起拍價(jià)超14億元！北京180套別墅臨拍前因“案外人異議”撤回，所在項(xiàng)目此前曾歷經(jīng)多次轉(zhuǎn)手和拍賣

每經(jīng)記者 陳夢(mèng)妤    每經(jīng)編輯 魏文藝    

臨近開(kāi)拍日（11月25日），此前傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的北京順義180套別墅法拍卻因“案外人對(duì)拍賣財(cái)產(chǎn)提出確有理由的異議”而宣告撤回。

截至發(fā)稿，已有295人設(shè)置提醒，17223次圍觀。

11月24日，有資深法拍人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析，提出這類異議一般有以下情況：一是如果房子已經(jīng)賣了，但還在開(kāi)發(fā)商名下，沒(méi)有過(guò)戶，那部分小業(yè)主肯定會(huì)有異議；還有一種，如果開(kāi)發(fā)商欠的錢比較多，第二債權(quán)人、第三債權(quán)人之前沒(méi)有按款分配，他們也會(huì)提異議，這主要是為了分配房款。

11月21日，每經(jīng)記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，楓橋別墅緊鄰潮白河畔，地處順義高檔別墅區(qū)，與北京市順義區(qū)政府僅一路之隔，地理位置十分優(yōu)越，但大面積雜草叢生的現(xiàn)狀和靜謐顯得與周圍格格不入。

北京楓橋別墅項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng) 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 陳夢(mèng)妤 攝

最大獨(dú)棟超767平方米，現(xiàn)場(chǎng)雜草叢生

據(jù)阿里法拍此前公告，11月25日10時(shí)起至2024年11月26日10時(shí)止，福建省福州市中級(jí)人民法院將對(duì)北京順義楓橋別墅的180套房產(chǎn)進(jìn)行法拍（第一次），評(píng)估價(jià)約20.17億元，起拍價(jià)約14.12億元，保證金1.4億元，增價(jià)幅度700萬(wàn)元，建筑面積102347.34平方米。

來(lái)源 | 阿里拍賣平臺(tái)

每經(jīng)記者梳理拍賣公告發(fā)現(xiàn)，這180套別墅均為獨(dú)棟，面積均在400平方米以上，最大面積超過(guò)767平方米。其中，42套別墅已拆除，1處會(huì)所未全面拆除，其余別墅為空置狀態(tài)。

來(lái)源：拍賣公告截圖

從現(xiàn)場(chǎng)情況看，別墅區(qū)大門緊閉，周圍沒(méi)有任何告示，也未見(jiàn)相關(guān)施工器械，內(nèi)部雜草叢生，非常茂盛，但多棟沿街別墅外部水管和窗戶等設(shè)施外觀維護(hù)良好。不過(guò)，從別墅區(qū)一側(cè)可以看到，內(nèi)部搭有幾個(gè)看起來(lái)較新的臨時(shí)板房，還設(shè)有空調(diào)。

從社交平臺(tái)信息看，過(guò)去這些年里，不少網(wǎng)友甚至將此當(dāng)成了拍照、涂鴉和探險(xiǎn)寶地，主打荒涼的“廢土風(fēng)”。

楓橋別墅內(nèi)搭起的臨時(shí)板房 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 陳夢(mèng)妤 攝

權(quán)利人方面，公告顯示，有25套在北京精達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱精達(dá)地產(chǎn)）名下，8套在北京東飛祥義投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱東飛祥義）名下，其余均在北京瑞順鴻業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱瑞順鴻業(yè)）名下。

值得注意的是，由于項(xiàng)目發(fā)生部分預(yù)售等原因出現(xiàn)整宗用地發(fā)生分割問(wèn)題，但由于原土地使用權(quán)人精達(dá)地產(chǎn)拒絕向國(guó)土部門辦理宗地分割辦證手續(xù)，順義區(qū)自然資源局作出京順國(guó)用（2011出）00143號(hào)國(guó)有土地使用證廢止的決定。

與此同時(shí)，精達(dá)地產(chǎn)名下部分房地產(chǎn)存在尚未辦理初始登記情形，意向競(jìng)買人還需自行向有關(guān)部門了解該部分房產(chǎn)能否辦理（以及如何辦理）續(xù)建、初始登記及過(guò)戶登記等相關(guān)手續(xù)并自行承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用。

