得房率直逼140%！廣州“超新規(guī)”地塊項(xiàng)目頻出，老樓盤如何應(yīng)對？

每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 魏文藝    

廣州超高得房率地塊項(xiàng)目近期加速入市。

12月17日，廣州成功出讓番禺區(qū)四宗宅地，總出讓面積為20.84萬平方米，累計(jì)成交金額達(dá)33.88億元。其中，成交樓面價(jià)最高的一宗宅地（番禺區(qū)市橋街中銀大廈南側(cè)BC0612015地塊），被綠城集團(tuán)以總價(jià)5.08億元、樓面價(jià)16908元/平方米、溢價(jià)率2%競得。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，綠城集團(tuán)拿到的該地塊此前由商務(wù)用地兼容商業(yè)用地調(diào)整為二類居住用地。按照出讓公告，該地塊不僅對住宅外立面提出了明確要求，而且陽臺等半敞開空間占計(jì)容面積可提高至25%。也就是說，未來該項(xiàng)目住宅產(chǎn)品最高實(shí)用率可達(dá)到125%。

在業(yè)內(nèi)人士看來，自2023年11月9日起施行的《廣州市建筑工程容積率計(jì)算辦法》（以下簡稱辦法）正在重塑廣州新房市場。辦法規(guī)定，住宅建筑的半開敞空間進(jìn)深不大于2.4米，其中滿足連續(xù)開敞率不低于40%的主景觀陽臺不限制進(jìn)深，且半開敞空間水平投影面積之和不超過住宅套內(nèi)（含半開敞空間水平投影面積）建筑面積20%的，按其水平投影面積一半計(jì)算容積率建筑面積。

上述辦法實(shí)施之后，由于不斷有新出讓地塊規(guī)劃突破了辦法中的新計(jì)算規(guī)定（以下簡稱“超新規(guī)”地塊），也使得廣州新房市場由過去70%的得房率演變到如今最高140%的得房率。顯然，這一變化對廣州的現(xiàn)有市場格局產(chǎn)生了明顯影響，對于此前未能獲得同等規(guī)劃條件的樓盤項(xiàng)目，該如何維持和提升項(xiàng)目的市場競爭力？

來源：中指研究院

“超新規(guī)”地塊成土拍香餑餑

近期廣州加快了“超新規(guī)”地塊的入市節(jié)奏。

今年9月底，保利以總價(jià)118億元競得備受矚目的廣州南方面粉廠地塊（天河臨江大道北側(cè)AT080722地塊）。此前官方對該地塊的規(guī)劃意見中提到：住宅建筑的半開敞空間水平投影面積之和不超過住宅套內(nèi)（含半開敞空間水平投影面積）建筑面積30%的，按其水平投影面積一半計(jì)算容積率建筑面積。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，這或?qū)⒊蔀閺V州第一個(gè)實(shí)用率超130%的第四代住宅。

此后，招商蛇口和越秀地產(chǎn)分別以底價(jià)拿下南沙區(qū)橫瀝島地塊和白云區(qū)怡新路地塊，這兩個(gè)地塊的規(guī)劃得房率均超過120%。

12月2日，黃埔區(qū)廣深沿江高速以南、開發(fā)大道以東HPG-NG-06地塊，被中交城投和科學(xué)城集團(tuán)聯(lián)合體以底價(jià)8.54億元、樓面價(jià)6639元/平方米（未包含配建）競得。按照出讓公告，鼓勵(lì)項(xiàng)目采用“大陽臺”設(shè)計(jì)，陽臺、入戶花園、飄窗等空間的面積，不超過套內(nèi)建筑面積的20%，可以按照一半面積來計(jì)算。這也意味著，該項(xiàng)目的新房得房率理論上可以做到130%。同時(shí)，這也將是黃埔區(qū)首個(gè)得房率130%的地塊。

截至目前，廣州已經(jīng)規(guī)劃有11塊“超新規(guī)”地塊，其中有9塊已經(jīng)完成出讓。?從市場效果來看，“超新規(guī)”地塊項(xiàng)目已成為攪動廣州新房市場的“鯰魚”，引起了包括房企、購房者，甚至二手房持有者的高度關(guān)注。

多名廣州當(dāng)?shù)氐牡禺a(chǎn)從業(yè)人員告訴每經(jīng)記者，當(dāng)下廣州新房市場的暢銷項(xiàng)目，要么是最新拿地塊可做到100%—130%得房率的樓盤，要么是之前以降價(jià)優(yōu)惠等方式獲客的項(xiàng)目。

