央媒看四川 | 全省涉物業(yè)糾紛案何以大幅下降——四川法院推動構(gòu)建涉物業(yè)糾紛聯(lián)動化解機

物業(yè)公司上調(diào)物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，一批業(yè)主對此持有異議，自2017年7月起拒交物業(yè)費。近日，這起物業(yè)糾紛案經(jīng)四川省自貢市貢井區(qū)人民法院法官的3次訴前調(diào)解，得以圓滿結(jié)案：物業(yè)公司撤訴，居民補交了物業(yè)費。

近年來，物業(yè)糾紛持續(xù)高位運轉(zhuǎn)。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，四川法院2022年、2023年一審新收各類涉物業(yè)糾紛案件分別為69100件和66919件，2024年1月至9月一審新收25440件，同比降幅達44.95%，下降幅度居全國首位。

前端發(fā)力“減增量”

“沒經(jīng)過我們業(yè)主同意，他們憑什么漲價？”“物業(yè)公司說，漲價是業(yè)委會委托他們做的，我們懷疑有暗箱操作，不符合程序”“物業(yè)服務(wù)不到位，地下車庫灰塵好多”“為什么水費里要交加壓費”……

貢井區(qū)法院專委尹紅梅印象深刻：2月中旬，她和法官助理第一次來到上述案件的所在小區(qū)時，被二三十位大媽圍住，大家你一言我一語地訴說自己的困惑。

原來，2016年3月，物業(yè)公司與該小區(qū)業(yè)主委員會簽訂了《物業(yè)服務(wù)合同》，約定高層電梯住宅物業(yè)服務(wù)費用為每月1.3元/平方米。后雙方于2017年8月根據(jù)業(yè)主大會表決結(jié)果簽訂《物業(yè)服務(wù)合同補充協(xié)議》，對原合同部分條款進行變更，自2017年9月起將案涉小區(qū)電梯住宅的物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)上調(diào)為每月1.5元/平方米，并報當(dāng)?shù)刈》亢统青l(xiāng)建設(shè)主管部門備案。

此次變更涉及整個小區(qū)23棟住宅樓、800多戶業(yè)主，部分業(yè)主不認可上調(diào)物業(yè)費，自2017年7月起拒絕支付物業(yè)費。2023年2月，因催收未果，物業(yè)公司訴至法院，請求判令該小區(qū)22名業(yè)主按約支付物業(yè)費。

走進小區(qū)，了解了群眾的心聲，尹紅梅依托以自己名字命名的“紅梅”黨員法官工作室，積極推動召開由公安、住建、街道、社區(qū)等部門共同參與的工作聯(lián)席會議，面對業(yè)主對漲價投票的質(zhì)疑，請相關(guān)職能部門和街道辦解封投票進行核實。

尹紅梅向業(yè)主耐心釋明業(yè)委會決定的法律效力，引導(dǎo)業(yè)主依照法定程序維權(quán)，理性表達訴求。考慮到該小區(qū)業(yè)委會之前已解散，為充分維護業(yè)主權(quán)益，貢井法院向社區(qū)提出盡快組織小區(qū)業(yè)主重新組建業(yè)委會的建議。

第二次來到該小區(qū)，結(jié)合業(yè)主提出的物業(yè)服務(wù)方面存在的問題，“紅梅”法官單獨與物業(yè)公司進行協(xié)調(diào)，告知關(guān)于物業(yè)服務(wù)人義務(wù)的法律規(guī)定，要求物業(yè)公司及時規(guī)范整改。同時，協(xié)調(diào)部分業(yè)主與物業(yè)公司開展調(diào)解，最終達成和解協(xié)議并及時履行完畢。

第三次來到該小區(qū)，尹紅梅到小區(qū)地下車庫核實業(yè)主反映灰塵多、設(shè)施陳舊不更新等現(xiàn)象。

“我們主動匯報，由各部門協(xié)同參與組織雙方調(diào)解，最終促成物業(yè)公司與其余業(yè)主均達成和解協(xié)議，矛盾得到有效化解。”尹紅梅說，針對小區(qū)業(yè)主反映的物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)上調(diào)不合理、物業(yè)服務(wù)不到位等問題，貢井法院于2023年4月向當(dāng)?shù)刈〗ň?、街道辦事處發(fā)送了關(guān)于核實合同變更備案情況、加強物業(yè)服務(wù)行業(yè)監(jiān)管、充分發(fā)揮基層組織矛盾預(yù)防和前端化解作用的司法建議，得到建議對象的積極回應(yīng)，有效發(fā)揮了司法建議“防再病”的作用。

四川省高級人民法院副院長吳濤認為，貢井法院堅持以“辦案就是治理”的司法理念，將解紛工作的重心向前“推”，立足專業(yè)優(yōu)勢凝聚基層治理合力，用好司法建議補足基層治理短板，為更好支撐和服務(wù)“黨委領(lǐng)導(dǎo)、政府主導(dǎo)、司法推動、社會參與”的綜合治理新格局提供了參考典范。

規(guī)則引領(lǐng)“穩(wěn)預(yù)期”

物業(yè)交接問題是當(dāng)下物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的一個熱點難點問題。實踐中，不少物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)服務(wù)合同終止后，采用“拒不退場”的方式強行提供物業(yè)服務(wù)，并要求業(yè)主支付物業(yè)費，進而引發(fā)糾紛。

