神秘“自然人”杭州激進(jìn)拿地 超5000萬元保證金“打水漂”

每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

11月20日，杭州一場土拍，一位神秘“自然人”以總價4.46億元、溢價64.55%，拿下了下沙一宗低密宅地。

溢價率新高、“自然人”、低密度宅地，在這些關(guān)鍵詞的烘托下，連濱江集團經(jīng)過49輪競價，以總價39.5億元拿下的奧體單價地王，都不香了。

但這次摘地很快被喊停了，不僅5423萬元保證金“打了水漂”，這位“自然人”可能還要承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)濟和法律責(zé)任。

11月27日，《每日經(jīng)濟新聞》記者撥通了杭州市規(guī)劃和自然資源局、杭州市公共資源交易中心的咨詢電話，一位工作人員表示：“自然人不能參拍杭州市的住宅用地，這塊地后續(xù)是否重新掛牌要等通知。”

不符合“拿地條件”

位于杭州市錢塘區(qū)的下沙單元QT010110-16地塊，出讓土地面積13811平方米，用途為二類城鎮(zhèn)住宅（設(shè)配套公建）用地，出讓地上總建筑面積不大于17954.3平方米。

本次掛牌地塊實行自由競價，按照“價高者得”的原則確定競得人，競買人可在滿足增價幅度即每次增價不低于500萬元（報價應(yīng)為萬元整數(shù)）的條件下進(jìn)行多次報價。

據(jù)中指研究院梳理，該地塊是區(qū)域的第二宗低密宅地，且規(guī)模較小，與前期項目存在較大差異性。土拍當(dāng)天，經(jīng)過35輪競價，“自然人”洪禮昌以總價4.46億元競得，成交樓面價24847元/平方米，溢價率達(dá)64.55%新高。

中指研究院華東大區(qū)常務(wù)副總高院生透露：“經(jīng)多方了解，這位‘自然人’是不符合杭州土拍拿地條件的，而審核是在競拍結(jié)束后進(jìn)行的，所以出現(xiàn)了這次情況。早期郊區(qū)個別地塊有自然人拿地情況，比如2019年的臨安區(qū)於潛鎮(zhèn)區(qū)05-22地塊，但這次下沙地塊公告的競買資格要求中沒有包括自然人。”

從下沙區(qū)域目前在售的多個新房項目來看，房價差異較大。比如，金沙湖板塊的沐晴川府均價30650元/平方米，更早開盤的杭臻源筑均價37500元/平方米。二手房方面，金沙湖區(qū)域掛牌出售的5年內(nèi)次新房，價格在35000元~43300元/平方米，一二手房價格仍然有倒掛空間。

“自然人”洪禮昌為何能夠成功參與競買，并成為“競得入選人”？

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，在該宗地塊的出讓須知中有一條說明：國有建設(shè)用地使用權(quán)網(wǎng)上掛牌出讓采取資格后審方式，即先競買，后審查資格。

而就在這一“資格審查”之后的幾天，“自然人”競得的下沙單元QT010110-16地塊被更新為“該資源未成交”。

千萬保證金打水漂

對于自然人身份參與杭州市土地競拍，出讓須知注明：“中華人民共和國境內(nèi)外具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的法人、其他組織可參加地塊國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓活動（聯(lián)合競買的競買各方均應(yīng)具備）。”

第十六條規(guī)定，競得入選人在2024年11月27日前，持在線下載打印的《競得入選人通知書》和下列資料到杭州市規(guī)劃和自然資源局錢塘分局接受資格審核。競得入選人未按時到指定地點接受競得資格審核的，取消競得入選資格，競買保證金不予退還（使用保函參加競買的，要求兌付保函），并承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)濟和法律責(zé)任。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，在資格審核過程中，“房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證明材料（提供由建設(shè)行政管理部門頒發(fā)的在有效期內(nèi)的《中華人民共和國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》）”是12項審核材料中必不可少的一份資質(zhì)證明。

而這次的“自然人”，本身也不符合這一資質(zhì)的獲取要求。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，雖然從《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第三條規(guī)定看，境內(nèi)外公司、企業(yè)、其他組織和個人，除法律另有規(guī)定者外，均可依照條例規(guī)定取得土地使用權(quán)，進(jìn)行開發(fā)、利用、經(jīng)營。各地的實踐來看，部分城市也開始關(guān)注到此類新現(xiàn)象，積極做政策思考和研究。但根據(jù)這次的《出讓須知》，自然人拿地本身就不符合地塊相關(guān)要求。

如果競得入選人不符合資格，是否可以退還保證金？

根據(jù)出讓文件，不具備資格即視為違約，出讓人有權(quán)取消競得入選人的競得資格，競買保證金不予退還（使用保函參加競買的，要求兌付保函），出讓人有權(quán)對該國有建設(shè)用地使用權(quán)另行出讓。

也就是說，除了5423萬元保證金，“自然人”洪禮昌這次還要承擔(dān)掛牌出讓活動所支出的全部費用及由此造成的相應(yīng)損失。