大利好，減稅！這類人受益最大：買500萬元房子最多可省10萬！兩只中概股盤前猛漲！新政12月1日起執(zhí)行，如何辦理？官方解讀

每經(jīng)編輯 程鵬    

今日（11月13日），財政部官網(wǎng)消息，財政部、稅務總局、住房城鄉(xiāng)建設部發(fā)布了《關于促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關稅收政策的公告》，稅務總局發(fā)布了《關于降低土地增值稅預征率下限的公告》，自2024年12月1日起執(zhí)行。

據(jù)財聯(lián)社11月13日報道，中原地產首席分析師張大偉介紹，對于首套90平方米以內住房，以及超過140平米的購房者沒有影響，對于90-140平方米的首套房購房者契稅可以減少0.5%。二套購房者超過140平方米的可減少1%，140平方米以內的購房者可以減少2%契稅。

其中受益最大的是一線城市購買二套房的購房者，過去四個一線城市二套房全部按照3%收取契稅，新政策將變成140平方米以內1%，140平米以上2%，購房者最多可享受2%的契稅減免。舉例來說，購買第二套房的購房者，總價500萬元，過去契稅要3%也就是15萬元，新政策后將按照1%收取，也就是5萬，契稅減少10萬元。

另外，北京市、上海市、廣州市和深圳市，取消普通住宅和非普通住宅標準后，與全國其他地區(qū)適用統(tǒng)一的個人銷售住房增值稅政策，對該城市個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。取消非普宅標準將給一線城市大量超過2年的購房者節(jié)省稅費，據(jù)中指院測算，以北京為例，政策優(yōu)化前，滿2年非普宅需繳納增值稅，若現(xiàn)價500萬元，購買時原值200萬元，則應繳增值稅為（500-200）/1.05*5%，即14.3萬元。政策優(yōu)化后滿2年原非普宅可免征增值稅，原應繳增值稅可全部節(jié)省。

據(jù)央視新聞11月13日報道，財政部稅政司，稅務總局財產和行為稅司、貨物和勞務稅司，住房城鄉(xiāng)建設部房地產市場監(jiān)管司有關負責人回答了記者提問。

一、此次調整房地產市場稅收政策的主要背景是什么？

答：黨中央高度重視房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。黨的二十屆三中全會提出，允許有關城市取消普通住宅和非普通住宅標準，完善房地產稅收制度。中央政治局會議強調，要促進房地產市場止跌回穩(wěn)，抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動構建房地產發(fā)展新模式。

為貫徹落實黨中央決策部署，需要對取消普通住宅和非普通住宅標準涉及的增值稅、土地增值稅優(yōu)惠政策如何銜接予以明確，并結合當前房地產市場運行情況，進一步調整優(yōu)化相關稅收政策，加大支持力度，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

二、此次對房地產市場相關稅收政策做了哪些調整？

答：（一）加大住房交易環(huán)節(jié)契稅優(yōu)惠力度，積極支持居民剛性和改善性住房需求；降低土地增值稅預征率下限，緩解房地產企業(yè)財務困難。

契稅方面，將現(xiàn)行享受1%低稅率優(yōu)惠的面積標準由90平方米提高到140平方米，并明確北京、上海、廣州、深圳4個城市可以與其他地區(qū)統(tǒng)一適用家庭第二套住房契稅優(yōu)惠政策，即調整后，在全國范圍內，對個人購買家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面積不超過140平方米的，統(tǒng)一按1%的稅率繳納契稅。

土地增值稅方面，將各地區(qū)土地增值稅預征率下限統(tǒng)一降低0.5個百分點。各地可以結合本地區(qū)情況對實際執(zhí)行的預征率進行調整。

（二）明確與取消普通住宅和非普通住宅標準相銜接的增值稅、土地增值稅優(yōu)惠政策，降低二手房交易成本，保持房地產企業(yè)稅負穩(wěn)定。

增值稅方面，在有關城市取消普通住宅和非普通住宅標準后，對個人銷售已購買2年以上（含2年）住房一律免征增值稅，原針對北京、上海、廣州、深圳4個城市個人銷售已購買2年以上（含2年）非普通住房征收增值稅的規(guī)定相應停止執(zhí)行。

土地增值稅方面，取消普通住宅和非普通住宅標準的城市，對納稅人建造銷售增值額未超過扣除項目金額20%的普通標準住宅，繼續(xù)實施免征土地增值稅優(yōu)惠政策。

三、調整后的住房交易環(huán)節(jié)契稅優(yōu)惠政策主要內容是什么？納稅人如何辦理優(yōu)惠政策？

答：（一）政策內容。對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

對個人購買家庭第二套住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。家庭第二套住房是指已擁有一套住房的家庭購買的第二套住房。

（二）辦理方式。納稅人申請享受稅收優(yōu)惠的，應當向主管稅務機關提交家庭成員信息證明和購房所在地的房地產管理部門出具的納稅人家庭住房情況書面查詢結果。具備部門信息共享條件的，納稅人可授權主管稅務機關通過信息共享方式取得相關信息；不具備信息共享條件，且納稅人不能提交相關證明材料的，納稅人可按規(guī)定適用告知承諾制辦理，報送相應的《稅務證明事項告知承諾書》，并對承諾的真實性承擔法律責任。

具體操作辦法由各省、自治區(qū)、直轄市財政、稅務、房地產管理部門制定。

為讓更多的納稅人享受到政策紅利，對于2024年12月1日后個人購買住房申報繳納契稅的，以及2024年12月1日前購買住房但于2024年12月1日后申報繳納契稅的，符合新發(fā)布公告規(guī)定的均可按新發(fā)布公告執(zhí)行。

