起拍價超14億元！北京180套別墅臨拍前因“案外人異議”撤回，所在項目此前曾歷經多次轉手和拍賣

每經記者 陳夢妤    每經編輯 魏文藝    

臨近開拍日（11月25日），此前傳得沸沸揚揚的北京順義180套別墅法拍卻因“案外人對拍賣財產提出確有理由的異議”而宣告撤回。

截至發(fā)稿，已有295人設置提醒，17223次圍觀。

11月24日，有資深法拍人士向《每日經濟新聞》記者分析，提出這類異議一般有以下情況：一是如果房子已經賣了，但還在開發(fā)商名下，沒有過戶，那部分小業(yè)主肯定會有異議；還有一種，如果開發(fā)商欠的錢比較多，第二債權人、第三債權人之前沒有按款分配，他們也會提異議，這主要是為了分配房款。

11月21日，每經記者在現場看到，楓橋別墅緊鄰潮白河畔，地處順義高檔別墅區(qū)，與北京市順義區(qū)政府僅一路之隔，地理位置十分優(yōu)越，但大面積雜草叢生的現狀和靜謐顯得與周圍格格不入。

北京楓橋別墅項目現場 圖片來源：每經記者 陳夢妤 攝

最大獨棟超767平方米，現場雜草叢生

據阿里法拍此前公告，11月25日10時起至2024年11月26日10時止，福建省福州市中級人民法院將對北京順義楓橋別墅的180套房產進行法拍（第一次），評估價約20.17億元，起拍價約14.12億元，保證金1.4億元，增價幅度700萬元，建筑面積102347.34平方米。

來源 | 阿里拍賣平臺

每經記者梳理拍賣公告發(fā)現，這180套別墅均為獨棟，面積均在400平方米以上，最大面積超過767平方米。其中，42套別墅已拆除，1處會所未全面拆除，其余別墅為空置狀態(tài)。

來源：拍賣公告截圖

從現場情況看，別墅區(qū)大門緊閉，周圍沒有任何告示，也未見相關施工器械，內部雜草叢生，非常茂盛，但多棟沿街別墅外部水管和窗戶等設施外觀維護良好。不過，從別墅區(qū)一側可以看到，內部搭有幾個看起來較新的臨時板房，還設有空調。

從社交平臺信息看，過去這些年里，不少網友甚至將此當成了拍照、涂鴉和探險寶地，主打荒涼的“廢土風”。

楓橋別墅內搭起的臨時板房 圖片來源：每經記者 陳夢妤 攝

權利人方面，公告顯示，有25套在北京精達房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱精達地產）名下，8套在北京東飛祥義投資有限公司（以下簡稱東飛祥義）名下，其余均在北京瑞順鴻業(yè)房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱瑞順鴻業(yè)）名下。

值得注意的是，由于項目發(fā)生部分預售等原因出現整宗用地發(fā)生分割問題，但由于原土地使用權人精達地產拒絕向國土部門辦理宗地分割辦證手續(xù)，順義區(qū)自然資源局作出京順國用（2011出）00143號國有土地使用證廢止的決定。

與此同時，精達地產名下部分房地產存在尚未辦理初始登記情形，意向競買人還需自行向有關部門了解該部分房產能否辦理（以及如何辦理）續(xù)建、初始登記及過戶登記等相關手續(xù)并自行承擔相關費用。

17年前每平方米7000余元

每一家接手過楓橋別墅的開發(fā)商，都曾雄心勃勃。

從北京市住建委信息看，楓橋別墅最早于2002年9月取得126棟別墅預售證，第一任開發(fā)商為精達地產。公開資料顯示，楓橋別墅1993年拿地，共建成187棟別墅。由于項目在建設中出現地基松動等質量問題，加上市場原因，到2007年時僅賣出7套，精達地產資金鏈斷裂。

根據2007年6月的媒體報道，正是自2007年開始，銀行開始對楓橋別墅實行拍賣，分批次進行，多則有數十棟，少的時候甚至只有一棟房子。期間，瑞安集團旗下瑞安建業(yè)幾乎參與了每一次競拍，斬獲最多的一次為2007年6月11日一口氣吞下76棟楓橋別墅，總價3.038億元，折合成交單價7108元/平方米。

北京楓橋別墅項目現場 圖片來源：每經記者 陳夢妤 攝

瑞安建業(yè)時任董事總經理黃月良曾表示，公司計劃每平方米耗資3000元為楓橋別墅翻新，預計首批單位的翻新期不超過6個月，最快可于當年（2007年）年底推出市場，售價估計為1.6萬元/平方米。

但2010年2月，瑞安建業(yè)將142套楓橋別墅及1套會所賣給了北京億達房地產開發(fā)有限公司，并成立瑞順鴻業(yè)。

如今，楓橋別墅再被法拍，是因為瑞順鴻業(yè)、精達地產等關聯方與信達福建的債權問題。每經記者查閱信達福建公告發(fā)現，在今年7月掛出的一則東飛祥義的債權項目中，截至2024年6月30日，該項目債權總額為35.27億元，其中重組債務本金余額16億元，重組寬限補償金3.78億元，違約金15.59億元。瑞順鴻業(yè)、精達地產為共同債務人，泰禾投資、泰禾集團創(chuàng)始人黃其森和其妻葉荔提供連帶保證責任擔保。

這筆債權的抵押物即楓橋別墅、泰禾集團8000萬股股票，以及東飛祥義100%股權、瑞順鴻業(yè)100%股權、精達地產52.5%股權。在當時的描述中，楓橋別墅的情況是“現房，小區(qū)內部無人居住，債務人原計劃回購全部剩余房產后重新開發(fā)建設”。

楓橋別墅的具體位置 來源：高德地圖

每經記者留意到，“現房”“同期開發(fā)、同期銷售”等也是數家操盤開發(fā)商對楓橋別墅的主要賣點，大家都曾對這個項目寄予厚望。

但如今，楓橋別墅這片超10萬平方米的區(qū)域已是滿目瘡痍，一側緊挨著的富力灣別墅小區(qū)，第三方平臺顯示的二手房均價3.5萬元/平方米；直線距離約900米的龍苑別墅，二手房掛牌均價約3.8萬元/平方米。

而1公里范圍內，還有不少2023年新建成的項目，比如中建宸廬云起掛牌均價約4.8萬元/平方米，和錦華宸掛牌均價約3.8萬元/平方米。

封面圖片來源：每經記者 陳夢妤 攝