再創(chuàng)佳績！招商蛇口租賃住房REIT為高質(zhì)量發(fā)展注入強勁動能

2024年10月23日，招商蛇口設立的租賃住房基礎(chǔ)設施公募REITs項目之招商蛇口租賃住房REIT（深交所代碼“180502”）在深圳證券交易所上市，是招商蛇口自招商局商業(yè)房托、蛇口產(chǎn)園REIT后第三個REITs平臺，也是2024年以來首單上市的租賃住房公募REITs項目，標志著招商蛇口在公募REITs領(lǐng)域再邁出關(guān)鍵一步，對于盤活存量資產(chǎn)、優(yōu)化投資組合、增加資本市場活躍度、優(yōu)化企業(yè)經(jīng)營模式等諸多方面產(chǎn)生正面影響。

對于招商蛇口而言，設立租賃住房REITs平臺不僅僅是發(fā)行REITs盤活資產(chǎn)的線性延續(xù)，更是擴大盤活覆蓋面、推進行業(yè)轉(zhuǎn)型、落實租購并舉的重大舉措。

深厚資產(chǎn)儲備、甄選核心資產(chǎn)

招商蛇口作為招商局集團有限公司城市綜合開發(fā)運營板塊的旗艦企業(yè)，始終以“成為中國領(lǐng)先的城市和園區(qū)綜合開發(fā)運營服務商”為目標，致力于成為“美好生活承載者”，較早踐行了“租購并舉”戰(zhàn)略。截至2023年末，招商蛇口管理范圍內(nèi)的長租公寓已布局19個城市，84個長租公寓項目，總經(jīng)營建筑面積超200萬平方米，房源4.73萬間。其中已開業(yè)項目45個，總經(jīng)營建筑面積約115萬平方米，房源2.95萬間；建設期項目39個，總建筑面積約97萬平方米,房源總數(shù)1.78萬間。

招商蛇口租賃住房REIT基礎(chǔ)設施項目為位于深圳市南山區(qū)的壹棧太子灣項目和壹棧林下項目，均為具備保障性質(zhì)的租賃住房，總建筑面積約6.53萬平方米，共有租賃住房927套，配套商業(yè)15套，項目交通便捷，周邊商業(yè)、教育、醫(yī)療等配套設施完善。截至2024年6月末，太子灣項目和林下項目運行時間分別超過4年和8年，出租率處于高位且收益穩(wěn)定，屬于成熟且優(yōu)質(zhì)的項目資產(chǎn)。太子灣項目運行滿4年、2024年1-6月平均出租率達94.66%；林下項目運行滿8年，2024年1-6月平均出租率達97.24%。根據(jù)基金招募說明書中披露的可供分配金額，按最終實際募集規(guī)模測算，招商基金蛇口租賃住房REIT（180502）于2024年7月1日-12月31日和2025年度預測凈現(xiàn)金流分派率分別為4.00%和4.05%。

圖太子灣項目

圖林下項目

“壹棧”成名，引爆市場熱情

招商蛇口旗下負責租賃住房類業(yè)務的輕資產(chǎn)管理公司深圳招商伊敦酒店及公寓管理有限公司（以下簡稱“招商伊敦”）前身為深圳蛇口工業(yè)區(qū)職工住宅有限公司，從80年代初就開始繁育租賃住房基因，已在租賃住房領(lǐng)域積累了豐富的運營經(jīng)驗和成熟的發(fā)展模式，租賃住房項目遍布深圳、上海、廣州、杭州等11個人口凈流入核心城市，已孕育出壹棠服務公寓、壹間精品公寓、壹棧人才公寓三條主要的產(chǎn)品線品牌，具有較高的市場知名度和行業(yè)影響力。

招商蛇口租賃住房REIT項目所包含的基礎(chǔ)設施項目屬于“壹棧”系列資產(chǎn)，是在豐富的資產(chǎn)儲備中精心挑選與嚴格評估而來，確保了資產(chǎn)本身的質(zhì)量與運營穩(wěn)定性。同時，招商蛇口憑借其在住房租賃領(lǐng)域的豐富管理經(jīng)驗與高效運營模式，為這些資產(chǎn)的持續(xù)穩(wěn)定運營提供了有力保障。此外，疊加招商蛇口品牌價值與市場信譽對項目的有力賦能，成為推動投資者踴躍認購該REITs的強大動力。