四、與取消普通住宅和非普通住宅標準相銜接的增值稅優(yōu)惠政策主要內容是什么？

答：北京市、上海市、廣州市和深圳市，凡取消普通住宅和非普通住宅標準的，取消普通住宅和非普通住宅標準后，與全國其他地區(qū)適用統(tǒng)一的個人銷售住房增值稅政策，對該城市個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。

《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件3《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》第五條第一款有關內容和第二款相應停止執(zhí)行。

2024年12月1日前，個人銷售住房涉及的增值稅尚未申報繳納的，符合新發(fā)布公告規(guī)定的可按新發(fā)布公告執(zhí)行。

五、與取消普通住宅和非普通住宅標準相銜接的土地增值稅優(yōu)惠政策主要內容是什么？

答：取消普通住宅和非普通住宅標準的城市，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條第一項，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，繼續(xù)免征土地增值稅。

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條，有關城市的具體執(zhí)行標準由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。具體執(zhí)行標準公布后，稅務機關新受理清算申報的項目，以及在具體執(zhí)行標準公布前已受理清算申報但未出具清算審核結論的項目，按新公布的標準執(zhí)行。具體執(zhí)行標準公布前出具清算審核結論的項目，仍按原標準執(zhí)行。

六、降低土地增值稅預征率下限的主要內容是什么？

答：與我國房地產開發(fā)模式相適應，土地增值稅實行預征制度。為充分發(fā)揮土地增值稅預征的調節(jié)作用，稅務總局于2010年發(fā)文明確了各地區(qū)預征率下限，其中：東部地區(qū)為2%，中部和東北地區(qū)為1.5%，西部地區(qū)為1%。

此次調整，將各地區(qū)土地增值稅預征率下限統(tǒng)一降低0.5個百分點。調整后：

東部地區(qū)為1.5％，

中部和東北地區(qū)為1％，

西部地區(qū)為0.5％。

七、稅務機關將采取哪些措施方便納稅人享受有關優(yōu)惠政策？

答：為確保納稅人及時享受稅收優(yōu)惠政策紅利，稅務部門將會同有關部門采取一系列措施，持續(xù)優(yōu)化納稅服務，提升納稅人的滿意度和獲得感。

一是進一步提升窗口服務效能。公告發(fā)布后，各地稅務部門將以不動產登記辦稅“一窗受理”工作模式為依托，進一步優(yōu)化線下窗口設置和線上操作流程，為購房群眾提供繳稅、辦證“一件事一次辦”的“一站式”服務。此外，稅務部門還將視需求采取增設服務窗口、延長辦稅時間等方式，為有需求的群眾提供辦稅服務。

二是進一步優(yōu)化資料提供方式。持續(xù)加大部門協(xié)作信息共享工作力度，利用共享信息開展數(shù)據(jù)預填，減輕納稅人資料提供負擔和填報負擔。對于不具備信息共享條件且納稅人不能提交相關證明材料的，納稅人可以按照現(xiàn)行規(guī)定選擇適用告知承諾制辦理。

三是進一步加強政策宣傳解讀。各地稅務部門將會同相關部門結合地方實際，通過辦稅服務廳納稅輔導崗專人、12366納稅繳費服務熱線專線為納稅人提供專業(yè)的政策內容解讀和辦稅流程咨詢服務，快速響應納稅人關切，確保辦稅井然有序。同時，利用多種媒體媒介開展政策宣傳解讀，營造良好的稅收營商環(huán)境。

據(jù)21世紀經(jīng)濟報道，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，這些稅費舉措都是降低交易環(huán)節(jié)稅負，而且稅負成本降至歷史最低，這是重要信號。隨著房地產市場變化，目前的政策從抑制過快流轉、房價過快上漲轉向促進交易循環(huán)，以及更加重視存量房屋和社區(qū)養(yǎng)老、公共配套補短板的資金需求，房地產稅收改革的方向將是降低流轉環(huán)節(jié)的稅負，比如契稅、增值稅（含土地）、個稅以及附加在土地和房產開發(fā)交易上的各種稅負，從而產生“降成本”的效應，這樣才能促進交易良性循環(huán)。

與此同時，李宇嘉表示，將這些交易環(huán)節(jié)的稅負轉移到后端保有和維護環(huán)節(jié)，實現(xiàn)征收環(huán)節(jié)后移。這一方面做大了交易的蛋糕，另一方面后端公共服務設施維護和保養(yǎng)以及房屋養(yǎng)老金也就有了資金保障，居民居住更加舒適，房價也能有所穩(wěn)定。

受此消息影響，二級市場上，11月13日晚，美股房地產中概股盤前拉升，房多多一度漲超30%，貝殼一度漲超11%。兩家公司主營業(yè)務均涉及房地產經(jīng)紀業(yè)務。

方正證券最新研報指出，近期，中央積極表態(tài)樓市“止跌回穩(wěn)”，供給側：專項債明確將用于收儲與回收閑置用地，有效緩解房企流動性壓力；需求側：一線城市限購持續(xù)優(yōu)化，房屋交易稅費得到顯著優(yōu)惠，將助力需求持續(xù)釋放，樓市“量升價穩(wěn)”的持續(xù)性值得期待。

（聲明：文章內容和數(shù)據(jù)僅供參考，不構成投資建議。投資者據(jù)此操作，風險自擔。）

編輯|||程鵬 杜恒峰

校對|盧祥勇

封面圖片來源：截圖

每日經(jīng)濟新聞綜合自央視新聞、新華視點、財聯(lián)社（記者：李潔）、21世紀經(jīng)濟報道（記者：李莎）市場信息