又現(xiàn)“日光”盤，上海豪宅到底誰在買？開發(fā)商擔(dān)心下半年客戶“不太夠”

每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 盧祥勇 陳夢妤    

“搶到了，2670萬元！超出預(yù)算兩三百萬元?！?/span>

8月29日，在上海中海領(lǐng)邸玖序二期開盤現(xiàn)場，幾組搖號順序靠前、成功選房的家庭正在交流經(jīng)驗(yàn)。

120套房源、352組認(rèn)籌，開盤選房約半小時、141號售罄，總銷售額31.6億元——這已經(jīng)是8月上海第三個開盤售罄的豪宅了。

“這次還是沒機(jī)會?！敝苣希ɑ└嬖V《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。他已經(jīng)是第二次認(rèn)購這個項(xiàng)目了，上一次搖號順序超過500號，但也近距離體驗(yàn)了一把“24秒賣一套豪宅”的驚險(xiǎn)與刺激。

就在前兩周，市場剛剛“消化”過一批購買力：8月25日，上海新天地附近的錦園項(xiàng)目首開，33套房源一搶而空，成交金額18.27億元；8月18日，融創(chuàng)外灘壹號院二期二批次110套超大戶型開盤，1小時內(nèi)清盤，銷售額近57億元，平均每套“半個小目標(biāo)”。

僅僅半個月，三個項(xiàng)目合計(jì)銷售達(dá)到106.27億元。

2024年以來，上海已先后有12個豪宅項(xiàng)目開盤，幾乎次次日光。到底是什么人在買買買？開發(fā)商卷成什么樣？巨量供應(yīng)之下，購房者還夠用嗎？

上海城市建筑 每日經(jīng)濟(jì)新聞資料圖

平均每天賣掉12.5套豪宅

售罄、日光、時光，今年的上海豪宅，已經(jīng)不能用普通視角來看待了。

今年以來截至8月18日，總價2500萬元以上的豪宅，上海共網(wǎng)簽了2641套，并且還有相當(dāng)數(shù)量的成交正陸續(xù)網(wǎng)簽。如果再加上8月成交的263套，那么前8個月的戰(zhàn)績已接近3000套。這不僅遠(yuǎn)超其他三個一線城市，更是上海過去10年來未曾出現(xiàn)過的。

打響2024年“日光”頭炮的是中海順昌玖里。套均總價4000萬元左右，首開全部售罄，銷售總額196.5億元，打破了全國商品房單次開盤銷售總金額紀(jì)錄。

七八月的市場淡季，上海豪宅卻入市必?fù)專?/span>

龍盛灣上二期，120套房源認(rèn)購率239%；融創(chuàng)外灘壹號院二期二批次110套房源，認(rèn)購率超180%；中海領(lǐng)邸玖序二期，有效認(rèn)購率252%；錦園33套，項(xiàng)目開放4天開啟認(rèn)購，認(rèn)購率152%；綠城前灘百合園三期10套別墅，總價5300萬～1億元，認(rèn)購率210%。

保利世博天悅 每經(jīng)記者 包晶晶 攝

不斷增加的供應(yīng)量，仍然能被市場吸收，購房者們幾乎是“有多少買多少”。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2015年2500萬元及以上價位的豪宅在上海成交只有896套。此后的8年里，大多保持著每年1600～1700套的水平。但這一平衡被2024年的井噴式供應(yīng)打破了，算上三周內(nèi)售罄的融創(chuàng)外灘壹號院、錦園和中海領(lǐng)邸玖序，上海上半年平均每天成交12.5套豪宅。

而同期的北京，除了個別熱門項(xiàng)目外，很少見到高端住宅接連開盤售罄。根據(jù)中指研究院的統(tǒng)計(jì)，今年截至8月18日，北京1600萬元以上的住宅網(wǎng)簽1257套，與2023年3582套、2022年4028套、2021年3616套的成績相比，規(guī)模縮水相當(dāng)明顯。

出手闊綽，他們是誰？

“大部分買家還是本地和江浙一帶的客戶，大約各占40%。”融創(chuàng)外灘壹號院市場負(fù)責(zé)人章宸（化名）在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示。

而且，這些客戶出手闊綽。

“第一批次全款買房的客戶占了一半左右，很多客戶有多處房產(chǎn)，有些已經(jīng)買了外灘壹號院一期，或者黃浦江沿岸的一些豪宅；有來自江浙的企業(yè)主，已經(jīng)在上海繳納社保多年，又是多胎家庭、房票充足，之前沒有豪宅供應(yīng)，只能買二手房，第二次開盤終于搖到了新房。”

融創(chuàng)濱江壹號院搖號現(xiàn)場 企業(yè)供圖

上海某豪宅項(xiàng)目營銷負(fù)責(zé)人也向每經(jīng)記者透露：“明顯看到，今年有一些外地客戶到上海來進(jìn)行資產(chǎn)配置，特別是有核心資源的房子。其實(shí)部分客戶并不具備買房資格，但孩子在國外留學(xué)，通過畢業(yè)落戶的方式獲得房票來買房?！?/span>

