專項(xiàng)債券資金收儲(chǔ)土地操作要求“出爐” 專家：從源頭上推動(dòng)房地產(chǎn)“止跌回穩(wěn)”

每經(jīng)記者 劉頌輝    每經(jīng)編輯 魏文藝    

11月11日，自然資源部發(fā)布《關(guān)于運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券資金收回收購(gòu)存量閑置土地的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）明確，運(yùn)用專項(xiàng)債券資金收回收購(gòu)存量閑置土地，優(yōu)先收回收購(gòu)企業(yè)無力或無意愿繼續(xù)開發(fā)、已供應(yīng)未動(dòng)工的住宅用地和商服用地，收回收購(gòu)的土地原則上當(dāng)年不再供應(yīng)用于房地產(chǎn)開發(fā)。

多位房地產(chǎn)分析人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡(jiǎn)稱每經(jīng)記者）表示，運(yùn)用專項(xiàng)債收購(gòu)存量閑置土地細(xì)則的落地，是為了規(guī)范各地在土地收儲(chǔ)方面的融資行為，有利于改善土地供求關(guān)系，增強(qiáng)地方政府和開發(fā)企業(yè)的資金流動(dòng)性，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。

來源：自然資源部官網(wǎng)

進(jìn)一步規(guī)范各地土地收儲(chǔ)融資行為

《通知》顯示，運(yùn)用專項(xiàng)債券資金收回收購(gòu)存量閑置土地，是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵舉措。各地主動(dòng)擔(dān)當(dāng)作為，積極做好地塊篩選和項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，推動(dòng)專項(xiàng)債券資金加快落地。

使用專項(xiàng)債券資金用于收回收購(gòu)?fù)恋?，?yīng)該由納入名錄管理的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)具體實(shí)施。專項(xiàng)債券對(duì)應(yīng)的土地儲(chǔ)備項(xiàng)目中的儲(chǔ)備地塊，必須在全民所有土地資產(chǎn)管理信息系統(tǒng)中有儲(chǔ)備地塊標(biāo)識(shí)碼。

符合條件但尚未納入名錄管理的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，應(yīng)于2024年12月底前在系統(tǒng)“土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)”模塊中填報(bào)單位信息及證明材料，部將按程序及時(shí)審核并動(dòng)態(tài)更新名錄。

根據(jù)《通知》，優(yōu)先收回收購(gòu)企業(yè)無力或無意愿繼續(xù)開發(fā)、已供應(yīng)未動(dòng)工的住宅用地和商服用地。其他用途的土地，進(jìn)入司法或破產(chǎn)拍賣、變賣程序的土地，因低效用地再開發(fā)或基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等需要收回的土地，以及已動(dòng)工地塊中規(guī)劃可分割暫未建設(shè)的部分，也可以納入收回收購(gòu)范圍。

市、縣自然資源主管部門要依托土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)監(jiān)管系統(tǒng)中的處置存量閑置土地清單摸清底數(shù)，根據(jù)需要向社會(huì)發(fā)布收回收購(gòu)?fù)恋卣骷?，綜合考慮企業(yè)意愿、市場(chǎng)需求、地塊條件等因素，確定擬收回收購(gòu)意向地塊和時(shí)序安排，分批納入土地儲(chǔ)備計(jì)劃，優(yōu)先申報(bào)使用專項(xiàng)債券。

土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)委托經(jīng)備案的土地估價(jià)機(jī)構(gòu)，對(duì)擬收回收購(gòu)地塊開展土地市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估，相較企業(yè)土地成本，就低確定收地基礎(chǔ)價(jià)格。

《通知》強(qiáng)調(diào)，收回收購(gòu)的土地原則上當(dāng)年不再供應(yīng)用于房地產(chǎn)開發(fā)，確有需求的，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)控規(guī)模，優(yōu)化條件實(shí)施供應(yīng)，在落實(shí)“五類調(diào)控”的同時(shí)，供應(yīng)面積不得超過當(dāng)年收回收購(gòu)房地產(chǎn)用地總面積的50%。收回收購(gòu)?fù)恋赜糜诿裆I(lǐng)域和實(shí)體經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目的，不受上述限制。

從源頭上推動(dòng)房地產(chǎn)“止跌回穩(wěn)”

“本次《通知》落地標(biāo)志著專項(xiàng)債用于土地儲(chǔ)備正式重啟，鼓勵(lì)地方政府利用專項(xiàng)債收回收購(gòu)存量閑置土地，且不限定收回的土地用于保障性住房建設(shè)，擴(kuò)大了專項(xiàng)債使用范圍，明確收購(gòu)目的、收購(gòu)標(biāo)的物范圍、收購(gòu)價(jià)格要求等多個(gè)方面，并指出要摸清底數(shù)，確定好時(shí)序安排，為各地提供了政策指導(dǎo)。”

中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜對(duì)每經(jīng)記者表示，《通知》落地也意味著更多低成本的增量資金將進(jìn)入市場(chǎng)，對(duì)于房企來說，應(yīng)抓住機(jī)會(huì)出售存量土地，緩解資金壓力，或進(jìn)一步改善土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)；對(duì)于地方政府來說，專項(xiàng)債券用于收購(gòu)存量土地，也能夠增強(qiáng)地方政府的資金流動(dòng)性，緩解地方政府的資金壓力，支持地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展、保障民生。

“對(duì)于市場(chǎng)而言，收回收購(gòu)存量閑置土地有助于改善市場(chǎng)供求關(guān)系，是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵舉措?？梢?，利用專項(xiàng)債收回收購(gòu)存量閑置土地可以取得一舉多得的效果。”陳文靜補(bǔ)充道。

事實(shí)上，早在2016年1月1日，自然資源部就發(fā)文要求“各地不得再向銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)舉借土地儲(chǔ)備貸款。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)新增土地儲(chǔ)備項(xiàng)目所需資金，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照規(guī)定納入政府性基金預(yù)算，從國(guó)有土地收益基金、土地出讓收入和其他財(cái)政資金中統(tǒng)籌安排，不足部分在國(guó)家核定的債務(wù)限額內(nèi)通過省級(jí)政府代發(fā)地方政府債券籌集資金解決。”

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)每經(jīng)記者分析，土地收儲(chǔ)只能用地方自有資金或走地方債權(quán)融資的正規(guī)渠道。此次《通知》要求用地方專項(xiàng)債收回收購(gòu)存量閑置土地，是陽光化舉債、走正規(guī)渠道進(jìn)行土地收回收儲(chǔ)的體現(xiàn)，也是專項(xiàng)債權(quán)使用范圍的又一次擴(kuò)圍，靠的是土地出讓收入和政府性基金來償還。

“目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)難以止跌回穩(wěn)，重要原因是源頭上的閑置低效未開發(fā)土地較多，開發(fā)商為緩解資金鏈、保交房，不得不低價(jià)‘割肉’出售資產(chǎn)和股權(quán)，金融機(jī)構(gòu)為了保障債權(quán)也要拍賣土地房產(chǎn)，導(dǎo)致土地價(jià)格持續(xù)低迷。通過發(fā)行專項(xiàng)債，地方政府有了定向托底土地市場(chǎng)的資金，對(duì)于緩解房地產(chǎn)源頭上的供求關(guān)系，促進(jìn)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)有重要意義。”李宇嘉表示。

封面圖片來源：每經(jīng)記者 王帆 攝