每日經(jīng)濟(jì)新聞 2024-09-02 21:35:13
每經(jīng)記者 包晶晶 每經(jīng)編輯 盧祥勇 陳夢妤
“搶到了,2670萬元!超出預(yù)算兩三百萬元?!?/span>
8月29日,在上海中海領(lǐng)邸玖序二期開盤現(xiàn)場,幾組搖號順序靠前、成功選房的家庭正在交流經(jīng)驗(yàn)。
120套房源、352組認(rèn)籌,開盤選房約半小時(shí)、141號售罄,總銷售額31.6億元——這已經(jīng)是8月上海第三個(gè)開盤售罄的豪宅了。
“這次還是沒機(jī)會(huì)?!敝苣希ɑ└嬖V《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。他已經(jīng)是第二次認(rèn)購這個(gè)項(xiàng)目了,上一次搖號順序超過500號,但也近距離體驗(yàn)了一把“24秒賣一套豪宅”的驚險(xiǎn)與刺激。
就在前兩周,市場剛剛“消化”過一批購買力:8月25日,上海新天地附近的錦園項(xiàng)目首開,33套房源一搶而空,成交金額18.27億元;8月18日,融創(chuàng)外灘壹號院二期二批次110套超大戶型開盤,1小時(shí)內(nèi)清盤,銷售額近57億元,平均每套“半個(gè)小目標(biāo)”。
僅僅半個(gè)月,三個(gè)項(xiàng)目合計(jì)銷售達(dá)到106.27億元。
2024年以來,上海已先后有12個(gè)豪宅項(xiàng)目開盤,幾乎次次日光。到底是什么人在買買買?開發(fā)商卷成什么樣?巨量供應(yīng)之下,購房者還夠用嗎?
上海城市建筑 每日經(jīng)濟(jì)新聞資料圖
平均每天賣掉12.5套豪宅
售罄、日光、時(shí)光,今年的上海豪宅,已經(jīng)不能用普通視角來看待了。
今年以來截至8月18日,總價(jià)2500萬元以上的豪宅,上海共網(wǎng)簽了2641套,并且還有相當(dāng)數(shù)量的成交正陸續(xù)網(wǎng)簽。如果再加上8月成交的263套,那么前8個(gè)月的戰(zhàn)績已接近3000套。這不僅遠(yuǎn)超其他三個(gè)一線城市,更是上海過去10年來未曾出現(xiàn)過的。
打響2024年“日光”頭炮的是中海順昌玖里。套均總價(jià)4000萬元左右,首開全部售罄,銷售總額196.5億元,打破了全國商品房單次開盤銷售總金額紀(jì)錄。
七八月的市場淡季,上海豪宅卻入市必?fù)專?/span>
龍盛灣上二期,120套房源認(rèn)購率239%;融創(chuàng)外灘壹號院二期二批次110套房源,認(rèn)購率超180%;中海領(lǐng)邸玖序二期,有效認(rèn)購率252%;錦園33套,項(xiàng)目開放4天開啟認(rèn)購,認(rèn)購率152%;綠城前灘百合園三期10套別墅,總價(jià)5300萬~1億元,認(rèn)購率210%。
保利世博天悅 每經(jīng)記者 包晶晶 攝
不斷增加的供應(yīng)量,仍然能被市場吸收,購房者們幾乎是“有多少買多少”。
據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì),2015年2500萬元及以上價(jià)位的豪宅在上海成交只有896套。此后的8年里,大多保持著每年1600~1700套的水平。但這一平衡被2024年的井噴式供應(yīng)打破了,算上三周內(nèi)售罄的融創(chuàng)外灘壹號院、錦園和中海領(lǐng)邸玖序,上海上半年平均每天成交12.5套豪宅。
而同期的北京,除了個(gè)別熱門項(xiàng)目外,很少見到高端住宅接連開盤售罄。根據(jù)中指研究院的統(tǒng)計(jì),今年截至8月18日,北京1600萬元以上的住宅網(wǎng)簽1257套,與2023年3582套、2022年4028套、2021年3616套的成績相比,規(guī)模縮水相當(dāng)明顯。
出手闊綽,他們是誰?
“大部分買家還是本地和江浙一帶的客戶,大約各占40%。”融創(chuàng)外灘壹號院市場負(fù)責(zé)人章宸(化名)在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示。
而且,這些客戶出手闊綽。
“第一批次全款買房的客戶占了一半左右,很多客戶有多處房產(chǎn),有些已經(jīng)買了外灘壹號院一期,或者黃浦江沿岸的一些豪宅;有來自江浙的企業(yè)主,已經(jīng)在上海繳納社保多年,又是多胎家庭、房票充足,之前沒有豪宅供應(yīng),只能買二手房,第二次開盤終于搖到了新房?!?/span>
融創(chuàng)濱江壹號院搖號現(xiàn)場 企業(yè)供圖
上海某豪宅項(xiàng)目營銷負(fù)責(zé)人也向每經(jīng)記者透露:“明顯看到,今年有一些外地客戶到上海來進(jìn)行資產(chǎn)配置,特別是有核心資源的房子。其實(shí)部分客戶并不具備買房資格,但孩子在國外留學(xué),通過畢業(yè)落戶的方式獲得房票來買房?!?/span>
核心城市豪宅為何一房難求?
鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉對每經(jīng)記者分析:“北上廣深核心城市核心區(qū)域的項(xiàng)目存在價(jià)格倒掛,又是核心資產(chǎn),未來三到五年大概率是價(jià)格上行周期。”
“另一方面,核心城市政策的敏感度,以及需求支撐相對還是比較足的,每隔3~6個(gè)月出現(xiàn)一輪政策刺激,就會(huì)相應(yīng)釋放一波成交量。核心城市的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)在這種行情下,又會(huì)出現(xiàn)獨(dú)立行情。”
“這些人很敏感,一下子就嗅到了機(jī)會(huì)?!鄙鲜龊勒?xiàng)目負(fù)責(zé)人也對每經(jīng)記者透露。
張宏偉指出,未來三到五年是一個(gè)降息大周期。在降息周期里的資產(chǎn)配置邏輯,肯定是核心城市的核心資產(chǎn)。
豪宅客戶已經(jīng)“不太夠”
這些動(dòng)輒半個(gè)小目標(biāo)的豪宅,大多圍繞在上海“一江一河”,即黃浦江和蘇州河區(qū)域。
頂豪產(chǎn)品的準(zhǔn)業(yè)主很少“全城購”,不同板塊的豪宅對應(yīng)的客群特征比較明顯。例如黃浦區(qū)歷史風(fēng)貌區(qū)的錦園,老城廂風(fēng)貌肌理、城市情懷是最大的吸引力;浦東濱江板塊以稀缺江景資源和面積結(jié)構(gòu)取勝;再往西,徐匯長寧區(qū)則是上海傳統(tǒng)豪宅聚集區(qū)。
“和年初熱銷的中海順昌玖里相比,融創(chuàng)外灘壹號院購房客群整體年齡要低10歲左右。中海順昌玖里地處新天地板塊,優(yōu)勢不言而喻,地緣客戶認(rèn)可度高;外灘壹號院所在的板塊比較新,江浙客戶中父母為子女購置房產(chǎn)的占比較大?!闭洛贩治?。
“買豪宅的客戶對于地區(qū)塊或者地段的認(rèn)知,有自己的想法,基本上很難去動(dòng)搖?!?/span>
從這個(gè)邏輯出發(fā),豪宅之間的競爭,往往成為板塊內(nèi)營銷層面的競爭。
下半年等著入市的豪宅項(xiàng)目中,低密度別墅、風(fēng)貌住宅體量不小。以黃浦區(qū)錦園為例,周邊新房和二手豪宅全是強(qiáng)有力的競爭者,更別提“翠湖六期”這個(gè)足夠吸引全上海買家跨區(qū)域出手的頂配項(xiàng)目。
不僅如此,東外灘、北外灘、虹口、靜安等非傳統(tǒng)豪宅區(qū)域,高端產(chǎn)品更是層出不窮:弘安里風(fēng)貌項(xiàng)目,東外灘剛剛公布案名的“保利外灘序”、翠湖濱江風(fēng)貌別墅,靜安區(qū)保利永興里、萬科中興傲舍……
章宸透露,從今年開始,此后每年的豪宅供應(yīng)可能達(dá)到至少3000套。當(dāng)豪宅供應(yīng)在市中心多點(diǎn)開花,地段毫無疑問還是最核心的競爭力,而對于遠(yuǎn)離傳統(tǒng)豪宅板塊的新項(xiàng)目、新板塊,就開始拼命卷概念、卷產(chǎn)品、卷實(shí)景展示。
另一個(gè)層面的問題,有錢人還夠不夠用?答案顯然是:不太夠。
起碼在短時(shí)間內(nèi),不足夠延續(xù)上半年“倍數(shù)認(rèn)籌”的盛景。
“今年肯定是上海近10年來豪宅銷售額最高的,5月左右的銷售套數(shù)已經(jīng)達(dá)到去年全年的量了。但這個(gè)客戶池到底有多大,能支撐多久,從市場和客研角度看,還是會(huì)有些擔(dān)憂,核心資產(chǎn)、優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品也是有限的?!?/span>
上述豪宅營銷負(fù)責(zé)人坦言:“下半年隱憂還是存在的,部分高收入行業(yè)限薪,也會(huì)帶來大面積客戶購買力的降維,原來可能預(yù)算在5000萬元的現(xiàn)在降到3000萬元?!?/span>
實(shí)際上,客戶群體悄然發(fā)生了改變:一是購買力不像以前一樣能夠快速爆發(fā),買家做決策的時(shí)間更長了;二是客戶會(huì)反復(fù)比較,原先只要是市中心板塊出來一個(gè)項(xiàng)目,都會(huì)被爭搶,現(xiàn)在好多客戶會(huì)在板塊內(nèi)、品牌之間、區(qū)域之間比。
記者|包晶晶?編輯|盧祥勇?陳夢妤?蓋源源
校對|王月龍
|每日經(jīng)濟(jì)新聞 ?nbdnews??原創(chuàng)文章|
未經(jīng)許可禁止轉(zhuǎn)載、摘編、復(fù)制及鏡像等使用
如需轉(zhuǎn)載請與《每日經(jīng)濟(jì)新聞》報(bào)社聯(lián)系。
未經(jīng)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》報(bào)社授權(quán),嚴(yán)禁轉(zhuǎn)載或鏡像,違者必究。
讀者熱線:4008890008
特別提醒:如果我們使用了您的圖片,請作者與本站聯(lián)系索取稿酬。如您不希望作品出現(xiàn)在本站,可聯(lián)系我們要求撤下您的作品。
歡迎關(guān)注每日經(jīng)濟(jì)新聞APP