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2024樓市盤點(diǎn)·代建 | 超百家房企入局!2024年代建行業(yè)新增面積首超2億平方米,今年競爭將同樣激烈

每日經(jīng)濟(jì)新聞 2025-01-09 14:00:56

◎2024年,代建行業(yè)競爭白熱化,代建企業(yè)新增建筑面積達(dá)到約2.2億平方米,較上年增長27%,整體規(guī)模首次超過2億平方米。盡管市場規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大,但增速下降26個(gè)百分點(diǎn),行業(yè)發(fā)展進(jìn)入新的階段。政府代建成為主要發(fā)力點(diǎn),部分企業(yè)積極探索新模式。業(yè)內(nèi)人士表示,2025年代建市場競爭同樣會非常激烈。

每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

代建行業(yè)的競爭愈發(fā)白熱化。

據(jù)億翰智庫監(jiān)測數(shù)據(jù),2024年代建房企新增建筑面積達(dá)到約2.2億平方米,較上年增長27%,整體規(guī)模首次超過2億平方米。盡管市場規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大,但增速下降26個(gè)百分點(diǎn),行業(yè)發(fā)展進(jìn)入新的階段。

中指研究院最新發(fā)布的《2024年中國房地產(chǎn)代建企業(yè)排行榜》顯示,2024年28家典型代建企業(yè)代建新增規(guī)劃建筑面積同比增長7.7%,這一增長速度相較于2018年至2023年的全國代建行業(yè)年平均增長速度有所下滑。其中,綠城管理以3649萬平方米新簽約規(guī)劃建筑面積穩(wěn)居行業(yè)首位,旭輝建管和藍(lán)城集團(tuán)分別以1588萬平方米和1570萬平方米的新簽約規(guī)劃建筑面積排在第二和第三位。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到,雖然代建企業(yè)新增簽約面積速度有所下降,但在2024年,市場上有意愿、有能力的房企幾乎全部“下場”。截至2024年9月,已有超百家房企入局代建或承接代建業(yè)務(wù)。業(yè)內(nèi)人士表示,2025年代建市場競爭同樣會非常激烈,市場規(guī)模不一定會有太大增長,預(yù)計(jì)將與2024年持平。

來源:億翰智庫

超百家房企入局代建賽道

2024年房地產(chǎn)行業(yè)仍處于深度調(diào)整期,主動(dòng)轉(zhuǎn)型新賽道成為房企的普遍選擇。

克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,截至2024年9月,已經(jīng)有超過100家房企入局代建或承接代建業(yè)務(wù)。其中,2024年上半年銷售額50強(qiáng)房企中布局代建的企業(yè)數(shù)量達(dá)到46家,銷售額百強(qiáng)房企中進(jìn)軍代建的企業(yè)占比約80%。

隨著市場競爭加劇,代建行業(yè)的市場集中度有所下降。據(jù)億翰智庫統(tǒng)計(jì),截至2024年底,排名前10的企業(yè)占據(jù)了58%的市場份額,而剩下的近百家企業(yè)瓜分了剩余的42%市場份額。

另據(jù)中指研究院數(shù)據(jù),2024年,綠城管理、旭輝建管和藍(lán)城集團(tuán)分別以3649萬平方米、1588萬平方米和1570萬平方米的新簽約規(guī)劃建筑面積排在行業(yè)前三位。

來源:中指研究院

其中,TOP5企業(yè)新簽約規(guī)劃建筑面積均值為1783萬平方米,同比增長3.5%;TOP6—20企業(yè)新增規(guī)劃建筑面積均值為640萬平方米,同比大幅增長21.9%;TOP21—30企業(yè)新簽約規(guī)劃建筑面積均值為171萬平方米,同比增長6.2%。

“從各陣營代建企業(yè)來看,總體呈現(xiàn)出頭部穩(wěn)健、中部崛起的特征。”中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水分析指出,頭部企業(yè)由于新增規(guī)模較大,很難保持快速增長,因而增速較慢,這也符合服務(wù)行業(yè)規(guī)模增速的固有特征。

