六大行集體宣布，明起調(diào)整！未來(lái)房貸利率加點(diǎn)幅度如何動(dòng)態(tài)調(diào)整？未來(lái)重定價(jià)周期如何選擇？

每經(jīng)編輯 畢陸名

工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、郵儲(chǔ)銀行六大商業(yè)銀行今天（31日）發(fā)布公告，將從明天（11月1日）起,陸續(xù)對(duì)商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率實(shí)行新的定價(jià)機(jī)制。這也意味著中國(guó)人民銀行一個(gè)月前發(fā)布的完善商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制要求，即將正式落地。

六大行實(shí)施存量房貸利率新機(jī)制

10月31日，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、郵儲(chǔ)銀行六大商業(yè)銀行發(fā)布公告，將從明天（11月1日）起，陸續(xù)對(duì)商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率實(shí)行新的定價(jià)機(jī)制。這也意味著中國(guó)人民銀行一個(gè)月前發(fā)布的完善商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制要求，即將正式落地。

根據(jù)公告，對(duì)于以浮動(dòng)利率，也就是貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）加減點(diǎn)報(bào)價(jià)的存量個(gè)人房貸，當(dāng)它的利率加點(diǎn)值高于全國(guó)新發(fā)放個(gè)人房貸利率平均加點(diǎn)值30個(gè)基點(diǎn)時(shí)，借款人可以向銀行申請(qǐng)調(diào)整房貸利率LPR加點(diǎn)值，調(diào)整后的加點(diǎn)為全國(guó)新發(fā)放個(gè)人房貸利率平均加點(diǎn)值加30個(gè)基點(diǎn)。全國(guó)新發(fā)放個(gè)人房貸利率平均加點(diǎn)值為人民銀行最新發(fā)布的全國(guó)新發(fā)放個(gè)人房貸加權(quán)平均利率減去對(duì)應(yīng)季度五年期以上LPR均值。如果所在地區(qū)有個(gè)人房貸利率政策下限，則最終加點(diǎn)值不能低于所在城市房貸利率加點(diǎn)政策下限。

圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)

另外，對(duì)于此前不少貸款人認(rèn)為房貸利率重定價(jià)周期統(tǒng)一為一年，不能及時(shí)反映市場(chǎng)供需變化，容易造成新老房貸利差過(guò)大等情況，六大銀行的公告明確取消了房貸利率重定價(jià)周期最短為一年的限制。貸款人可以隨時(shí)向銀行提出將重定價(jià)周期調(diào)整為三個(gè)月或六個(gè)月，當(dāng)然還可以保持為一年。需要注意的是，在整個(gè)還款周期里，房貸利率重定價(jià)周期只能調(diào)整一次。這也意味著：

如果貸款人認(rèn)為未來(lái)貸款利率將下行，那么將房貸利率重定價(jià)周期調(diào)整為三個(gè)月，就可能更早地享受到貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）下調(diào)帶來(lái)的優(yōu)惠；

如果貸款人認(rèn)為未來(lái)貸款利率將上漲，那么將房貸利率重定價(jià)周期保持為一年，自己的房貸利率跟隨貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）上漲就可能會(huì)更晚一些。

此前，中國(guó)人民銀行9月底發(fā)布公告，為更好地體現(xiàn)市場(chǎng)供求變化，維護(hù)借貸雙方的合法權(quán)益，將從11月1日起，完善商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制。完善的重點(diǎn)一個(gè)是浮動(dòng)利率商業(yè)性個(gè)人住房貸款與全國(guó)新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率偏離達(dá)到一定幅度時(shí)，借款人可與銀行協(xié)商變更房貸利率在LPR基礎(chǔ)上的加點(diǎn)幅度。而另一個(gè)重點(diǎn)就是取消房貸利率重定價(jià)周期最短為一年的限制。

據(jù)了解，除了六大商業(yè)銀行之外，其他商業(yè)銀行近期也將陸續(xù)發(fā)布公告，明確新的個(gè)人房貸利率定價(jià)機(jī)制。商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率實(shí)行新的定價(jià)機(jī)制以后，人民銀行將不再統(tǒng)一調(diào)整存量房貸利率。

