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存量房貸利率將下調(diào),月供能省多少?什么時候調(diào)?央行行長潘功勝:近期會正式發(fā)文,銀行需要時間進行技術(shù)準備!跨行轉(zhuǎn)按揭也有新消息……

每日經(jīng)濟新聞 2024-09-24 17:41:23

每經(jīng)編輯 盧祥勇    

呼聲已久的存量房貸利率,終于即將迎來調(diào)降。

中國人民銀行行長潘功勝9月24日在國新辦發(fā)布會上宣布,降低存量房貸利率和統(tǒng)一房貸最低首付比例,引導商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)放房貸利率附近,預計平均降幅在0.5個百分點左右。統(tǒng)一首套房和二套房的房貸最低首付比例,將全國層面的二套房貸款最低首付比例由25%下調(diào)至15%。

廣大貸款人關(guān)心,存量房貸利率降低后,一個月能少還多少錢?現(xiàn)在能辦理了嗎?

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銀行需要時間進行技術(shù)準備

國務院新聞辦公室于2024年9月24日上午9時舉行新聞發(fā)布會,中國人民銀行行長潘功勝、國家金融監(jiān)督管理總局局長李云澤、中國證券監(jiān)督管理委員會主席吳清介紹金融支持經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展有關(guān)情況。

現(xiàn)場,路透社記者提問:盡管中國政府出臺了許多政策吸引購房者,并減少房主的貸款負擔,但中國的房價仍在持續(xù)下跌,部分城市房價總價出現(xiàn)兩位數(shù)跌幅。請問,中國金融監(jiān)管機構(gòu)是否認為已經(jīng)到了貨幣政策出臺的節(jié)點?

中國人民銀行行長潘功勝表示,這是個非常好的問題,也是社會普遍關(guān)注的一個問題。“我們主要是基于自身的職責,從金融的角度支持房地產(chǎn)市場的風險化解和健康發(fā)展。最近幾年來,人民銀行不斷完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎政策,從供需兩端綜合施策,多次調(diào)降個人住房貸款的最低首付比例、降低貸款利率、取消利率政策下限,設(shè)立保障性住房再貸款支持收購存量商品房等系列政策?!?/span>

3C0MCQOAfnxXNYYVO9pQJtOqDZC0ic5Fu5Qed2Sak9aYUkbvEHSic09o9Ymr0o3KK9GAibicQ6j3qesTEtvAfyVRNw.png潘功勝 來源:國新網(wǎng)

潘功勝表示,為落實中央關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的決策部署,這次人民銀行會同金融監(jiān)管總局出臺了五項房地產(chǎn)金融的新政策。第一項政策就是引導銀行降低存量房貸利率。

潘功勝表示,去年8月份,人民銀行推動商業(yè)銀行有序降低存量房貸利率,效果是比較好的。今年5月17日,全國房貸利率的政策下限放開之后,原來對按揭貸款是在LPR基礎(chǔ)上加減點,全國是有一個政策下限的,在5月17日那一次房貸新政中,把這個下限給取消了,新發(fā)放貸款利率在市場報價利率基礎(chǔ)上減點幅度擴大,利率水平大幅下降,再一次拉大了新老房貸的利差。尤其是在北京、上海、深圳、廣州這些大城市,原來的加點幅度比較高,那次調(diào)整之后,新發(fā)放按揭貸款和原來存量按揭貸款之間的利差更大。

對此,人民銀行擬指導銀行對存量房貸利率進行批量調(diào)整,將存量房貸利率降至新發(fā)放貸款利率的附近,預計平均下降幅度在0.5個百分點左右。之所以說是平均,因為貸款在不同時期放的,不同時期、不同地區(qū)、不同銀行,發(fā)放的存量房貸利率水平不一樣,預測下降的幅度是一個預期的平均數(shù)。銀行下調(diào)存量房貸利率,有利于進一步降低借款人房貸利息支出,預計這一項政策將惠及5000萬戶家庭,1.5億人口,平均每年減少家庭的利息支出總數(shù)大概1500億元左右,這有助于促進擴大消費和投資,也有利于減少提前還貸行為,同時還可以壓縮違規(guī)置換存量房貸的空間,保護金融消費者的合法權(quán)益,維護房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

