REITs市場(chǎng)呈現(xiàn)三大特征 多單產(chǎn)品啟動(dòng)詢價(jià)

每經(jīng)記者 李 蕾    每經(jīng)編輯 彭水萍    

近期，多單公募REITs扎堆啟動(dòng)詢價(jià)。其中，中金重慶兩江REIT詢價(jià)時(shí)間為11月22日，將于11月27日正式發(fā)售；廣發(fā)高投產(chǎn)業(yè)園REIT網(wǎng)下詢價(jià)時(shí)間為11月26日，詢價(jià)區(qū)間為3.11元/份~3.268元/份；此外，平安杭州灣REIT網(wǎng)下詢價(jià)時(shí)間為11月27日，詢價(jià)區(qū)間為7.618元/份~8.717元/份。

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二級(jí)市場(chǎng)方面，過去一周REITs指數(shù)整體下行，特許經(jīng)營權(quán)類REITs表現(xiàn)相對(duì)較好，其中生態(tài)環(huán)保類REITs領(lǐng)漲，倉儲(chǔ)和交通類REITs表現(xiàn)相對(duì)一般。已上市的51只產(chǎn)品中，環(huán)比上漲的有15只，其中華泰江蘇交控REIT、華夏金茂商業(yè)REIT和富國首創(chuàng)水務(wù)REIT領(lǐng)跑市場(chǎng)。其余36只產(chǎn)品則環(huán)比出現(xiàn)下跌，華夏合肥高新REIT的周內(nèi)跌幅超過2%。

另外，近期還有多家專業(yè)機(jī)構(gòu)發(fā)布了對(duì)公募REITs市場(chǎng)2025年的展望。例如，中金公司表示，2024年中國REITs市場(chǎng)的三大特征分別是政策紅利延續(xù)、一級(jí)市場(chǎng)發(fā)行提速、二級(jí)市場(chǎng)估值修復(fù)與分化，整體呈現(xiàn)良好發(fā)展勢(shì)頭，“展望2025年，我們認(rèn)為中國REITs一二級(jí)市場(chǎng)建設(shè)有望持續(xù)推進(jìn)”。

REITs指數(shù)上周下行

Wind數(shù)據(jù)顯示，過去一周中證REITs（收盤）指數(shù)為769.08，環(huán)比下跌0.63%；中證REITs全收益指數(shù)為930.93，環(huán)比下跌0.58%。

截至11月22日，國內(nèi)REITs市場(chǎng)共上市51只，總市值為1359億元，流通市值為632億元。

據(jù)國金證券，從REITs持有項(xiàng)目的行業(yè)類型來看，上周產(chǎn)業(yè)園區(qū)類下跌0.59%，倉儲(chǔ)物流類下跌0.95%，生態(tài)環(huán)保類上漲0.8%，高速公路類下跌0.73%，能源類下跌0.21%，保租房類下跌0.24%，消費(fèi)類下跌1.04%；周度收益表現(xiàn)由高到低排序依次為：生態(tài)環(huán)保類>能源類>保租房類>產(chǎn)業(yè)園區(qū)類>高速公路類>倉儲(chǔ)物流類>消費(fèi)類。

具體產(chǎn)品方面，根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，已上市的51只產(chǎn)品中，環(huán)比上漲的減少至15只。其中華泰江蘇交控REIT、華夏金茂商業(yè)REIT和富國首創(chuàng)水務(wù)REIT領(lǐng)漲，漲幅分別為 2.41%、1.91%、1.72%。

有36只產(chǎn)品則環(huán)比出現(xiàn)下跌，其中華夏合肥高新REIT、華夏華潤商業(yè)REIT和東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT的跌幅最大，跌幅分別為2.22%、1.79%、1.46%。

流動(dòng)性方面，上周REITs總體成交活躍度下降。據(jù)天風(fēng)證券，REITs周內(nèi)總成交額為4.84億元，環(huán)比前一周下降4.5%，產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)成交額分別為2.41億元、2.43億元，環(huán)比前一周分別為漲11.8%、跌16.5%。

細(xì)分來看，園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、能源基礎(chǔ)設(shè)施、倉儲(chǔ)物流、保障性租賃住房、生態(tài)環(huán)保、交通基礎(chǔ)設(shè)施、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施類REITs上周的成交額分別為1.29億元、0.74億元、0.55億元、0.34億元、0.16億元、1.53億元、0.23億元，環(huán)比前一周漲跌幅分別為23.8%、-29.6%、66.2%、-41.2%、-22.3%、-7.4%、13.5%。其中成交額最大的REITs類型是交通基礎(chǔ)設(shè)施，占比31.5%。

