統(tǒng)單一模式，針對不同物業(yè)類型、服務(wù)層級制定靈活價格方案，并且企業(yè)主動公開價格構(gòu)成，積極與業(yè)主溝通協(xié)商，使價格制定透明化、民主化。

資本市場仍有機會

自2023年以來，房地產(chǎn)行業(yè)的深度調(diào)整持續(xù)影響著物業(yè)市場，恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)呈現(xiàn)波動下滑的趨勢。

截至2024年12月31日，恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)收于1691點，相較于2023年末的1847點下跌了8.4%。而恒生指數(shù)年內(nèi)表現(xiàn)出色，升至20060點，較2023年末的17047點增長了17.7%。兩者對比來看，物業(yè)板塊指數(shù)與大盤同頻共振，但兩者之間的差距在2024年進(jìn)一步擴大。

與之相對的，物業(yè)股的股價同樣經(jīng)歷了顯著波動。2024年初，上市物企的股份延續(xù)2023年下滑趨勢，平均股價在2月份觸及3.4港元/股的新低。但隨著5月樓市“5·17”政策的出臺，物業(yè)股跟隨地產(chǎn)股出現(xiàn)了反彈。10月，央行、金融監(jiān)管總局和證監(jiān)會聯(lián)合宣布了一系列提振資本市場的措施，并通過央行逆回購操作向市場注入了充足流動性，推動資本市場整體上揚。受益于此輪行情，物業(yè)股平均股價攀升至年內(nèi)高點，達(dá)5.7港元/股。

但隨著政策效應(yīng)逐漸減弱，物業(yè)股未能維持漲勢，股價再次回落。截至2024年12月31日，平均股價收于4.6港元/股，較年初上漲12.2%，與2023年年初的6.9港元/股相比下跌了33.3%。

與此同時，物業(yè)行業(yè)的整體市值仍未恢復(fù)到之前的水平?？硕鸨O(jiān)測顯示，截至2024年12月31日，62家樣本上市物企的總市值為2325億元，較2023年同期微降1.7%，與2022年的4223億元相比大幅下降了44.9%。其中，市值在30億元以下的物企占了大多數(shù)，百億元市值以上物企數(shù)量增加1家至6家。

另據(jù)中指研究院統(tǒng)計，2024年有兩家國資物企成功登陸資本市場，至此物業(yè)行業(yè)共計有68家上市企業(yè)，其中包括62家港股企業(yè)和6家A股企業(yè)。目前，深業(yè)物業(yè)已獲得證監(jiān)會備案，于2024年10月16日再次更新招股書；湖北聯(lián)投城市運營擬通過*ST明誠資產(chǎn)重組完成上市；另外還有多家企業(yè)正在推進(jìn)行業(yè)顧問事宜，預(yù)計2025年將會有5家物業(yè)企業(yè)登陸資本市場。

值得一提的是，也有物企被母公司私有化。2024年9月，華發(fā)股份完成對華發(fā)物業(yè)的私有化，后者退出資本市場；11月，融信服務(wù)被控股股東建議私有化，預(yù)計在2025年將完成退市。

“2024年物企通過主動控制關(guān)聯(lián)交易、提升分紅水平、回購股票等市值管理手段，也向市場傳遞了積極信號，增強了投資者信心，推動了估值修復(fù)和IPO進(jìn)程 。”牛曉娟分析指出，未來地方國資企業(yè)仍有整合上市的機會，專業(yè)賽道中的民營企業(yè)也會受到資本市場關(guān)注。

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