每日經(jīng)濟(jì)新聞 2024-11-21 16:54:59
此前,為滿足居民基本居住需求,各地出臺(tái)“70/90”政策,限制大戶型住宅。但如今,城鎮(zhèn)化發(fā)展使居民基本居住需求得到滿足,改善型需求上升,政策調(diào)整可促進(jìn)交易。此外,房地產(chǎn)改善型需求得到重視是觀念升級,但仍有阻礙需求的限制未破除,政策優(yōu)化仍有空間。
每經(jīng)評論員 薛暉
11月18日,京滬兩地先后發(fā)布樓市新政,宣布自2024年12月1日起取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)。其中,個(gè)人購買家庭唯一住房,面積為140平方米及以下的,減按1%的稅率征收契稅;面積為140平方米以上的,減按1.5%的稅率征收契稅。此前,兩地購買140平方米以上住宅,按持有年限不同,分別征契稅1.5%至3%不等。
140平方米以上的非普通住宅契稅高,這是因?yàn)樵谶^去相當(dāng)長的一段時(shí)間里,為促進(jìn)城鎮(zhèn)化高速發(fā)展,房地產(chǎn)政策主要以滿足居民基本居住需求為主,并不鼓勵(lì)開發(fā)過多大戶型住宅。
所謂“滿足基本居住需求”,就是讓三口或四口之家擁有一套小于90平方米的住宅。因此,各地大都出臺(tái)了所謂的 “70/90”政策,即新建住宅小區(qū)里90平方米以內(nèi)的住宅要達(dá)到70%以上。
除了在新建小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)層面上有所限制,對140平方米以上住宅征收更高的契稅等則是另一種限制。
但經(jīng)過了多年的城鎮(zhèn)化發(fā)展,截至2023年底,我國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積已經(jīng)超過40平方米??梢哉f,城鎮(zhèn)居民基本居住需求已經(jīng)得到滿足。接下來,應(yīng)該向改善型需求發(fā)展。這時(shí)候,如果延續(xù)之前的限制措施,就會(huì)抑制改善型住房需求。實(shí)際上,此前多地已取消“70/90”限制,為開發(fā)商興建大戶型住宅掃除了政策障礙。
政策的調(diào)整,某種程度上也代表了房企的訴求。近年來,隨著房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整,市場的一個(gè)重要變化就是,剛需的市場比例下降而改善型需求比例上升。因此,房企開始更多地瞄準(zhǔn)改善型住宅市場,有意愿推出大戶型產(chǎn)品。
也許有人認(rèn)為,大戶型的買家不會(huì)在意一兩個(gè)百分點(diǎn)的契稅降幅。實(shí)則不然,因?yàn)楦纳菩涂蛻粢徶眯路繒r(shí),往往要賣掉舊房。如果舊房子本身就超過140平方米,就需要接盤人承擔(dān)這筆契稅。在京滬等地,這類住宅平均房款都在2000萬元,1%的契稅都有20萬元。如果降了契稅,就可能讓交易更容易達(dá)成,房主就可以順利進(jìn)行下一步的改善型置換。
除了以上理由,還應(yīng)看到,房地產(chǎn)的改善型需求得到重視,是一種觀念的升級。
此前房地產(chǎn)政策的指導(dǎo)思路是“普惠”,就是讓盡可能多的家庭有能力有意愿買房。但對少數(shù)更有購買力的家庭非但鼓勵(lì)不足,且有所限制。此輪新政的推出,表明監(jiān)管對這類需求和市場開始重視了。
不過,目前仍有一些阻礙改善型購房需求的限制未能破除。例如,不少城市住宅用地仍有容積率限制,不允許開發(fā)容積率低于1的產(chǎn)品,而容積率低正是改善型住宅的重要特征。此外,目前房地產(chǎn)交易仍有20%的差額增值稅,這也是阻礙二手房交易的一個(gè)堵點(diǎn)。如果打通這個(gè)堵點(diǎn),二手房交易將會(huì)更順暢,會(huì)有更多業(yè)主愿意交易,也會(huì)有更多改善型需求得以釋放。從這些角度看,政策優(yōu)化仍有空間。
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