央行在此前發(fā)布的公告中也明確，取消房貸利率重定價(jià)周期最短為一年的限制。自2024年11月1日起，新簽訂合同的浮動(dòng)利率房貸，與除房貸之外的其余浮動(dòng)利率貸款保持一致，可由借貸雙方自主協(xié)商確定重定價(jià)周期。符合條件的存量房貸借款人在與商業(yè)銀行協(xié)商調(diào)整房貸利率加點(diǎn)幅度的同時(shí)，也可調(diào)整重定價(jià)周期，使存量房貸利率及時(shí)反映定價(jià)基準(zhǔn)的變化，暢通貨幣政策傳導(dǎo)。

存量房貸的下調(diào)，牽一發(fā)而動(dòng)全身。

據(jù)媒體報(bào)道，中泰證券研究所所長(zhǎng)戴志鋒認(rèn)為，本輪存量房貸的調(diào)整，對(duì)個(gè)人而言，存量按揭利率的調(diào)整有助于減輕利息支出壓力、提振消費(fèi)。據(jù)中國(guó)人民銀行數(shù)據(jù)，本次存量按揭利率調(diào)降涉及5000萬(wàn)戶家庭，1.5億人口，平均每年減少家庭的利息支出約1500億元。其次對(duì)銀行而言，雖然短期對(duì)息差、營(yíng)收和稅前利潤(rùn)有所影響，但是長(zhǎng)期來(lái)看，有助于緩解銀行零售資產(chǎn)端增長(zhǎng)壓力；當(dāng)前居民還款壓力較大，存量房貸下調(diào)有助于穩(wěn)定銀行零售資產(chǎn)質(zhì)量。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)接受采訪時(shí)表示，存量房貸利率的下調(diào)會(huì)產(chǎn)生廣泛的影響，這不僅限于單一層面，而是多方面展開(kāi)。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，這一舉措能夠顯著減輕經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。較低的利率意味著每月需要償還的貸款金額減少，從而降低了購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)壓力，促進(jìn)消費(fèi)。其次，存量房貸利率的下調(diào)還能有效地刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍度。當(dāng)貸款成本降低時(shí)，也意味著購(gòu)房的總成本在下降，潛在購(gòu)房者的購(gòu)房意愿會(huì)增強(qiáng)，從而進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的流動(dòng)性和活躍度。

據(jù)證券時(shí)報(bào)報(bào)道，短期內(nèi)的批量調(diào)整對(duì)銀行而言是一次經(jīng)營(yíng)上的大考。“本次存量房貸擬調(diào)降業(yè)務(wù)占比高，基點(diǎn)調(diào)降幅度明顯，息差將面臨一定壓力。”恒豐銀行有關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人告訴記者，后續(xù)銀行還將持續(xù)優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，加快布局財(cái)富私行業(yè)務(wù)、專業(yè)咨詢服務(wù)，拓展非息收入渠道，平緩息差收窄產(chǎn)生的影響。

中信銀行有關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人指出，批量調(diào)整完成后，會(huì)減少銀行利息收入。不過(guò)，新老房貸利差收窄后，提前還款預(yù)計(jì)會(huì)明顯減少，有利于銀行穩(wěn)定貸款規(guī)模。同時(shí)，隨著部分客戶還款壓力大幅減小，有助于提高銀行整體貸款質(zhì)量。

存量房貸利率批量調(diào)整效果如何？

存量房貸利率批量調(diào)整已基本完成。此次調(diào)整涵蓋首套、二套及以上存量房貸、去年已經(jīng)調(diào)整過(guò)加點(diǎn)幅度的存量房貸，調(diào)整力度和覆蓋面均超去年。10月25日，全國(guó)性銀行對(duì)符合條件的存量房貸借款人進(jìn)行了批量調(diào)整，相關(guān)借款人陸續(xù)反映已接到貸款銀行手機(jī)短信通知，表示房貸利率已調(diào)整成功，部分借款人調(diào)降幅度高達(dá)130BP。