從認購結(jié)果來看，太子灣項目和林下項目評估總值合計為12.46億元，在發(fā)行階段，招商蛇口租賃住房REIT項目受到市場投資人高度關(guān)注及認可，收到多位投資者積極認購，募集資金達到13.635億元，溢價率為9.43%，網(wǎng)下詢價階段全場認購倍數(shù)達103.66倍，創(chuàng)下2024年公募REITs網(wǎng)下全場認購倍數(shù)新高。有分析人士指出，高溢價與高認購倍數(shù)充分說明了該項目的稀缺性和市場對該項目價值的良好預期。

積極產(chǎn)融創(chuàng)新、樹立市場典范

招商蛇口租賃住房REIT不僅為投資者提供了更好的投資機會，同時也為我國REITs與住房租賃市場的健康發(fā)展提供了樣本。

保障性租賃住房作為解決大城市住房問題的重要抓手，旨在緩解住房市場結(jié)構(gòu)性供給不足，滿足人口凈流入的一二線城市有住房困難的新市民、青年人群的需求。但由于重資產(chǎn)、長周期的特性，因此行業(yè)的健康發(fā)展需要資本市場的支持。而資本市場對于資產(chǎn)質(zhì)量的要求較高，這也給運營商提出了更高的要求，本項目上市前國內(nèi)市場僅有5單租賃住房REITs項目。

招商蛇口作為市場化的投資運營機構(gòu)，將位于粵港澳大灣區(qū)和長三角核心區(qū)域的租賃住房資產(chǎn)納入REITs，并將盤活資金用于新建項目，有助于更好地支撐“十四五”期間保障性租賃住房的大規(guī)模建設，積極創(chuàng)建全國先行示范樣板。同時招商蛇口租賃住房業(yè)務“投、融、建、管、退”全生命周期發(fā)展模式與投融資機制進一步確立，真正實踐以存量帶增量、以融資促投資，提高投資效率和投資水平，為新市民、青年人解決住房難題，最終實現(xiàn)招商蛇口在租賃住房基礎(chǔ)設施領(lǐng)域投資的良性循環(huán)，為行業(yè)樹立了良好示例，也為后續(xù)我國REITs項目陸續(xù)推出奠定良好基礎(chǔ)，有助于深化改革、為經(jīng)濟發(fā)展提供經(jīng)驗與智慧。

同時，本項目作為我國積極探索REITs創(chuàng)新的重要突破口、完善市場覆蓋面的精準抓手，經(jīng)過項目的持續(xù)良好運營、與市場的充分溝通、認真細致的調(diào)查研究，在項目運營、結(jié)構(gòu)設置、投資人溝通等方面形成了比較成熟的規(guī)范與標準體系，積累了豐富的實踐經(jīng)驗，具有在全市場復制推廣的價值。

風起云涌正揚帆，砥礪前行開新篇

目前，中國經(jīng)濟已經(jīng)進入到高質(zhì)量發(fā)展的全新階段，對于房地產(chǎn)市場而言，正處于供求關(guān)系發(fā)生重大變化、亟待構(gòu)建發(fā)展新模式的關(guān)鍵時期。同時對于招商蛇口而言，2024年是實施“十四五”規(guī)劃的關(guān)鍵一年，也是全面加速推進招商局“第三次創(chuàng)業(yè)”的發(fā)力之年。

值此關(guān)鍵時刻，招商蛇口依托其在REITs行業(yè)領(lǐng)先的資源積累與競爭實力，結(jié)合招商局房托、蛇口產(chǎn)園REIT先進經(jīng)驗，成功搭建租賃住房REITs，進一步打造產(chǎn)融結(jié)合的特色品牌，后續(xù)招商蛇口持有的租賃住房資產(chǎn)有望陸續(xù)裝入，資金流動加快，招商蛇口將在投融資良性循環(huán)的加持下進入加速發(fā)展階段。