半夜奔向中介“簽單” 、審批放款速度加快??上海房地產(chǎn)成交量回暖，房按揭貸款業(yè)務(wù)“暗戰(zhàn)”升級

每經(jīng)記者 陳植    每經(jīng)編輯 馬子卿    

“現(xiàn)在只要有單子，我們晚上都會跑過去簽單。”一位上海地區(qū)城商行人士向記者感慨地說。

他所說的“簽單”，是指銀行人員迅速跑去房產(chǎn)中介機構(gòu)，為購房者迅速辦理住房按揭貸款業(yè)務(wù)。不久前，他晚上10點多跑去一家房產(chǎn)中介，直接簽了兩單。這位上海地區(qū)城商行人士告訴記者：“如果我去晚了，房產(chǎn)中介就會把這些按揭貸款業(yè)務(wù)需求交給其他銀行。”他之所以如此忙碌，主要得益于近期上海地區(qū)房地產(chǎn)成交量回暖。

數(shù)據(jù)顯示，10月上海地區(qū)的二手房成交量達到2.05萬套，11月這個數(shù)值達到2.705萬套，自2021年3月以來首次突破2.7萬套，創(chuàng)下近44個月以來的單月成交量最高值。這位城商行人士向記者直言：“這也驅(qū)動上海地區(qū)多家銀行紛紛加大按揭貸款業(yè)務(wù)搶單力度。”

上海地區(qū)二手房成交量 圖片來源：同花順iFinD

一位股份制銀行上海分行個金部人士向記者直言，一直以來，住房按揭貸款業(yè)務(wù)屬于風(fēng)險相對可控且容易沖量的業(yè)務(wù)。即便今年以來LPR利率多次調(diào)降導(dǎo)致按揭貸款業(yè)務(wù)凈利差明顯縮水，但在各家銀行眼里，它仍是“兵家必爭”的優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)。

記者多方了解到，為了得到更多按揭貸款業(yè)務(wù)，上海地區(qū)銀行的按揭貸款利率基本壓低至同一水準(zhǔn)。“目前，我們的首套房、‘外環(huán)外+臨港片區(qū)’二手房、外環(huán)內(nèi)二手房的按揭貸款利率報價分別是3.15%、3.35%與3.55%。”

上述城商行人士告訴記者。在按揭貸款利率趨同的情況下，銀行只能靠比拼放款速度與客戶準(zhǔn)入條件寬松度，從房地產(chǎn)中介獲得更多按揭貸款業(yè)務(wù)。這導(dǎo)致他所在的業(yè)務(wù)團隊必須大半夜跑去房地產(chǎn)中介簽單，只為能讓按揭貸款審批放款速度“更快一些”。但是，即便如此拼搏，他直言：“年內(nèi)考核指標(biāo)仍未完成。”

一線業(yè)務(wù)員跑去中介機構(gòu)“簽單”，要拼出“更快的按揭貸款審批速度”

隨著過去兩個月上海地區(qū)房地產(chǎn)成交量回暖，這位城商行人士驟然發(fā)現(xiàn)自己變得格外忙碌。他告訴記者：“現(xiàn)在恨不得自己能蹲守在房地產(chǎn)中介機構(gòu)，只要購房合同簽訂，我們就第一時間介入辦理按揭貸款。”為了提高搶單效率，目前部分營業(yè)網(wǎng)點已與附近的房地產(chǎn)中介機構(gòu)約定，只要客戶簽訂購房合同，后者就迅速通知銀行派人前往辦理按揭貸款。

他直言，其需盡快完成銀行的考核指標(biāo)。年底前，許多銀行內(nèi)部都要沖量完成信貸指標(biāo)。他們內(nèi)部研究認為，在當(dāng)前經(jīng)濟環(huán)境下，按揭貸款仍是信貸風(fēng)險相對可控且容易沖量的優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)，所以其必須為多拿到按揭貸款業(yè)務(wù)而拼搏。

這位城商行人士告訴記者：“為了給按揭貸款業(yè)務(wù)沖量，我們還從其他部門調(diào)派人手，因為實在忙不過來。”所謂“忙不過來”，主要表現(xiàn)在三個方面。

