“金九銀十”開局觀察｜深圳新房成交“下滑得很厲害”，二手房市場(chǎng)明顯好于新房，線下房交會(huì)更多了

每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

“8月開始市場(chǎng)相對(duì)冷清，（成交）下滑得很厲害。”9月9日上午，深圳某新房項(xiàng)目人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者感慨。

據(jù)深圳中原研究中心，8月深圳一手住宅網(wǎng)簽2537套，環(huán)比下滑3.0%。進(jìn)入9月，新房市場(chǎng)仍未呈現(xiàn)明顯回暖之勢(shì)。上周全市新房住宅共成交416套，環(huán)比下降10.9%；面積共計(jì)42739平方米，環(huán)比下降11.1%。

正因?yàn)?月深圳市場(chǎng)成交冷清，不少地產(chǎn)項(xiàng)目營銷人員更期待“金九銀十”這類傳統(tǒng)銷售旺季。

一方面，多數(shù)項(xiàng)目還在通過讓利促銷的方式吸引客源；另一方面，新房的宣傳要素也開始轉(zhuǎn)變，更為重視實(shí)際得房率、品質(zhì)等要素。此外，線下“房交會(huì)”也比以前更為頻繁。

項(xiàng)目宣傳重點(diǎn)變了

據(jù)美聯(lián)物業(yè)研究中心數(shù)據(jù)，8月深圳共計(jì)批售商品房4081套、46.74萬平方米，套數(shù)環(huán)比上升60.5%，但整體供應(yīng)仍處在低位。

深圳市住建局房地產(chǎn)信息平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，截至8月底，深圳一手住宅庫存面積為50.97萬平方米，共計(jì)50500套，環(huán)比上升3.1%。按照過去12個(gè)月的平均備案套數(shù)推算，8月底深圳一手住宅去化周期上升到22.2個(gè)月，比7月延長了0.4個(gè)月，庫存壓力再次增大。

近日，每經(jīng)記者實(shí)地走訪了解到，目前深圳多數(shù)新盤都有不同程度折扣，部分項(xiàng)目開始將得房率、房屋品質(zhì)等當(dāng)作重要的宣傳賣點(diǎn)。

其中，位于龍華片區(qū)的中洲迎璽（備案名迎璽花園）是近期不少中介的推薦項(xiàng)目，同時(shí)因?yàn)檎劭哿Χ认鄬?duì)較大，吸引了不少購房者。

迎璽花園項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng) 每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

據(jù)該區(qū)域房產(chǎn)中介劉瑩介紹，“項(xiàng)目折扣較大，開盤八七折，在龍華算賣得不錯(cuò)了”。以一套97平方米房源為例，原價(jià)為675萬元，折后價(jià)格584萬元，相當(dāng)于單價(jià)約6.02萬元/平方米。

據(jù)深圳房地產(chǎn)信息平臺(tái)，迎璽花園今年6月19日備案，總套數(shù)為746套，截至9月10日，待售房源為423套，整體去化率約43.3%。

前海未來城項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng) 每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

位于寶安片區(qū)的前海未來城項(xiàng)目，目前已開放營銷中心，9月以來，不少中介也開始推薦該盤。

9月10日下午，在項(xiàng)目營銷中心，置業(yè)顧問鄧經(jīng)理向記者介紹，目前還處于儲(chǔ)客階段，所以正式價(jià)格還沒出來，預(yù)計(jì)9月下旬正式開盤。

得房率成為項(xiàng)目的重要宣傳點(diǎn)。“這個(gè)項(xiàng)目是深圳計(jì)容新規(guī)后才開建的，所以整體實(shí)際得房率要比新規(guī)之前的房源有改善，目前能做到87%～96%。”

而在會(huì)展灣雍境樣板間，項(xiàng)目直接標(biāo)明了所用的工藝，置業(yè)顧問也會(huì)把樓盤工藝、品質(zhì)當(dāng)作重要宣傳點(diǎn)，向客戶解釋為何樓盤單價(jià)相對(duì)周邊項(xiàng)目要貴一些。

據(jù)深圳房地產(chǎn)信息平臺(tái)數(shù)據(jù)，會(huì)展灣雍境于去年8月正式備案，共778套房源，銷售均價(jià)約4.7萬元/平方米。截至9月10日，項(xiàng)目待售房源為343套，整體去化率約56%。

每經(jīng)記者注意到，除了項(xiàng)目宣傳側(cè)重點(diǎn)開始發(fā)生變化外，線下房交會(huì)也變得頻繁。今年以來，深圳已陸續(xù)在福田、寶安、龍華、南山等片區(qū)舉辦“好房品鑒會(huì)”，一般都是由當(dāng)?shù)刈〗ú块T、街道辦、房協(xié)等搭臺(tái)，供開發(fā)商與潛在業(yè)主線下成交。