以龍湖龍智造為例,2022年其品牌首次亮相,但截至目前已與包括大家投控、中鐵城投集團(tuán)、清華大學(xué)、中國東方、螞蟻集團(tuán)、小米集團(tuán)、未央城建等在內(nèi)的央國企、地方平臺公司、AMC、保險(xiǎn)公司及大廠高校等行業(yè)機(jī)構(gòu)建立了良好合作關(guān)系。

僅2024年,龍湖龍智造就新增代建類項(xiàng)目60個(gè),總建筑面積800萬平方米;已累計(jì)獲取代建類項(xiàng)目150個(gè),總建筑面積超過2400萬平方米;在管銷售業(yè)態(tài)項(xiàng)目中,全年累計(jì)銷售達(dá)106億元。與此同時(shí),2024年龍湖龍智造還全新發(fā)布了千丁數(shù)科“4+N”智慧空間科技產(chǎn)品、龍智精工裝配式“6+N”產(chǎn)品以及龍智設(shè)計(jì)“5M虛擬建造”產(chǎn)品等三大類產(chǎn)品服務(wù)。

值得關(guān)注的是,越來越多的出險(xiǎn)房企也進(jìn)一步尋求在代建領(lǐng)域的突破機(jī)會。

以旭輝建管為例,每經(jīng)記者從旭輝集團(tuán)了解到,2024年旭輝建管團(tuán)隊(duì)規(guī)模從400多人增加到800多人,新簽約規(guī)模排名從2023年的第七位提升5個(gè)位次至行業(yè)第二位。截至2024年底,旭輝建管累計(jì)在管項(xiàng)目近200個(gè),累計(jì)在管總建筑面積超過3000萬平方米,累計(jì)項(xiàng)目城市覆蓋超過70個(gè)。

“2025年旭輝建管仍會保持增長,但策略有所調(diào)整,從最初強(qiáng)調(diào)規(guī)模到現(xiàn)在規(guī)模與質(zhì)量并舉,會把簽約質(zhì)量、經(jīng)營質(zhì)量看得更重,包括2025年整個(gè)經(jīng)營指標(biāo)到給各區(qū)域下達(dá)的任務(wù)要求都一樣。”旭輝建管總裁劉冰洋在接受每經(jīng)記者采訪時(shí)表示。

再看融創(chuàng)中國,2024年將代建平臺更名為而今管理,全年新簽約代建面積為756萬平方米,暫時(shí)位列新簽規(guī)模排行榜第12位。不過,從其更名可以看出,融創(chuàng)中國未來也將更加重視代建業(yè)務(wù)的拓展。

值得注意的是,2024年國央企正逐步成為代建領(lǐng)域的新勢力,如潤地管理、招商建管、綠地智慧等企業(yè),打破了以往民營企業(yè)主導(dǎo)的局面。

“代建行業(yè)目前競爭較為激烈,行業(yè)從原來的主流房企為主到現(xiàn)在大量國央企進(jìn)入,包括地方性企業(yè)紛紛加入,代建公司數(shù)量在不斷增加。”在劉冰洋看來,代建行業(yè)其實(shí)不是特別大的一個(gè)行業(yè),不像原來地產(chǎn)有十幾萬億元規(guī)模,可以由很多企業(yè)來做。

政府代建正處“風(fēng)口”

每經(jīng)記者注意到,2024年政府代建成為房企代建拓展的主要發(fā)力點(diǎn)。

億翰智庫監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,2024年TOP10代建企業(yè)的政府代建新簽規(guī)模約4867萬平方米,占比高達(dá)82.7%。

另據(jù)中指研究院監(jiān)測,2024年,綠城管理以1145萬平方米的政府代建新簽約規(guī)劃建筑面積位列行業(yè)第一,潤地管理和旭輝建管分別以1016萬平方米和730萬平方米的政府代建新簽約規(guī)劃建筑面積排在行業(yè)第二和第三位。

劉水表示:“當(dāng)前,部分企業(yè)一方面在積極獲取保障性住房、城中村改造等政府代建項(xiàng)目;另一方面,也在不斷嘗試探索各類政府代建新模式。”

