每日經(jīng)濟新聞 2024-09-27 13:35:25
每經(jīng)記者 黃婉銀 每經(jīng)編輯 段煉 魏文藝
“香港四大家族”之一的鄭氏家族,突然生變。
9月26日, 被稱為“香港四大地產(chǎn)商”的新世界發(fā)展(HK00017)發(fā)布公告稱,被看做鄭氏家族第三代“接班人”的鄭志剛,已提出辭任公司行政總裁,以便投放更多時間于公共服務及其他個人事務。鄭志剛已由公司執(zhí)行董事及執(zhí)行副主席調(diào)任為公司非執(zhí)行董事及非執(zhí)行副主席,不再擔任執(zhí)行委員會成員以及可持續(xù)發(fā)展委員會主席及成員。
在新世界發(fā)展正式官宣鄭志剛辭任行政總裁不久后,就召開了2024財政年度業(yè)績發(fā)布會。2024財年(2023年7月1日~2024年6月30日),新世界發(fā)展股東應占虧損約196.83億港元(約合人民幣177.45億元),這也是新世界發(fā)展近20個財年以來首次出現(xiàn)虧損;來自持續(xù)經(jīng)營業(yè)務的收入約為357.82億港元,同比下跌34%;來自持續(xù)經(jīng)營業(yè)務的核心經(jīng)營溢利為68.98億港元,同比下跌18%。
來源:新世界發(fā)展2024財年業(yè)績報告
鄭志剛突然辭任
鄭氏家族“接班人”格局生變
業(yè)績會一開場,鄭志剛就先發(fā)表了一段講話,透露其辭任原因及未來發(fā)展方向?!敖?jīng)過長時間的深思熟慮,我決定在人生的下一個階段,投入更多時間在社會公益上,為香港和祖國發(fā)揮更大的貢獻。因此,幾周前,我主動辭去了執(zhí)行副主席和行政總裁的職位。非常高興我的父親鄭家純博士非常尊重和支持我的決定。”
“職業(yè)經(jīng)理人”、新世界發(fā)展原首席營運總監(jiān)馬紹祥獲委任為行政總裁,以及可持續(xù)發(fā)展委員會成員及主席。馬紹祥今年61歲,于2022年7月獲委任為新世界發(fā)展執(zhí)行董事,2024年1月出任首席營運總監(jiān)。值得注意的是,馬紹祥曾在香港特區(qū)政府任職數(shù)年,他于2014年1月加入香港特別行政區(qū)政府出任發(fā)展局副局長,其后于2017年2月獲委任為發(fā)展局局長,并擔任此職位至2017年6月任期圓滿。
鄭志剛目前在新世界發(fā)展僅保留了虛職——非執(zhí)行董事及非執(zhí)行副主席,不再擔任執(zhí)行委員會成員以及可持續(xù)發(fā)展委員會主席及成員。同時,鄭志剛也辭任了鄭氏家族多家上市公司職位,包括新世界百貨中國(HK00825)董事會主席、周大福(HK01929)執(zhí)行董事、新創(chuàng)建集團(HK00658)非執(zhí)行董事。
鄭志剛 圖片來源:鄭志剛個人視頻號截圖(界面新聞)
鄭氏家族與李嘉誠、郭得勝、李兆基所在家族被稱為“香港四大家族”,鄭氏家族目前由鄭裕彤之子鄭家純掌舵。在2024年福布斯中國香港富豪榜上,鄭家純及家族以221億美元(約合人民幣1550億元)財富額居第三位,僅次于李嘉誠和李兆基。
鄭家純有四個子女進入家族旗下各家公司擔任要職,鄭志剛是鄭家純長子,在本次辭任前一直被外界視為鄭氏家族第三代“接班人”。女兒鄭志雯目前執(zhí)掌周大福、瑰麗酒店集團,次子鄭志明、三子鄭志亮分別擔任新創(chuàng)建聯(lián)席行政總裁、鄭氏家族私人投資旗艦周大福企業(yè)聯(lián)席CEO。
鄭志剛今年44歲,從2007年初開始獲委任為新世界發(fā)展執(zhí)行董事,2012年出任執(zhí)行董事兼聯(lián)席總經(jīng)理,2015年4月改任為執(zhí)行副主席兼聯(lián)席總經(jīng)理,2020年5月改任為執(zhí)行副主席兼行政總裁。2017年,鄭志剛還與伍長寧、鄭彥斌聯(lián)合成立C資本,投資了包括Casetify、小鵬汽車、蔚來汽車、商湯科技等在內(nèi)的眾多企業(yè)。鄭志還剛曾入選美國《財富》雜志“2012全球40位40歲以下的商界精英”,并被世界經(jīng)濟論壇評為“全球青年領袖”之一 。
此前曾有市場傳聞稱新世界發(fā)展正考慮撤換公司行政總裁鄭志剛。隨后,據(jù)中國房地產(chǎn)報等媒體報道,鄭志剛弟弟、鄭氏家族旗下另一家上市公司新創(chuàng)建的聯(lián)席行政總裁鄭志明回應稱,“該問題較敏感,24小時后所有事情就會水落石出。”此外,鄭志明還補充表示,其父親鄭家純絕對公正,對事不對人,“如果我做得不好,也可以換掉。”
2023年底,鄭家純在接受采訪時表示,還沒有定好接班人,如果沒有合適的家族成員,可以向外招聘。
此次鄭志剛的辭任,無疑讓鄭氏家族第三代“接班人”的格局生變。而對新世界發(fā)展來說,出現(xiàn)近20個財年以來首次虧損后,接棒鄭志剛的“職業(yè)經(jīng)理人”馬紹祥能否扭轉(zhuǎn)業(yè)績?