二手房成交情況遠(yuǎn)好于新房

二手房成交要遠(yuǎn)好于新房，一般月度新房成交多在3000套以內(nèi)，但二手房多在3000~4000套，甚至個(gè)別月份能沖到4500套。

深圳一二手住宅成交月度走勢(shì) 來源：深圳中原研究中心

中原地產(chǎn)在研究報(bào)告中提到，自2023年四季度開始，深圳二手房議價(jià)空間長期維持在7%以上，今年繼續(xù)小幅度上升，“以價(jià)換量”趨勢(shì)明顯，到今年8月議價(jià)空間達(dá)7.9%。

“目前二手房性價(jià)比明顯優(yōu)于新房，預(yù)計(jì)二手房會(huì)繼續(xù)受到市場(chǎng)青睞。”中原地產(chǎn)表示。

事實(shí)上，相比去年同期，深圳二手房市場(chǎng)活躍度已有大幅提升。

據(jù)證券時(shí)報(bào)，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)認(rèn)為，“以價(jià)換量”成為當(dāng)前支撐二手房市場(chǎng)月度相對(duì)高位的根本原因。不過，“以價(jià)換量”的持續(xù)性還有待驗(yàn)證。根據(jù)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的日常走訪和交流反饋，進(jìn)入8月以來，市場(chǎng)博弈烈度與強(qiáng)度明顯強(qiáng)于上半年，業(yè)主價(jià)格的“讓步”幅度有進(jìn)一步加劇的趨勢(shì)，當(dāng)前二手房市場(chǎng)表面“穩(wěn)健”的基本盤仍不牢固。

每經(jīng)記者在采訪中了解到，相比新房，深圳二手房?jī)r(jià)格回調(diào)更明顯。目前深圳多數(shù)二手房的價(jià)格相比之前高峰期已回調(diào)30%～40%，更具性價(jià)比。

比如羅湖泥崗片區(qū)紅崗花園，樓齡普遍超30年，以小戶型為主。一套73平方米的三房一廳，業(yè)主掛牌價(jià)為280萬元，折合單價(jià)約3.83萬元/平方米，不僅低于4.95萬元/平方米的政府參考價(jià)，更是比2021年高峰時(shí)期每平方米超6萬元的單價(jià)低出不少。

這樣的價(jià)格回調(diào)在過往一些備受追捧的熱門盤中也有所展現(xiàn)。以光明區(qū)龍光玖龍臺(tái)為例，該項(xiàng)目一期和二期開盤均價(jià)在4.5萬元/平方米和4.8萬元/平方米左右，2021年時(shí)有戶型創(chuàng)下過8.35萬元/平方米的高價(jià)，對(duì)比開盤價(jià)直接翻倍。

從如今中介發(fā)過來的二手房單價(jià)看，目前該項(xiàng)目?jī)r(jià)格已經(jīng)回調(diào)至“5字頭”，一套102.2平方米的房源，售價(jià)560萬元，折合單價(jià)5.48萬元/平方米。

樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，截至8月末，深圳全市二手房成交均價(jià)約5.9萬元/平方米，環(huán)比微幅下跌0.34%；但同比去年，已經(jīng)下跌了約1.04萬元/平方米。而在2021年初，深圳二手房成交價(jià)格在每平方米8.3萬元左右。

樂有家研究中心認(rèn)為，深圳二手房?jī)r(jià)格從2021年下半年開始進(jìn)入下行區(qū)間，隨后持續(xù)3年回落，“以價(jià)換量”是趨勢(shì)而不是短周期。同時(shí)，當(dāng)均價(jià)接近6萬元/平方米時(shí)，量的提升也愈發(fā)明顯。

中原地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)戰(zhàn)略中心總經(jīng)理任壯提到，從中原的二手房的價(jià)格指數(shù)來看，國內(nèi)多數(shù)城市在過去2~3年均出現(xiàn)了較為明顯的回調(diào)，包括深圳、長沙、福州、濟(jì)南等這兩年二手房成交相對(duì)活躍的城市。

“當(dāng)前深圳整體房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨一定壓力，主要是一手房市場(chǎng)去化率低，庫存壓力較大，而二手房?jī)r(jià)格回調(diào)明顯。”任壯分析稱，深圳作為一個(gè)具備投資吸引力的城市，其房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模仍有潛力，但未來房地產(chǎn)的趨勢(shì)可能更多依賴于租金回報(bào)率而非單純樓價(jià)，投資者可考慮把租金回報(bào)率作為重要參考指標(biāo)。

封面圖片來源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