一是一線業(yè)務(wù)員需快速跑去中介機構(gòu)“簽單”，才能拼出“更快的按揭貸款審批速度”，讓房地產(chǎn)中介與購房者感到滿意，由此帶來更多的業(yè)務(wù)量，但隨著按揭貸款業(yè)務(wù)量增加，一線業(yè)務(wù)員人手不足問題便開始凸顯，導(dǎo)致大家都前往中介協(xié)助一線業(yè)務(wù)員完成工作量，每個人顯得格外忙碌；二是為了加快按揭貸款審批放款速度，一線業(yè)務(wù)員與后臺人員需高效配合，但要做好這項工作絕非易事，尤其是在個人準(zhǔn)入條件放寬的情況下，一線業(yè)務(wù)員時常吃不準(zhǔn)購房者的收入負債條件能否通過銀行按揭貸款業(yè)務(wù)風(fēng)控審核，就會迅速電話詢問后臺人員，因此后臺人員需“隨時待命”，給各個一線業(yè)務(wù)員“答疑解惑”；三是為了加快按揭貸款審批放款速度，他們內(nèi)部會派人專門盯緊按揭貸款審批進度，這些員工只能全程緊跟業(yè)務(wù)辦理流程，經(jīng)常得催促同事盡快完成相關(guān)工作，相關(guān)工作量激增不少。

上述個金部人士告訴記者，目前在按揭貸款業(yè)務(wù)領(lǐng)域，整個業(yè)務(wù)團隊也異常忙碌。目前，該行上海地區(qū)支行已派人直接蹲守房地產(chǎn)中介，一旦有人簽訂購房合同就迅速介入辦理按揭貸款；還有一些支行員工會前往附近的一手樓盤售樓處推介銀行按揭貸款業(yè)務(wù)，游說個人一旦買房，將按揭貸款業(yè)務(wù)交給他們辦理。

前述上海地區(qū)城商行人士告訴記者，他們有些支行也找到了“搶單竅門”，即這些支行注意到有些中小房地產(chǎn)開發(fā)商為了年底回款償還開發(fā)貸，正在折價出售市郊地區(qū)樓盤新房。因此他們就與周邊中介機構(gòu)、售樓處員工“打好招呼”，一旦有人購買相關(guān)房產(chǎn)，迅速通知他們前來辦理按揭貸款。

一位國有大型銀行上海分行人士向記者透露，近期他們也感受到按揭貸款市場競爭加大，部分銀行正努力與房產(chǎn)中介機構(gòu)形成更好的合作關(guān)系，讓后者將更多按揭貸款業(yè)務(wù)量派給這些銀行，或優(yōu)先向購房者推介這些銀行辦理按揭貸款。

“目前我們與房產(chǎn)中介機構(gòu)的合作相對穩(wěn)健，依然能獲得不少業(yè)務(wù)量。”他告訴記者。但為了能確保這些業(yè)務(wù)量不再流失，他們也在加快業(yè)務(wù)響應(yīng)速度——只要中介機構(gòu)通知有客戶需辦理按揭貸款，他們也會迅速派人前往簽單。

中小銀行比拼“放款速度”，房地產(chǎn)中介機構(gòu)希望盡快完成交易流程

記者多方了解到，多家上海地區(qū)銀行之所以不遺余力地給按揭貸款業(yè)務(wù)“沖量”，一個重要原因是當(dāng)前按揭貸款市場競爭環(huán)境相比以往已發(fā)生明顯變化。

前述個金部人士告訴記者：“前些年房地產(chǎn)市場火熱期間，各家銀行完全可以憑借利率報價差異化獲得業(yè)務(wù)量；但如今，隨著各家銀行的按揭貸款利率報價都已壓降至很低水準(zhǔn)，在利率報價趨同的情況下，大家只能拼放款速度與客戶準(zhǔn)入條件寬松度以獲得額外的業(yè)務(wù)競爭優(yōu)勢。”相比股份制銀行與城商行農(nóng)商行等中小銀行，國有大型銀行在客戶準(zhǔn)入條件寬松度方面具有一定優(yōu)勢。

所謂客戶準(zhǔn)入條件，是在個人滿足上海不同地區(qū)購房所需繳納的社會保險或個人所得稅年限等監(jiān)管要求的基礎(chǔ)上，銀行會根據(jù)購房者的個人財務(wù)狀況，自行判斷是否給予按揭貸款。這些個人財務(wù)狀況包括收入、職業(yè)、個人負債等。