核心城市豪宅為何一房難求？

鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉對每經(jīng)記者分析：“北上廣深核心城市核心區(qū)域的項(xiàng)目存在價格倒掛，又是核心資產(chǎn)，未來三到五年大概率是價格上行周期?！?/span>

“另一方面，核心城市政策的敏感度，以及需求支撐相對還是比較足的，每隔3～6個月出現(xiàn)一輪政策刺激，就會相應(yīng)釋放一波成交量。核心城市的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)在這種行情下，又會出現(xiàn)獨(dú)立行情。”

“這些人很敏感，一下子就嗅到了機(jī)會?！鄙鲜龊勒?xiàng)目負(fù)責(zé)人也對每經(jīng)記者透露。

張宏偉指出，未來三到五年是一個降息大周期。在降息周期里的資產(chǎn)配置邏輯，肯定是核心城市的核心資產(chǎn)。

豪宅客戶已經(jīng)“不太夠”

這些動輒半個小目標(biāo)的豪宅，大多圍繞在上?！耙唤缓印保袋S浦江和蘇州河區(qū)域。

頂豪產(chǎn)品的準(zhǔn)業(yè)主很少“全城購”，不同板塊的豪宅對應(yīng)的客群特征比較明顯。例如黃浦區(qū)歷史風(fēng)貌區(qū)的錦園，老城廂風(fēng)貌肌理、城市情懷是最大的吸引力；浦東濱江板塊以稀缺江景資源和面積結(jié)構(gòu)取勝；再往西，徐匯長寧區(qū)則是上海傳統(tǒng)豪宅聚集區(qū)。

“和年初熱銷的中海順昌玖里相比，融創(chuàng)外灘壹號院購房客群整體年齡要低10歲左右。中海順昌玖里地處新天地板塊，優(yōu)勢不言而喻，地緣客戶認(rèn)可度高；外灘壹號院所在的板塊比較新，江浙客戶中父母為子女購置房產(chǎn)的占比較大?！闭洛贩治?。

“買豪宅的客戶對于地區(qū)塊或者地段的認(rèn)知，有自己的想法，基本上很難去動搖?！?/span>

從這個邏輯出發(fā)，豪宅之間的競爭，往往成為板塊內(nèi)營銷層面的競爭。

下半年等著入市的豪宅項(xiàng)目中，低密度別墅、風(fēng)貌住宅體量不小。以黃浦區(qū)錦園為例，周邊新房和二手豪宅全是強(qiáng)有力的競爭者，更別提“翠湖六期”這個足夠吸引全上海買家跨區(qū)域出手的頂配項(xiàng)目。

不僅如此，東外灘、北外灘、虹口、靜安等非傳統(tǒng)豪宅區(qū)域，高端產(chǎn)品更是層出不窮：弘安里風(fēng)貌項(xiàng)目，東外灘剛剛公布案名的“保利外灘序”、翠湖濱江風(fēng)貌別墅，靜安區(qū)保利永興里、萬科中興傲舍……

章宸透露，從今年開始，此后每年的豪宅供應(yīng)可能達(dá)到至少3000套。當(dāng)豪宅供應(yīng)在市中心多點(diǎn)開花，地段毫無疑問還是最核心的競爭力，而對于遠(yuǎn)離傳統(tǒng)豪宅板塊的新項(xiàng)目、新板塊，就開始拼命卷概念、卷產(chǎn)品、卷實(shí)景展示。

另一個層面的問題，有錢人還夠不夠用？答案顯然是：不太夠。

起碼在短時間內(nèi)，不足夠延續(xù)上半年“倍數(shù)認(rèn)籌”的盛景。

“今年肯定是上海近10年來豪宅銷售額最高的，5月左右的銷售套數(shù)已經(jīng)達(dá)到去年全年的量了。但這個客戶池到底有多大，能支撐多久，從市場和客研角度看，還是會有些擔(dān)憂，核心資產(chǎn)、優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品也是有限的。”

上述豪宅營銷負(fù)責(zé)人坦言：“下半年隱憂還是存在的，部分高收入行業(yè)限薪，也會帶來大面積客戶購買力的降維，原來可能預(yù)算在5000萬元的現(xiàn)在降到3000萬元。”

實(shí)際上，客戶群體悄然發(fā)生了改變：一是購買力不像以前一樣能夠快速爆發(fā)，買家做決策的時間更長了；二是客戶會反復(fù)比較，原先只要是市中心板塊出來一個項(xiàng)目，都會被爭搶，現(xiàn)在好多客戶會在板塊內(nèi)、品牌之間、區(qū)域之間比。

記者|包晶晶?編輯|盧祥勇?陳夢妤?蓋源源

校對|王月龍

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