自創(chuàng)品牌K11被“外包”給自己
已開到上海、廣州等地
9月26日,新世界發(fā)展還與鄭志剛?cè)Y擁有的公司AC Group Linmited簽訂了五份公司股權(quán)出售協(xié)議、2024年服務總協(xié)議及商標許可協(xié)議,主要涉及運營管理K11品牌物業(yè)及相關業(yè)務。
馬紹祥在業(yè)績會上對此回應稱,此舉對公司而言能夠節(jié)省運營成本,精簡架構(gòu),變形提升回報率。從商業(yè)地產(chǎn)的角度看,地產(chǎn)商作為業(yè)主把物業(yè)外包給專業(yè)的公司管理也是大勢所趨。K11仍然是新世界發(fā)展旗下的資產(chǎn)和品牌,新世界也還是K11商場和辦公大樓的資產(chǎn)擁有人。
早在2008年,鄭志剛就在香港創(chuàng)辦K11品牌,主打?qū)H藝術(shù)及人文內(nèi)涵融入商業(yè)的發(fā)展當中,開啟藝術(shù)與商業(yè)融合的全新業(yè)態(tài)。此后,鄭志剛將K11系列復制到內(nèi)地并擴張迅速。目前,K11購物藝術(shù)中心項目已拓展到上海、廣州、沈陽、天津、武漢等地。
不過,從新世界發(fā)展2024財年投資物業(yè)收入情況看,得益于香港尖沙咀K11系列項目運營效率提升,香港投資物業(yè)收入及分部業(yè)績(包括應占合營企業(yè)及聯(lián)營公司業(yè)績)同比有所增長,分別為33.56億港元及25.36億港元。但內(nèi)地投資物業(yè)收入及分部業(yè)績均出現(xiàn)同比下滑,分別為18.41億港元及9.55億港元。
香港K11系列項目 圖片來源:每經(jīng)記者 黃婉銀 攝
值得一提的是,此前有市場消息傳出,新世界發(fā)展正與華潤隆地就出售香港尖沙咀K11 Art Mall一事進行洽談,但雙方對此均無回應。
鄭志剛還在發(fā)表“臨別感言”時提到,其在任期間打造的“柏”系列項目共創(chuàng)造近1000億港元的合同銷售,特別是其中的柏傲莊項目開盤時更成為1997年后的香港新盤“票王”。
但也是在柏傲莊項目,曾出現(xiàn)過一起轟動性事件,這也對新世界發(fā)展造成財務影響。2021年,在柏傲莊三期建設過程中,有兩座大樓墻身底座混凝土在強度測試中未達獲批設計要求,新世界發(fā)展決定拆卸重建,并對相關受影響的800多戶買家作財務補助。
彼時,瑞銀發(fā)布報告指出,其曾與新世界發(fā)展對話,指總財務賠償約為6億港元,柏傲莊三期總建筑成本料會增加約9億港元,因此本次事件對集團的財務影響估計約15億港元。假設新世界發(fā)展承擔所有成本,預料有關財務影響會于柏傲莊三期完工,即在其2024財年業(yè)績上反映。不過,新世界發(fā)展在2023財年業(yè)績報告中指出,柏傲莊三期預計在2025財年入賬。
在鄭志剛從新世界執(zhí)行董事變?yōu)榉菆?zhí)行董事后,還有6位執(zhí)行董事,分別是主席鄭家純和其女鄭志雯(負責酒店項目),及馬紹祥、薛南海(負責香港項目)、黃少媚(負責內(nèi)地項目)和趙慧嫻(負責人力資源及人才發(fā)展)。
新總裁:繼續(xù)出售非核心資產(chǎn)
樓價將趨于平穩(wěn),要加快推售新盤
對于2024財年首現(xiàn)業(yè)績虧損,鄭志剛解釋道:“我想先澄清一點,大家不要誤會,我們并沒有虧損200億港元現(xiàn)金。主要原因是上半年我們出售新創(chuàng)建的83億港元非現(xiàn)金虧損,另外還有92億港元是減值和撥備。如果計算核心經(jīng)營利潤,新世界發(fā)展仍有約69億港元,實際上只下降了18%?!?/span>
