開(kāi)源證券：促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，政治局會(huì)議涉房定調(diào)轉(zhuǎn)變

開(kāi)源證券發(fā)布《開(kāi)源證券房地產(chǎn)行業(yè)點(diǎn)評(píng)報(bào)告：促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，政治局會(huì)議涉房定調(diào)轉(zhuǎn)變》，研報(bào)內(nèi)容如下：

中共中央政治局9月26日召開(kāi)會(huì)議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，部署下一步經(jīng)濟(jì)工作。提出要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，對(duì)商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量提高質(zhì)量，加大“白名單”項(xiàng)目貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地。要回應(yīng)群眾關(guān)切，調(diào)整住房限購(gòu)政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財(cái)稅、金融等政策，推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

商品房銷售面積連續(xù)下降14個(gè)月，去庫(kù)存任重道遠(yuǎn)

2024年1-8月，全國(guó)商品房銷售面積6.06億平，同比下降18.0%，其中8月單月銷售面積同比下降12.6%，已連續(xù)下降14個(gè)月，而累計(jì)銷售面積自2022年2月以來(lái)處于下跌通道。與此同時(shí)，8月商品房待售面積7.38億平，同比增長(zhǎng)13.9%。雖然較二季度有所下降，但去庫(kù)存進(jìn)程依舊承壓。從70城房?jī)r(jià)來(lái)看，8月新房?jī)r(jià)格環(huán)比-0.7%，同比-5.7%，創(chuàng)造2015年6月以來(lái)的最大降幅；二手房環(huán)比-0.9%，同比-8.6%，降幅創(chuàng)2006年以來(lái)新高。商品房市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌，短期來(lái)看市場(chǎng)止跌回穩(wěn)難度較大。

在這種情況下，會(huì)議提出的嚴(yán)控增量指從土地端減少供應(yīng)，1-8月Wind 322城宅地成交同比下降23%；優(yōu)化存量一方面指盤活資產(chǎn)，包括加快收儲(chǔ)進(jìn)程、加強(qiáng)保障房的建設(shè)、保障“白名單”項(xiàng)目順利推進(jìn)等，另一方面指各地推進(jìn)高品質(zhì)住宅建設(shè)，優(yōu)化建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，提高得房率，放開(kāi)限價(jià)鼓勵(lì)品質(zhì)打造等。

政策端持續(xù)寬松，一線城市限購(gòu)政策有望打開(kāi)

從需求端政策層面，會(huì)議提出三個(gè)方面的優(yōu)化空間：（1）存量房貸利率：9月24日，存量房貸降息政策落地，存量房貸利率預(yù)計(jì)平均下調(diào)約50BP，后續(xù)LPR有望下調(diào)20-25BP，帶動(dòng)房貸利率繼續(xù)壓降，同時(shí)二套最低首付比降至15%，購(gòu)房門檻進(jìn)一步降低。（2）限購(gòu)政策：目前僅一線城市及海南仍有較大空間，預(yù)計(jì)一線城市限購(gòu)政策最快四季度將進(jìn)一步松動(dòng)，限貸、限售、普宅標(biāo)準(zhǔn)等政策也有望迎來(lái)優(yōu)化調(diào)整。（3）財(cái)稅政策：后續(xù)在住房交易契稅、增值稅和個(gè)稅層面擁有調(diào)整空間，同時(shí)各地購(gòu)房補(bǔ)貼及公積金政策力度也有望提升。

投資建議

本次政治局會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的定調(diào)，從以往“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”變成為“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，明確了當(dāng)前量?jī)r(jià)齊跌、預(yù)期較弱的行業(yè)現(xiàn)狀，提出了供需兩端多重優(yōu)化方式，密集的會(huì)議和政策也傳遞了積極的信號(hào)。我們預(yù)計(jì)近期地方寬松購(gòu)房政策將盡快落地，疊加去庫(kù)存政策不斷推進(jìn)，購(gòu)房信心將修復(fù)企穩(wěn)，市場(chǎng)銷售數(shù)據(jù)有望筑底，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

文章來(lái)源：開(kāi)源證券研報(bào)《開(kāi)源證券房地產(chǎn)行業(yè)點(diǎn)評(píng)報(bào)告：促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，政治局會(huì)議涉房定調(diào)轉(zhuǎn)變》

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