17年前每平方米7000余元

每一家接手過(guò)楓橋別墅的開(kāi)發(fā)商，都曾雄心勃勃。

從北京市住建委信息看，楓橋別墅最早于2002年9月取得126棟別墅預(yù)售證，第一任開(kāi)發(fā)商為精達(dá)地產(chǎn)。公開(kāi)資料顯示，楓橋別墅1993年拿地，共建成187棟別墅。由于項(xiàng)目在建設(shè)中出現(xiàn)地基松動(dòng)等質(zhì)量問(wèn)題，加上市場(chǎng)原因，到2007年時(shí)僅賣出7套，精達(dá)地產(chǎn)資金鏈斷裂。

根據(jù)2007年6月的媒體報(bào)道，正是自2007年開(kāi)始，銀行開(kāi)始對(duì)楓橋別墅實(shí)行拍賣，分批次進(jìn)行，多則有數(shù)十棟，少的時(shí)候甚至只有一棟房子。期間，瑞安集團(tuán)旗下瑞安建業(yè)幾乎參與了每一次競(jìng)拍，斬獲最多的一次為2007年6月11日一口氣吞下76棟楓橋別墅，總價(jià)3.038億元，折合成交單價(jià)7108元/平方米。

北京楓橋別墅項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng) 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 陳夢(mèng)妤 攝

瑞安建業(yè)時(shí)任董事總經(jīng)理黃月良曾表示，公司計(jì)劃每平方米耗資3000元為楓橋別墅翻新，預(yù)計(jì)首批單位的翻新期不超過(guò)6個(gè)月，最快可于當(dāng)年（2007年）年底推出市場(chǎng)，售價(jià)估計(jì)為1.6萬(wàn)元/平方米。

但2010年2月，瑞安建業(yè)將142套楓橋別墅及1套會(huì)所賣給了北京億達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，并成立瑞順鴻業(yè)。

如今，楓橋別墅再被法拍，是因?yàn)槿痦橒櫂I(yè)、精達(dá)地產(chǎn)等關(guān)聯(lián)方與信達(dá)福建的債權(quán)問(wèn)題。每經(jīng)記者查閱信達(dá)福建公告發(fā)現(xiàn)，在今年7月掛出的一則東飛祥義的債權(quán)項(xiàng)目中，截至2024年6月30日，該項(xiàng)目債權(quán)總額為35.27億元，其中重組債務(wù)本金余額16億元，重組寬限補(bǔ)償金3.78億元，違約金15.59億元。瑞順鴻業(yè)、精達(dá)地產(chǎn)為共同債務(wù)人，泰禾投資、泰禾集團(tuán)創(chuàng)始人黃其森和其妻葉荔提供連帶保證責(zé)任擔(dān)保。

這筆債權(quán)的抵押物即楓橋別墅、泰禾集團(tuán)8000萬(wàn)股股票，以及東飛祥義100%股權(quán)、瑞順鴻業(yè)100%股權(quán)、精達(dá)地產(chǎn)52.5%股權(quán)。在當(dāng)時(shí)的描述中，楓橋別墅的情況是“現(xiàn)房，小區(qū)內(nèi)部無(wú)人居住，債務(wù)人原計(jì)劃回購(gòu)全部剩余房產(chǎn)后重新開(kāi)發(fā)建設(shè)”。

楓橋別墅的具體位置 來(lái)源：高德地圖

每經(jīng)記者留意到，“現(xiàn)房”“同期開(kāi)發(fā)、同期銷售”等也是數(shù)家操盤開(kāi)發(fā)商對(duì)楓橋別墅的主要賣點(diǎn)，大家都曾對(duì)這個(gè)項(xiàng)目寄予厚望。

但如今，楓橋別墅這片超10萬(wàn)平方米的區(qū)域已是滿目瘡痍，一側(cè)緊挨著的富力灣別墅小區(qū)，第三方平臺(tái)顯示的二手房均價(jià)3.5萬(wàn)元/平方米；直線距離約900米的龍?jiān)穭e墅，二手房掛牌均價(jià)約3.8萬(wàn)元/平方米。

而1公里范圍內(nèi)，還有不少2023年新建成的項(xiàng)目，比如中建宸廬云起掛牌均價(jià)約4.8萬(wàn)元/平方米，和錦華宸掛牌均價(jià)約3.8萬(wàn)元/平方米。

封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 陳夢(mèng)妤 攝