“廣州住宅產(chǎn)品迭代迅速。短短一年，陽臺占比、飄窗寬度、空中花園占比等條件快速放松。”合富研究院分析指出，由于住宅產(chǎn)品存在使用率的降維打擊優(yōu)勢，“超新規(guī)”地塊成為土拍市場的“香餑餑”。自南方面粉廠地塊開始，廣州所有的“超新規(guī)”地塊均順利成交。而未來一個(gè)月，廣州還將有多塊“超新規(guī)”地塊入市。

截至12月初廣州已出讓的“超新規(guī)”地塊 | 合富研究院

老樓盤項(xiàng)目該如何應(yīng)對？

每經(jīng)記者注意到，在近期政策利好之下，“超新規(guī)”地塊項(xiàng)目正式開盤銷售前后，均引起了市場較高關(guān)注。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，廣州今年前10月商品住宅成交榜上，“高使用率”產(chǎn)品項(xiàng)目占據(jù)多個(gè)席位。

12月初，廣州越秀云悅項(xiàng)目首次開盤實(shí)現(xiàn)100%去化率。該項(xiàng)目即白云區(qū)怡新路以南AB3101046地塊，于9月30日由越秀地產(chǎn)以總價(jià)9.8億元、樓面價(jià)2.99萬元/平方米競得，推出房源為戶型88平方米和105平方米四房，實(shí)現(xiàn)了超高得房率，

在部分從業(yè)者看來，“超新規(guī)”地塊入市對廣州樓市的影響遠(yuǎn)超過首付降低、稅費(fèi)減免等政策的刺激，部分新房項(xiàng)目也不得不針對當(dāng)下市場新趨勢選擇重新報(bào)建審批。

談及“超新規(guī)”地塊帶來的市場影響，廣州本地某房企人士在接受每經(jīng)記者采訪時(shí)表示，新規(guī)帶來的高得房率，迫使以前80%得房率產(chǎn)品的項(xiàng)目不得不通過降價(jià)銷售來保持競爭力。

“現(xiàn)在88平方米的戶型可以做南向四房兩衛(wèi)，而在以前只能做北向的三房一衛(wèi)。”上述房企人士告訴記者，此前他在廣州買的房子是80%得房率，如果現(xiàn)在買房，他也會觀望或者選擇高實(shí)用率產(chǎn)品，“可以說背刺，也可以說新時(shí)代進(jìn)步”。

談到應(yīng)對辦法，該房企人士表示：“大型小區(qū)還沒拿預(yù)售證的樓棟，就改方案做新規(guī)戶型。個(gè)別樓棟沒建到三分之一，還不能批預(yù)售證，肯定是能改盡量改。還有項(xiàng)目建了一點(diǎn)的，拆掉重新報(bào)建，不然賣不掉。”

不過，在專注于廣州豪宅市場的天鉆匯主理人林嘉堯來看，“超新規(guī)”地塊對廣州市場的影響并非是全方位的。

“首先，廣州‘超新規(guī)’地塊整體占比較低，特別是豪宅市場，僅面粉廠地塊的入市可能會對市場供應(yīng)帶來變。其次，‘超新規(guī)’地塊更多是影響二手房市場，特別是早期低得房率戶型。”林嘉堯表示，“超新規(guī)”地塊不斷入市對購房者心態(tài)產(chǎn)生了很大影響，“購房者可能會繼續(xù)觀望，希望購買到更高得房率或更低價(jià)格的房源”。

合富輝煌廣州公司策略中心總經(jīng)理張煋路在接受每經(jīng)記者采訪時(shí)表示，近期高使用率項(xiàng)目確實(shí)引發(fā)了一波高關(guān)注，一些地段好、配套不錯(cuò)，再疊加上高使用率產(chǎn)品，無疑是增強(qiáng)了競爭力。

“高使用率只是在產(chǎn)品技術(shù)設(shè)計(jì)上錦上添花，不一定代表高去化率，未來市場會更加回歸理性，產(chǎn)品迭代再快，沒有好地段，價(jià)值也難以拉升。”張煋路認(rèn)為，房企需做好產(chǎn)品、配套和服務(wù)，給社會創(chuàng)造有價(jià)值的好房子，單想靠高使用率變相降價(jià)的做法在理性買家面前是行不通的。

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