初步統(tǒng)計(jì)，截至10月28日，21家全國(guó)性銀行已完成批量調(diào)整，共計(jì)5366.7萬(wàn)筆、25.2萬(wàn)億元存量房貸利率完成下調(diào)，各地方法人銀行也即將在10月31日完成批量調(diào)整。由于房貸利率重定價(jià)日期不同，不同借款人調(diào)整后的房貸利率會(huì)有所差異，重定價(jià)后都將是一樣的，存量房貸利率調(diào)整的效果將分步實(shí)現(xiàn)。目前有一部分重定價(jià)日在10月21日以后的借款人的存量房貸利率已經(jīng)降至3.3%，隨著其余房貸陸續(xù)重定價(jià)，絕大多數(shù)參與批量調(diào)整的存量房貸利率都將降至3.3%，接近中國(guó)人民銀行官網(wǎng)公布的2024年第三季度全國(guó)新發(fā)放個(gè)人房貸利率平均水平（3.33%）。

圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)（資料圖）

對(duì)商業(yè)銀行凈息差的影響基本中性。

一方面，近期，人民銀行下調(diào)政策利率，即7天期逆回購(gòu)操作利率0.2個(gè)百分點(diǎn)，帶動(dòng)中期借貸便利（MLF）利率下降0.3個(gè)百分點(diǎn)，降低了金融機(jī)構(gòu)從人民銀行獲取資金的成本。10月18日，利率自律機(jī)制協(xié)調(diào)主要銀行下調(diào)各期限、品種存款掛牌利率，其中，各期限整存整取定期存款利率均下調(diào)25個(gè)BP，地方法人銀行也跟隨下調(diào)存款掛牌利率。

另一方面，存量房貸利率下調(diào)收窄了新老房貸利差，提前還貸現(xiàn)象明顯減少。記者從某家大行了解到，10月以來(lái)房貸提前還款較政策出臺(tái)前的9月減少20%，有利于銀行穩(wěn)定資產(chǎn)端收益。綜合來(lái)看，降低存量房貸利率等貨幣政策措施對(duì)商業(yè)銀行凈息差的影響基本中性。

未來(lái)房貸利率加點(diǎn)幅度如何動(dòng)態(tài)調(diào)整？

中國(guó)人民銀行公告〔2024〕第11號(hào)提出，存量房貸利率與全國(guó)新發(fā)放房貸利率偏離達(dá)到一定幅度時(shí)，借款人可與銀行自主協(xié)商、動(dòng)態(tài)調(diào)整存量房貸利率。

偏離幅度的設(shè)定是調(diào)整規(guī)則的關(guān)鍵內(nèi)容。偏離幅度如果設(shè)定過(guò)大，借款人心理有落差，可能增加提前還貸，不利于建立存量房貸利率漸進(jìn)有序調(diào)整的長(zhǎng)效機(jī)制。偏離幅度如果設(shè)定過(guò)小，可能造成頻繁重置合同，超出銀行業(yè)務(wù)承受能力，借款人也難以及時(shí)享受到優(yōu)惠。據(jù)央視新聞31日?qǐng)?bào)道，記者從有關(guān)商業(yè)銀行獲悉，為兼顧合理讓利與可持續(xù)性經(jīng)營(yíng)，商業(yè)銀行經(jīng)過(guò)測(cè)算，將該偏離幅度約定為30BP。

具體調(diào)整規(guī)則為，以中國(guó)人民銀行最新發(fā)布的全國(guó)新發(fā)放房貸平均利率所對(duì)應(yīng)的加點(diǎn)幅度加30BP為門(mén)檻值，若存量房貸的加點(diǎn)幅度高于門(mén)檻值，則可與銀行協(xié)商調(diào)整為門(mén)檻值。對(duì)應(yīng)的加點(diǎn)幅度為中國(guó)人民銀行最新發(fā)布的全國(guó)新發(fā)放房貸利率減去對(duì)應(yīng)季度5年期以上LPR均值。中國(guó)人民銀行官網(wǎng)“利率政策”欄目中，每年1月、4月、7月、10月末公布上一季度全國(guó)新發(fā)放房貸利率水平，供銀行和借款人參考。