多家機(jī)構(gòu)發(fā)布市場(chǎng)展望

上周，公募REITs市場(chǎng)消息不斷。

首先，據(jù)中泰證券，近期有多單產(chǎn)品啟動(dòng)詢價(jià)。中金重慶兩江REIT詢價(jià)時(shí)間為11月22日，詢價(jià)區(qū)間為2.168元/份~2.933元/份，網(wǎng)下認(rèn)購倍數(shù)為1.775倍，11月27日將正式發(fā)售；廣發(fā)高投產(chǎn)業(yè)園REIT網(wǎng)下詢價(jià)時(shí)間為11月26日，詢價(jià)區(qū)間為3.110元/份~3.268元/份；平安杭州灣REIT網(wǎng)下詢價(jià)時(shí)間為11月27日，詢價(jià)區(qū)間為7.618元/份~8.717元/份。

其次，招商高速公路REIT于11月21日于深交所上市，開盤價(jià)為6.992元，首日收盤微跌；易方達(dá)華威農(nóng)貿(mào)REIT獲深交所問詢函，估值由16.278億元調(diào)整為14.82億元，下調(diào)8.96%，國君臨港產(chǎn)業(yè)園REIT擴(kuò)募項(xiàng)目也于11月19日獲受理；另外，中金安徽交控REIT在11月23日公告了原始權(quán)益人及其關(guān)聯(lián)方于11月22日起累計(jì)增持已發(fā)行基金總份額的1.9%，目前合計(jì)持有59.5%，且未來6個(gè)月內(nèi)將不會(huì)減持等。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者還注意到，近期有多家專業(yè)機(jī)構(gòu)都發(fā)布了對(duì)于2025年公募REITs市場(chǎng)的展望。

例如，中金公司在研報(bào)中表示，2024年中國REITs市場(chǎng)的三大特征分別是政策紅利延續(xù)、一級(jí)市場(chǎng)發(fā)行提速、二級(jí)市場(chǎng)估值修復(fù)與分化，整體呈現(xiàn)良好發(fā)展勢(shì)頭。展望2025年，中國REITs 一二級(jí)市場(chǎng)建設(shè)有望持續(xù)推進(jìn)：首先，更為多元的資產(chǎn)及投資者類型進(jìn)入，推動(dòng)市場(chǎng)規(guī)模和活躍度進(jìn)一步提升；其次，當(dāng)前投資范式下，投資者更應(yīng)注重產(chǎn)業(yè)周期帶來的結(jié)構(gòu)性配置機(jī)會(huì)。

中信建投也指出，當(dāng)前REITs市場(chǎng)邁入常態(tài)化發(fā)行新階段，一級(jí)審核提速；二級(jí)市場(chǎng)2024年經(jīng)歷三輪上漲，均有資金面及政策面雙重共振驅(qū)動(dòng)。展望后市，常態(tài)化發(fā)行將繼續(xù)支撐市場(chǎng)提質(zhì)擴(kuò)容，2025年底公募REITs市場(chǎng)規(guī)模有望達(dá)到85只、2450億元，在數(shù)量上僅次于美國；二級(jí)市場(chǎng)方面預(yù)計(jì)年末延續(xù)震蕩橫盤，2025年走勢(shì)需關(guān)注政策出臺(tái)節(jié)奏和利率走勢(shì)；增量政策仍有可為，監(jiān)管部門中長期有望從專項(xiàng)立法、引入增量資金、加強(qiáng)主動(dòng)管理等方面推動(dòng)REITs市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展。“我們認(rèn)為當(dāng)前REITs投資，一級(jí)市場(chǎng)估值審慎，對(duì)于二級(jí)溢價(jià)較高且具備抗周期屬性的業(yè)態(tài)，如市政環(huán)保、保租、能源、廠房等值得重點(diǎn)關(guān)注；二級(jí)市場(chǎng)首推消費(fèi)業(yè)態(tài)，保租房及廠房可擇機(jī)逢低布局，并建議優(yōu)選板塊內(nèi)高股息、強(qiáng)原權(quán)標(biāo)的。”

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