海南多地官宣取消住房限購政策，實施6年的“全域限購”開啟松綁模式

每經記者 陳利    每經編輯 魏文藝    

全域限購實施6年后，海南省宣布取消住房限購政策的市縣數(shù)量正在增加。

10月8日，據(jù)文昌房產公眾信息服務平臺微信公眾號，自10月7日起，在文昌市購買商品住房不再進行購房資格審查、不再限制購買套數(shù)等，且商品住房在取得不動產證后即可上市交易。

此前的10月7日，海南省東方市、澄邁縣均宣布全面取消住房限購政策。此外，9月4日，?？谑凶〗ň衷诋?shù)夭糠址科蟠碜剷闲?，凡落戶海南省的人員，自落戶之日起享受本地居民同等購房待遇。

《每日經濟新聞》記者（以下簡稱每經記者或記者）注意到，海南作為“樓市調控最嚴省”，其實施6年的“全域限購”政策自去年底以來開始有所松動，包括限購最嚴格的五指山、保亭、白沙、瓊中等多個市縣陸續(xù)出臺政策松綁限購限售。目前在海南，三亞市仍未調整商品住房限購政策，主城區(qū)還保留著外地人5年社保限購的門檻。

多位業(yè)內人士10月8日在接受每經記者采訪時表示，預計未來海南更多地區(qū)會陸續(xù)取消住房限購政策，“三亞市的住房限購政策同樣存在較大優(yōu)化空間和預期。”

三地取消限購，海南“全域限購”開始松綁

10月7日，據(jù)東方市人民政府網微信公眾號，該市發(fā)布《關于調整有關住房限制性措施的通知》，自10月6日起，購買該市行政區(qū)域內的商品住房無需審核購房人資格。這也意味著，東方市全面取消限購措施。同時取消的還有商品住房轉讓限制年限規(guī)定，商品房自取得不動產權證之日起即可轉讓。

來源：東方市人民政府網微信公眾號

同日，據(jù)澄邁縣人民政府網微信公眾號，該縣發(fā)布《關于進一步優(yōu)化房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》，宣布取消商品住房限購政策，購買商品住房（含新建商品住房和二手住房），無需審核購房人資格。同時，取消商品住房（含新建商品住房和二手住房）轉讓限制年限規(guī)定（有限制產權轉讓的除外），自取得不動產權證（房屋所有權證）之日起即可轉讓。

來源：澄邁縣人民政府網微信公眾號

10月8日，文昌市發(fā)布《關于全面取消我市商品住房購買及交易限制政策的通知》，明確在該市購買商品住房不再進行購房資格審查、不再限制購買套數(shù)等，且商品住房在取得不動產證后即可上市交易。

來源：文昌房產公眾信息服務平臺微信公眾號

至此，東方市、澄邁縣、文昌市成為海南省三個率先全面解除商品住房限購政策的市縣。這也意味著，海南省自2018年4月22日起實施了6年的“全域限購”政策開始松綁。而在此之前，海南昌江縣、臨高縣兩地也曾對非海南戶籍居民放開限購。

今年5月，昌江縣發(fā)布通知明確，非海南戶籍居民購買該縣石碌鎮(zhèn)行政區(qū)域內商品住房，提供至少一名家庭成員在本省累計12個月及以上個稅或社保繳納證明的，執(zhí)行與本省戶籍居民相同的購房政策。9月9日，該縣進一步發(fā)布通知提出，在全縣范圍內購買單套面積超過（含）160平方米商品住房的家庭，不受戶籍和套數(shù)限制。

臨高縣則在9月24日發(fā)布通知明確，非海南戶籍居民家庭，可直接購買臨高主城區(qū)外商品住房；與企事業(yè)單位簽勞動合同，可購買主城區(qū)內商品住房，享受本地居民同等購房權益。

“取消限購或有望吸引更多外地購房者，尤其是具有旅居需求的部分客戶，有利于提升海南房地產交易的活躍度，對穩(wěn)定市場運行具有積極作用。”中指研究院研究副總監(jiān)徐躍進在接受每經記者采訪時表示。

事實上，早在去年12月，海南就發(fā)布《關于優(yōu)化調整房地產調控政策有關工作的通知》，涉及優(yōu)化調整各市縣已出臺的、嚴于省級調整政策要求的相關條款，優(yōu)化調整二手房交易轉讓年限等限制性條件等10個方面。

今年1月，?？谑邪l(fā)文明確，限售政策由此前的5年調整至2年；省外戶籍2年社保或個稅可在非限購區(qū)購房，主城限購區(qū)仍需5年社?；騻€稅，進一步細化了限購范圍；取消離異限購，多孩家庭可多購買一套，另外還擴大了未落戶的人才引進購房范圍。

此后，臨高、瓊海、萬寧、儋州、陵水、定安、樂東、白沙、瓊中等多個市縣陸續(xù)出臺政策松綁限購限售，如海南省戶籍多孩家庭購房可多買一套、加大人才購房支持力度、產權式酒店和酒店式公寓不再限購、首套房首付比例最低20%等。

就連被譽為海南“最嚴限購”區(qū)域——海南中部生態(tài)核心區(qū)的五指山、保亭等市縣也出臺了相應樓市優(yōu)化調整政策，此前只限當?shù)鼐用褓徺I的商品住房，優(yōu)化調整為“面向本省戶籍居民家庭銷售”。

“這些地方取消限購可能是個開始。”中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜分析指出，預計未來海南更多地區(qū)會明確取消限購。

全域限購6年，房屋成交量跌超六成

每經記者注意到，此次宣布全面取消住房限購政策的澄邁、東方和文昌，一直以來屬于海南樓市的熱點區(qū)域，在2018年海南省實施全域限購后，這些市縣的房地產銷售情況日趨下降。