潘功勝透露,“我們近期會正式發(fā)布這個文件。因為涉及的借款人很多,銀行也需要有一定的時間進行必要的技術(shù)準備,估計銀行很難馬上給你辦這個事情,所以大家不要今天下午就跑到銀行去了。下一步,我們也在考慮將指導商業(yè)銀行完善按揭貸款的定價機制,由銀行、客戶雙方基于市場化原則自主協(xié)商進行動態(tài)調(diào)整。”

據(jù)南方日報報道,9月24日,有媒體報道存量房貸利率調(diào)整預計本周內(nèi)在廣州落地。記者從接近監(jiān)管的人士處了解到,目前中國人民銀行總行尚未發(fā)布存量房貸調(diào)降正式文件,方案和調(diào)整方式有待明確。

另據(jù)海報新聞報道,多家銀行的房貸相關(guān)工作人員表示,目前,銀行已關(guān)注到最新存量房貸新政策,還未接到相關(guān)調(diào)整通知,屆時將自動統(tǒng)一調(diào)整。

另外,據(jù)金融時報報道,關(guān)于存量房貸跨行轉(zhuǎn)按揭的問題,潘功勝9月24日表示,初期會先在(商業(yè)銀行)本行行內(nèi)實施轉(zhuǎn)按揭,下一步再考慮是否有機會(允許)跨行轉(zhuǎn)按揭。

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月供能省多少?

利率下調(diào)對廣大存量房貸用戶而言無疑是期盼已久的利好消息。

根據(jù)多家市場機構(gòu)測算的數(shù)據(jù),當前存量房貸平均利率約在4%。央行此前披露的數(shù)據(jù)顯示,截至2024年第二季度末,全國新發(fā)房貸利率已降至3.45%。新發(fā)房貸與存量房貸相差大約在50個基點。按此計算,若以商貸100萬元、貸款30年等額本息還款方式計算,每月月供大約減少312元,30年大約可以減少利息支出共11萬元。

此次為存量房貸利率第二輪下調(diào)。去年9月,存量首套房貸利率已經(jīng)歷了一波下調(diào),央行此前發(fā)布的《中國區(qū)域金融運行報告(2024)》提到,政策實施以來,超過23萬億元存量房貸利率下調(diào),平均降幅0.73個百分點,每年減少借款人利息支出約1700億元,對減少提前還貸、拉動消費增長起到顯著作用。

今年以來,央行兩次下調(diào)5年期以上LPR合計35BP至3.85%,同時取消了全國層面首套、二套房貸利率下限,房貸款利率持續(xù)走低,部分城市房貸利率已進入“2時代”,當前新舊房貸利率面臨著與去年同樣差距較大的局面。

在此背景下,現(xiàn)階段提前還貸潮現(xiàn)象依然明顯,6月RMBS(住房按揭貸款資產(chǎn)證券化產(chǎn)品)平均早償率達到19.3%,要明顯高于去年同期的12.9%。從六大行的中報數(shù)據(jù)來看,上半年,個人住房貸款余額合計減少3118.92億元。工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、中國銀行、交通銀行分別減少1230.92億元、1006.68億元、764.66億元、336.11億元、16.73億元,其中工商銀行、建設(shè)銀行降幅與去年全年較為接近。

對銀行而言,居民較大規(guī)模提前償還房貸,意味著高收益、低風險的優(yōu)質(zhì)信貸資產(chǎn)流失,特別是在當前金融機構(gòu)普遍面臨“資產(chǎn)荒”的背景下,這會對銀行利潤形成較為嚴重的侵蝕。

東方金誠首席宏觀分析師王青認為,接下來監(jiān)管層將通過引導商業(yè)銀行有序下調(diào)存款利率的方式,緩解銀行凈息差壓力。截至6月末,商業(yè)銀行各項存款余額為296.5萬億。“這意味著若存款利率平均下調(diào)6.4個基點,即可彌補存量房貸利率下調(diào)50個基點對銀行利潤帶來的影響。這能夠在減輕房貸居民家庭負擔的同時,緩解對銀行利潤的擠壓?!?/span>

編輯|盧祥勇 蓋源源

校對|段煉

封面圖來源:每經(jīng)記者 黃婉銀 攝

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