四川省廣安市武勝縣某物業(yè)公司系某小區(qū)的前期物業(yè)服務(wù)人。2017年3月，該小區(qū)業(yè)委會向該公司函告將重新選定物業(yè)服務(wù)人，并邀請該公司積極參與競標(biāo)。該公司于2017年4月回函收悉，并表示前期物業(yè)服務(wù)合同于2017年6月10日自行終止。業(yè)委會按程序重新選聘物業(yè)服務(wù)人后，于2017年6月28日告知該公司及時辦理交接事宜。2017年6月30日，業(yè)委會與新物業(yè)服務(wù)人簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》。此后，該物業(yè)公司長期滯留案涉小區(qū)，致使新物業(yè)服務(wù)人無法進場服務(wù)。2023年7月，該公司因向業(yè)主收取物業(yè)費未果，向法院提起訴訟。

武勝縣人民法院認為，某物業(yè)公司在前期物業(yè)服務(wù)合同終止后，未按業(yè)委會要求向新物業(yè)服務(wù)人履行交接義務(wù)，經(jīng)明確告知法律后果后拒不退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，按照民法典第九百四十九條規(guī)定，其不得請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同終止后的物業(yè)服務(wù)費用。對該公司訴求不予支持。

記者在采訪中了解到，四川法院貼合涉物業(yè)糾紛批量化、流程化、標(biāo)準(zhǔn)化的特點，優(yōu)化案件審理模式，規(guī)范訴訟指引、風(fēng)險提示與訴調(diào)分流，推動涉物業(yè)糾紛解紛渠道暢通有序。同時，強化示范裁判作用。多地基層法院針對同一小區(qū)的涉物業(yè)糾紛，選擇具有示范意義的代表性案件，通過精審形成判例或調(diào)解方案，促推批量類案快速化解，達到“以判促調(diào)、以教促治”。

成都市中級人民法院精煉物業(yè)類案件審理指南與規(guī)則要點，將同小區(qū)、同類型的個案辦成示范案件，為后續(xù)產(chǎn)生的大量類案糾紛“打樣”“打板”。2023年以來，以267件各類“首案”示范審理帶動化解了同類型案件7515件，幫助糾紛當(dāng)事人明確訴訟風(fēng)險和穩(wěn)定預(yù)期，達到“判決一案，治理一片”的效果。

此外，多地基層法院加大巡回審判力度，挑選一些鄰里糾紛等群眾感興趣、具有典型教育意義的案件深入小區(qū)，巡回開庭、調(diào)解，并當(dāng)庭宣判，就近開展以案說法。南充市嘉陵區(qū)人民法院推行“小區(qū)開庭+庭審直播+庭后宣講”的訴中解紛模式，將庭審搬到群眾的“家門口”，使轄區(qū)上百件物業(yè)服務(wù)合同糾紛止于訴前。

激活治理“謀長效”

在新能源汽車迅速發(fā)展的背景下，因安裝汽車充電樁引發(fā)的涉物業(yè)糾紛呈高發(fā)態(tài)勢。

程某某為成都某小區(qū)業(yè)主，購得該小區(qū)一地下停車位。2021年6月，因購入一輛新能源電動汽車，其擬在自購車位安裝充電樁。小區(qū)物業(yè)公司同意了程某某的安裝申請，要求支付“電力增容費”5500元，繳費說明記載有“車輛充電樁線路維護”字樣。

程某某支付后認為，物業(yè)公司以收取該費用為同意其安裝充電樁的前提條件，致使其不得不同意支付該費用，該費用的收取缺乏法律依據(jù)，遂要求該公司返還。經(jīng)協(xié)商無果，程某某訴至法院。

審理法院認為，案涉充電樁安裝過程中，物業(yè)公司并未實際對變壓器進行增容，其收取的“電力增容費”實為車輛充電樁線路維護費用。而充電樁線路維護涉及對小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護，有關(guān)權(quán)利義務(wù)應(yīng)由小區(qū)全體業(yè)主共同確認。鑒于該物業(yè)公司的收費行為既缺乏行政部門的規(guī)定依據(jù)，亦未經(jīng)業(yè)主大會決議或合同雙方當(dāng)事人協(xié)商，判令物業(yè)公司向程某某返還上述費用。

法院認為，業(yè)主合理使用產(chǎn)權(quán)車位安裝汽車充電樁，只要不違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約的規(guī)定或影響小區(qū)其他業(yè)主的共同利益，其有權(quán)合理利用小區(qū)建筑物的共有部分，包括公共配電容量、公共管道井等。物業(yè)服務(wù)人對此應(yīng)予以積極配合、協(xié)助，不得主觀地以“電容量不足”“存在安全隱患”等為理由拒絕業(yè)主的安裝申請。

針對涉物業(yè)糾紛高發(fā)易發(fā)的特性，四川全省各級法院堅持主動服務(wù)，做到對物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件不“一判了之”“案結(jié)了事”。針對審判中發(fā)現(xiàn)的問題以及案件背后反映的社會治理問題，就提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理服務(wù)水平、加強業(yè)主反饋問題整治、做好信息公示公開等方面向物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)以及住建部門等單位發(fā)出司法建議108份，真正達到以個案促進良法善治，促推物業(yè)服務(wù)合同糾紛源頭防治。

“一體推進糾紛源頭減量與審判提質(zhì)增效工作，將服務(wù)‘小物業(yè)’落到實處，切實回應(yīng)好新時代人民群眾的司法需求。”吳濤說，四川法院將繼續(xù)強化源頭治理和關(guān)口把控，秉持預(yù)防在先的工作理念，將解紛觸角延伸到每個小區(qū)，實現(xiàn)“橫向有協(xié)同、縱向有聯(lián)動”。以“求極致”精神將訴前調(diào)解工作做到位，把矛盾糾紛在訴訟更前端化解掉。