海南省統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，在實施全域限購前的2017年，澄邁、東方兩地分別實現(xiàn)房屋銷售面積331.41萬平方米、52.10萬平方米，銷售額分別為241.55億元、36.79億元。但到了2023年，兩地房屋銷售面積分別僅為53.22萬平方米、11.31萬平方米，銷售額分別為60.87億元、12.66億元，下滑十分明顯。

當然，不僅僅是東方、澄邁兩地，整個海南省的房地產市場銷售均呈現(xiàn)下滑態(tài)勢。

以實施“全域限購”的2018年為分界線，2017年海南全省房地產銷售面積及銷售額達到歷史最高位。海南官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2017年，海南全省房屋銷售面積2293萬平方米，較上年增長52%；銷售額2714億元，較上年增長82%。

而在2018年，海南全省房屋銷售面積縮減至1432萬平方米，較上年下降約38%；銷售額2083億元，較上年下降23%。到了2023年，海南省房地產銷售額為1493億元，銷售面積也一路下探至899萬平方米，相較2017年的最高點跌超60%。今年前8月，海南房屋銷售額約為909.7億元，同比下降8.4%，銷售面積則同比微升2.9%至587.12萬平方米。

“從2018年到現(xiàn)在，海南全域限購執(zhí)行時間非常持久。”海南省吉祥置業(yè)營銷負責人謝波在接受每經記者采訪時表示，海南本身是以外流市場為主，除?？谟幸徊糠謩傂孕枨笸猓ǔ芜~、文昌等地的本地客群極少，更多是依靠島外市場，購房者基本上是度假性質的客群，因此限購對企業(yè)影響很大，尤其對非?？谑幸酝獾姆莿傂孕枨蟮禺a市場來說影響更大。

“三亞存在較大優(yōu)化空間和預期”

不過需要指出的是，作為海南省最重要的兩個城市，三亞和?？诘膶φ{整限購政策的態(tài)度一直較為謹慎。

9月4日，?？谑凶〗ň衷诋?shù)夭糠址科蟠碜剷闲?，凡落戶海南省的人員，自落戶之日起享受本地居民同等購房待遇。

而三亞的住房限購政策一直未有松動。在第三方平臺，三亞當?shù)匾环慨a經紀人告訴每經記者，目前三亞的限購政策依然很嚴，主城區(qū)仍需要累計5年社?；騻€稅，未來不排除有放松的可能。

不過，三亞的人才購房政策相對寬松。早在2019年10月，三亞就放寬了人才購房的門檻，全日制大專以及以上學歷的人才，在三亞實際工作滿一年，且繳納滿一年社保及個稅，即可在海南省購買一套房產。

中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2017~2023年，三亞商品房成交量分別為25649套、11937套、5559套、5312套、9916套、12220套和19267套，今年截至目前成交10598套；成交面積分別為225.01萬平方米、115.9萬平方米、53.71萬平方米、52.78萬平方米、108.31萬平方米、142.99萬平方米和224.15萬平方米，今年截至目前成交122.46萬平方米。

價格方面，今年8月，三亞新建住宅樣本平均價格為27581元/平方米，相較于2023年的23793元/平方米上漲明顯。

海南房地產專業(yè)研究機構“至理數(shù)據(jù)”報告顯示，今年9月，三亞經濟圈（三亞、陵水、樂東、保亭）商品住宅成交量環(huán)比增加54.7%至2312套，成交面積約1.53萬平方米。其中，三亞商品住宅成交備案1311套，面積約14.34萬平方米，總金額約24.6億元，而備案套數(shù)前兩名的項目均為安居房。

此前，海南省房地產業(yè)協(xié)會秘書長、錦誠·海島服務商董事長王路在接受每經記者采訪時就曾表示，三亞房地產市場的存量項目不多，且不少項目銷售都還不錯，比如海棠灣、阿那亞等。而近兩三年，三亞鮮少有商品化住宅用地供應量，主要以其他保障性住宅用地、安居房用地為主。

這也使得三亞一旦有涉宅用地出讓就會引起房企爭搶。一年前，三亞市中心城區(qū)控規(guī)HP04-04-02/03地塊土地使用權對外出讓，經過632輪報價，最終被吉祥置業(yè)以超16.6億元、溢價率近50%收入囊中，該地塊也是去年三亞的年度樓面價“地王”。在此之前，該公司已在?？凇⑷齺喌鹊夭季至思?號、吉祥7號等項目。

“公司對海南整體的發(fā)展比較看好，未來我們還會在海口、三亞一些好的位置尋找開發(fā)機會。”謝波表示，目前公司整體貨量已經比較高了，現(xiàn)階段最主要任務的還是盡快完成目前已開發(fā)項目的去化及資金回籠。

對于三亞住房限購政策是否會有松綁的可能，陳文靜認為：“三亞限購政策存在較大優(yōu)化空間和預期。”

三亞當?shù)匾晃粯I(yè)內人士也向每經記者表示，從近期全國及海南各市縣的樓市政策松綁趨勢來看，三亞樓市政策調整的可能性很大。

“從近期其他限購城市放開后的市場情況來看，反饋都比較好。像三亞這樣受全國關注的城市，若限購政策一旦放松或者放開，肯定會對市場會有很大促進。”謝波同時也表示，海南樓市滯后于其他熱點城市半年左右，“根據(jù)以往經驗，就算三亞政策有所松動，短期內市場波動不會特別大，（效果）至少需要三個月到半年，剛好（那時）也是海南冬天旅居季，可能屆時市場會有一波高潮。”

封面圖片來源：每經記者 黃婉銀 攝