例如，中國(guó)人民銀行官網(wǎng)公布的2024年第三季度全國(guó)新發(fā)放個(gè)人房貸加權(quán)平均利率為3.33%，當(dāng)季5年期以上LPR均值為3.85%，則對(duì)應(yīng)的加點(diǎn)幅度為3.33%-3.85%=-52BP，則調(diào)整門(mén)檻為-52BP+30BP=-22BP，即所有加點(diǎn)幅度高于-22BP的存量房貸借款人可與銀行協(xié)商，將加點(diǎn)幅度調(diào)整至-22BP?？紤]到10月25日絕大多數(shù)借款人的加點(diǎn)幅度已經(jīng)批量調(diào)整至-30BP，預(yù)計(jì)2024年第四季度絕大多數(shù)借款人無(wú)需調(diào)整加點(diǎn)幅度。

未來(lái)一段時(shí)間，如果政策利率保持穩(wěn)定，預(yù)計(jì)新發(fā)放房貸利率都保持穩(wěn)定，存量房貸利率將無(wú)需再進(jìn)行調(diào)整。如果新發(fā)放房貸利率加點(diǎn)幅度進(jìn)一步下降，存量房貸利率也會(huì)跟隨下行，銀行會(huì)綜合考慮吸儲(chǔ)和經(jīng)營(yíng)成本等因素合理確定新發(fā)放房貸利率。本輪批量調(diào)整后，存量房貸利率降至3.3%，如果存量房貸與新發(fā)放房貸差異大于30BP，將推動(dòng)新一輪存量房貸利率下調(diào)。因此，預(yù)計(jì)銀行會(huì)較少發(fā)放利率低于3%的房貸，新發(fā)放房貸與存量房貸的利差也將保持總體穩(wěn)定。

未來(lái)重定價(jià)周期如何選擇？

根據(jù)中國(guó)人民銀行公告〔2024〕第11號(hào)，自2024年11月1日起，合同約定為浮動(dòng)利率的，商業(yè)性個(gè)人住房貸款借款人可與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商約定重定價(jià)周期。

重定價(jià)周期是指浮動(dòng)利率貸款合同中，利率跟隨定價(jià)基準(zhǔn)調(diào)整的時(shí)間間隔。在利率重定價(jià)日，定價(jià)基準(zhǔn)會(huì)調(diào)整為最近一個(gè)月貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）所對(duì)應(yīng)的數(shù)值。現(xiàn)在的個(gè)人住房貸款一般每年重定價(jià)一次，中國(guó)人民銀行公告〔2024〕第11號(hào)取消對(duì)個(gè)人住房貸款重定價(jià)周期最短為1年的行政性限制。11月1日即將到來(lái)，部分存量房貸借款人想要縮短重定價(jià)周期，盡快享受到10月LPR下調(diào)優(yōu)惠紅利。

據(jù)央視新聞31日?qǐng)?bào)道，記者梳理商業(yè)銀行公告發(fā)現(xiàn)，11月1日以后，新發(fā)放房貸借款人可以自主選擇重定價(jià)周期，存量房貸借款人也可與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商，重新約定重定價(jià)周期。大多數(shù)銀行提供的重定價(jià)周期共三個(gè)選項(xiàng)：三個(gè)月、半年、一年。重定價(jià)周期為三個(gè)月的，每年重定價(jià)4次；重定價(jià)周期為半年的，每年重定價(jià)2次；重定價(jià)周期為一年的，每年重定價(jià)1次。需要注意的是，大多數(shù)銀行規(guī)定，存量房貸借款人在整個(gè)貸款存續(xù)期內(nèi)，重定價(jià)周期只能調(diào)整一次，不能多次調(diào)整。

有關(guān)專家表示，房貸合同期限普遍較長(zhǎng)，部分期限達(dá)到30年，從整個(gè)貸款周期看，重定價(jià)周期長(zhǎng)短對(duì)借款人的影響是中性的。在LPR下行周期內(nèi)，重定價(jià)周期越短，借款人可早享受降息紅利。如果未來(lái)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好轉(zhuǎn)，政策利率和LPR進(jìn)入上行通道，在利率上行周期內(nèi)，重定價(jià)周期越短，借款人也會(huì)以更快速度適用較高的利率，更早承受加息負(fù)擔(dān)，重定價(jià)周期只能調(diào)整一次，借款人要綜合考慮自身情況審慎決策，用好這一次選擇的權(quán)利。

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