自2019年下半年以來,新世界發(fā)展一直將出售非核心資產(chǎn)視為去杠桿的重要工具。在2024財年,新世界發(fā)展已經(jīng)達成出售非核心資產(chǎn)80億港元的目標,交易標的包括香港荃灣愉景新城商場及停車場全部權(quán)益、深圳前海周大福金融大廈北塔余下30%權(quán)益等。
馬紹祥指出,未來會繼續(xù)在合適的時候出售一些非核心資產(chǎn),以回籠資金。預計到2025財年,新世界發(fā)展全年出售非核心資產(chǎn)的目標將達到130億港元。在近期三個月里,已經(jīng)完成了約28億港元的非核心資產(chǎn)出售。
截至2024年6月底,新世界發(fā)展可動用資金合計約463億港元,其中現(xiàn)金及銀行存款約280億港元,可動用的銀行貸款約183億港元。綜合債務凈額為1236億港元,債務凈額與權(quán)益比率為55%,較去年同期增加6.3個百分點。
在業(yè)績會被問及“負債率上升,現(xiàn)金流下跌要暫停派息,作為新的CEO,有什么方法去扭轉(zhuǎn)這一局面?”時,馬紹祥坦言做CEO不容易,集團財務狀況其實相當穩(wěn)健,從今年1月到現(xiàn)在,完成了510億港元的再融資和債務償還,也反映了銀行對公司信心,可以動用的資金多于2025財年到期的債務。集團一直用不同的方式優(yōu)化財務狀況,包括開源節(jié)流、出售一些非核心資產(chǎn),希望可以加快去杠桿的速度。
報告期內(nèi),新世界發(fā)展于香港的物業(yè)發(fā)展收入為24.12億港元,應占物業(yè)合同銷售為約15.09億港元,同比均出現(xiàn)大幅下降。內(nèi)地物業(yè)發(fā)展收入為137.17億港元,同比有所上升,貢獻主要來自廣州、杭州及沈陽等住宅項目。內(nèi)地整體物業(yè)合同銷售額為人民幣124.8億元,合同銷售面積約31.3萬平方米,整體合同銷售的平均住宅價格超過每平方米人民幣44000元。
對于香港樓市未來的走勢,馬紹祥認為,進入減息周期后,對于整個集團和香港地產(chǎn)業(yè)都有不同程度的幫助。發(fā)展物業(yè)方面,市場的信心隨著減息應該會回升,整體成交量希望有所增加。樓價將會趨于平穩(wěn),現(xiàn)在市場需求仍然較大,會把握好這個時間加快推售新盤,預計接下來這一年將會推出4400個單位。在投資物業(yè)方面,隨著投資者信心回升,租金回報也會變得有吸引力。另外,減息周期下公司的融資成本和利息開支也會下降,這是一個相當正面直接的影響。加上之前,公司主動作了減值和公允價值調(diào)整,可以輕裝上陣,對日后的盈利增長和去杠桿速度都有幫助。
截至報告期內(nèi),新世界發(fā)展在內(nèi)地持有的不包括車庫的土地儲備是372萬平方米,其中約198.8萬平方米為住宅用途。核心物業(yè)發(fā)展項目主要分在布于廣州、深圳、佛山、武漢、上海、寧波、杭州、北京及沈陽等城市,約58%位于在大灣區(qū)和長三角重點地區(qū)。在香港持有應占總樓面面積約774萬平方呎(1平方呎≈0.09290304平方米)的土地儲備可作即時發(fā)展,其中物業(yè)發(fā)展應占總樓面面積約395萬平方呎。
9月27日,港股地產(chǎn)板塊全線上漲,截至中午休市,新世界發(fā)展暴漲近22%,報9.99港元。
記者|黃婉銀
編輯|||段煉?魏文藝 杜波
校對|盧祥勇
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