以旭輝建管為例,目前國資委托類業(yè)務(wù)占旭輝建管總業(yè)務(wù)的比重已經(jīng)超過50%;AMC(資產(chǎn)管理公司)委托業(yè)務(wù)占比接近10%,其中2024年該類業(yè)務(wù)占其新簽約代建面積的46%。劉冰洋表示,未來旭輝建管將繼續(xù)重點(diǎn)布局國資類和AMC類業(yè)務(wù)。

而華潤置地的早期代建業(yè)務(wù)主要集中在園區(qū)、體育館等政府代建項(xiàng)目上發(fā)力。從2008年華潤置地接手深圳灣體育中心項(xiàng)目,此后其代建業(yè)務(wù)逐步拓展至保障房、市政道路、學(xué)校、醫(yī)院、河道、公園、工業(yè)園區(qū)等。而招商建管代建業(yè)務(wù)中的政府代建比重達(dá)到75%,其中按照項(xiàng)目性質(zhì)來看,歸屬于公建配套的代建比重接近六成。

此外,綠地控股、國貿(mào)地產(chǎn)、中天美好和宋都管理的代建業(yè)務(wù)中,2024年前三季度的政府代建面積占比均超過60%。

另據(jù)克而瑞對29個(gè)重點(diǎn)城市的監(jiān)測,商品住宅項(xiàng)目代建中,城投公司在集中供地中托底拿地的項(xiàng)目是主要來源。“由于城投公司自身在開發(fā)運(yùn)營、成本控制等方面能力不如專業(yè)的開發(fā)商,因此在城投托底拿地后由專業(yè)開發(fā)商進(jìn)行全過程代建代銷服務(wù)。”

來源:中指研究院

按項(xiàng)目開盤時(shí)間來看,2020年、2021年29個(gè)重點(diǎn)城市開盤的項(xiàng)目中代建的比例不足0.7%,此后逐步提升,2023年29個(gè)重點(diǎn)城市代建比例達(dá)到4.65%,比2022年增加3.62個(gè)百分點(diǎn),而2024年比例進(jìn)一步增長至6.28%。

“目前核心城市的商業(yè)代建比例仍然較低,在近萬個(gè)在售項(xiàng)目中,代建比例(按項(xiàng)目個(gè)數(shù))僅有1.67%,與發(fā)達(dá)國家較高的代建滲透率相比,代建領(lǐng)域未來還很大的提升空間。”克而瑞分析指出,在典型城市中,長沙2021年以來城投拿地?cái)?shù)量的比例達(dá)到72%,但目前代建比例僅有1.07%;重慶城投拿地比例為65%,當(dāng)前代建比例為0.71%,兩者還未達(dá)到平均水平1.67%。

而當(dāng)交付力成為行業(yè)關(guān)鍵詞時(shí),房地產(chǎn)代建企業(yè)也將交付擺在了更為重要的位置。從中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看,2024年代建行業(yè)交付規(guī)模TOP10企業(yè)累計(jì)交付房屋約18.84萬套,綠城管理以約8.03萬套的交付量排在榜首,中原建業(yè)和建發(fā)建管分別以約4.70萬套和2.18萬套排在第二和第三位。

需要注意的是, 在“保交付”政策頻出之下,近兩年紓困代建發(fā)展迅速。除綠城管理、信達(dá)等企業(yè)外,民營企業(yè)中金科、華宇形成了“后進(jìn)先出”獨(dú)具特色的代建紓困模式。如金科金建管2024年上半年新拓代建項(xiàng)目中有34%來自紓困項(xiàng)目,紓困項(xiàng)目在管達(dá)到8個(gè),總建面接近170萬平方米。

對于2025年的代建市場,劉冰洋認(rèn)為,競爭同樣會非常激烈,還有更多企業(yè)會入局代建賽道。“但市場規(guī)模不一定會有太大增長,可能會與2024年持平。未來應(yīng)該是以頭部企業(yè)長期生存,保持業(yè)務(wù)的連續(xù)性,每年獲得一定合理數(shù)量的項(xiàng)目。”

免責(zé)聲明:本文內(nèi)容與數(shù)據(jù)僅供參考,不構(gòu)成投資建議,使用前請核實(shí)。據(jù)此操作,風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)。

封面圖片來源:視覺中國-VCG111491046868

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