該個金部人士透露：“目前，上海地區(qū)有些中小銀行對收入不夠穩(wěn)定且個人負債金額較高的購房者，仍不敢發(fā)放按揭貸款。”上述國有大型銀行上海分行人士對此表示，該行也在嚴(yán)控按揭貸款風(fēng)險，對信貸能力不強的購房者也會謹慎放貸。

記者獲悉，由于上海地區(qū)中小銀行認為自己的個人準(zhǔn)入條款寬松度不如國有大型銀行，他們只能在比拼放款速度方面“下功夫”。畢竟，在當(dāng)?shù)胤績r相對低迷的情況下，房地產(chǎn)中介機構(gòu)也希望銀行能盡快發(fā)放按揭貸款并交付給賣房者，從而快速完成整個房產(chǎn)買賣流程，避免房價波動導(dǎo)致買賣雙方突然“毀約”。

前述上海地區(qū)城商行人士告訴記者：“所以只要我們辦理按揭貸款與放款的速度足夠快，上海地區(qū)房地產(chǎn)中介機構(gòu)都會樂于優(yōu)先向購房者推介我們銀行的按揭貸款業(yè)務(wù)，給我們帶來更多業(yè)務(wù)量。”但是，光靠按揭貸款辦理速度、放寬個人準(zhǔn)入條件是不夠的，由于大量購房者客群掌握在房地產(chǎn)中介手里，中小銀行還需向后者支付比國有大型銀行更高的合作費用，才能“贏得”更多的業(yè)務(wù)量。

年底沖量考核壓力下,住房按揭貸款業(yè)務(wù)“暗戰(zhàn)”升級

前述城商行人士向記者透露，盡管整個業(yè)務(wù)團隊為按揭貸款業(yè)務(wù)沖量四處奔波，但它給銀行創(chuàng)造的凈利差有限。他告訴記者：“目前，我們的按揭貸款業(yè)務(wù)利潤貢獻度不到40個基點。”

一是年內(nèi)LPR利率多次調(diào)降后，住房按揭貸款利率相應(yīng)持續(xù)下滑，但存款定期化狀況導(dǎo)致存款利率降幅相對較小，擠壓了按揭貸款業(yè)務(wù)的凈利差與凈利差；二是在按揭貸款業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，人力成本、操作成本、風(fēng)險計提金額依然相對較高，在扣除這些業(yè)務(wù)成本后，按揭貸款業(yè)務(wù)凈利潤貢獻度所剩不多。

圖片來源：央行網(wǎng)站

這位城商行人士向記者直言：“所以我們只能從其他部門調(diào)來人員支持按揭貸款業(yè)務(wù)沖量，這也算是控制人力成本的一種方式。”盡管當(dāng)前按揭貸款業(yè)務(wù)凈利差與凈利潤貢獻度相對較低，但銀行仍將它視為風(fēng)險可控且易于沖量的“優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)”，要求整個業(yè)務(wù)團隊投入更多精力“沖刺”。當(dāng)前上海房地產(chǎn)市場成交量回暖，給銀行通過加碼按揭貸款業(yè)務(wù)，在年底前完成年度信貸投放考核指標(biāo)創(chuàng)造了“有利條件”。

他告訴記者：“近日我們與北京分行交流，發(fā)現(xiàn)他們也在積極加碼住房按揭貸款業(yè)務(wù)沖量，以完成分行制定的年度信貸投放任務(wù)。”數(shù)據(jù)顯示，今年11月，北京地區(qū)二手房累計成交20757套，網(wǎng)簽面積約177.67萬平方米。其中二手房住宅成交總套數(shù)為18763套，環(huán)比上漲8%，同比上漲49.57%，創(chuàng)下自去年3月以來的月度最高值。

“但是，由于今年前三季度房地產(chǎn)成交量相對較低，要完成今年按揭貸款投放考核指標(biāo)仍有不小的難度。”上述城商行人士向記者坦言，目前他所在的業(yè)務(wù)團隊盼著未來三周再努力“搶單”，力爭年底前完成按揭貸款投放考核指標(biāo)，相應(yīng)的薪酬就不會扣減。

封面圖片來源：每經(jīng)記者 孔澤思 攝