上海最大居民小區(qū)公告：炒掉物業(yè)！廣州有小區(qū)炒掉物業(yè)后，年入500萬元，網(wǎng)友：我們也想換

每經(jīng)編輯 王月龍    

最近幾天，滬上最大的小區(qū)上?？党且獡Q物業(yè)的事情引發(fā)關(guān)注。

上?？党?。圖片來源：澎湃新聞

8月26日，上?？党堑谖鍖脴I(yè)主委員會在微信公眾號上發(fā)布了一則《關(guān)于上海市閔行區(qū)上?？党切^(qū)2024年第二次業(yè)主大會結(jié)果的公告》。公告稱，上海康城小區(qū)2024年第二次業(yè)主大會于8月25日下午召開，經(jīng)小區(qū)業(yè)主投票表決，決定不再續(xù)聘在管物業(yè)服務(wù)企業(yè)（深圳碧桂園盛孚物業(yè)服務(wù)有限公司上海分公司）。公告披露，此次投票表決的總投票權(quán)數(shù)12152票，總發(fā)放票數(shù)12152票，反饋票數(shù)8495票。同意不續(xù)聘票占專有部分業(yè)主總?cè)藬?shù)比例近76.94%，同意不續(xù)聘票占專有部分建筑總面積比例77.07%。

8月30日晚間，據(jù)澎湃新聞從上海市閔行區(qū)莘莊鎮(zhèn)相關(guān)部門了解到，上?？党钦匍_業(yè)主大會更換物業(yè)一事情況屬實。一位莘莊鎮(zhèn)相關(guān)人士表示，不論是小區(qū)居民續(xù)聘物業(yè)還是重新選聘物業(yè)，政府管理部門都會本著公開公平公正的原則，充分聽取和尊重廣大業(yè)主的意見。

從2013年進駐上?？党切^(qū)以來，碧桂園物業(yè)已經(jīng)在上?？党切^(qū)服務(wù)了超過10年時間。今年4月，上?？党堑谖鍖脴I(yè)主委員會發(fā)布《關(guān)于上海康城物業(yè)服務(wù)質(zhì)量問題的溝通整改函》。

其中提到，為維護小區(qū)廣大業(yè)主的權(quán)益，上海康城第五屆業(yè)主委員向深圳碧桂園盛孚物業(yè)服務(wù)有限公司上海分公司發(fā)出關(guān)于上?？党俏飿I(yè)服務(wù)質(zhì)量問題的溝通整改函。根據(jù)整改函，康城業(yè)主對物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量的不滿主要涉及工程維修問題、保潔問題、保安問題、綠化問題、客服問題、維保維修費用問題等方面。

澎湃新聞記者從閔行區(qū)莘莊鎮(zhèn)了解到，接下來，上?？党菍鎸εf物業(yè)撤離、新物業(yè)選聘的工作，當(dāng)務(wù)之急是先要明確新物業(yè)公司的選聘方案，確保平穩(wěn)過渡。

“從8月28日開始，上?？党且呀?jīng)連續(xù)召開了5場物業(yè)選聘事項的意見聽取會，參與對象包括兩委班子成員、黨組織、支部委員、黨員、樓組長、社區(qū)合伙人等，正在征詢業(yè)委會、居民和職能部門的意見，具體需要多少居民同意才能生效，選聘方案也要進行表決。”莘莊鎮(zhèn)相關(guān)人士告訴澎湃新聞。

談及新的物業(yè)公司選聘，上?？党巧鐓^(qū)黨委專職副書記、康城社區(qū)委員會專職副主任張軍萍在接受澎湃新聞記者采訪時表示，由于每個小區(qū)的情況不同、業(yè)主要求不同，物業(yè)公司選聘方案需要建立在充分聽取每位業(yè)主對物業(yè)下一步的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)條件、服務(wù)價格的意見，在此基礎(chǔ)上不斷完善，制定出質(zhì)價相符、量身定制的物業(yè)選聘方案。在這方面，社區(qū)黨委或者房管部門在程序上給予指引，具體還是由業(yè)委會依法依規(guī)進行整體推進，最后通過業(yè)主大會表決，再進入下一步工作。

莘莊鎮(zhèn)方面同時透露，在新的物業(yè)公司選聘完成之前的這段過渡期，現(xiàn)有物業(yè)公司仍將會按照既定標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)價格，為上?？党翘峁└黜椢飿I(yè)服務(wù)，“目前。老物業(yè)的態(tài)度還是不想放棄康城。”

據(jù)澎湃新聞此前報道，上?？党鞘菧献畲蟮膯误w開放式社區(qū)，位于閔行區(qū)莘莊鎮(zhèn)西片，占地面積1平方公里，規(guī)劃建筑面積207.73萬平方米，286棟高層住宅，規(guī)劃戶數(shù)12500戶，實際居住人口約3.6萬人。

有網(wǎng)友評論稱：

“我們小區(qū)也想換，康城的物業(yè)問題，我們同樣有，而且我們物業(yè)就是幾個老年人組成的草臺班子，混日子的。”

“炒掉了，物業(yè)費不漲，有新公司接盤嗎？服務(wù)質(zhì)量會提升嗎？……后續(xù)關(guān)注”

“買一樣商品如果不滿意可以退款退貨，同樣的道理，物業(yè)不提供應(yīng)有的服務(wù)業(yè)主也有權(quán)利說不。這樣才能促使物業(yè)行業(yè)良性發(fā)展，而不是現(xiàn)在這樣大多數(shù)物業(yè)都只知收錢不干活不服務(wù)。”

“現(xiàn)在都是不提高物業(yè)費，物業(yè)就擺爛！更大的問題是很多小區(qū)沒有業(yè)委會，有的對物業(yè)監(jiān)督不到位！”

值得注意的是，據(jù)《三聯(lián)生活周刊》此前報道，2024年3月，廣州的祈樂苑小區(qū)已實現(xiàn)自我管理10年。

祈樂苑小區(qū)位于海珠區(qū)西段，一街之隔便是中山大學(xué)，是周邊一個大型小區(qū)。26個樓棟里居住著1400多戶居民。一個如此體量的小區(qū)，是靠什么實現(xiàn)業(yè)主自我管理的？細(xì)究這個問題時，人們還發(fā)現(xiàn)了祈樂苑小區(qū)另一個難得之處——自我管理十年來，小區(qū)只漲過了一次物業(yè)費。而哪怕是那一次大幅提價50%以后，小區(qū)的物業(yè)費依然是低廉的樓梯房1.2元/平方米、電梯房1.5元/平方米。

冼敏強是祈樂苑小區(qū)的業(yè)主，平日的主要身份是一名熱衷志愿者服務(wù)的企業(yè)家。從小區(qū)業(yè)委會成立之際，他就全程參與了業(yè)主自我管理的全過程，后來又連續(xù)擔(dān)任小區(qū)業(yè)委會主任。他講述稱：物業(yè)管理的最大支出是人力成本。我做企業(yè)最多的時候管過幾百號人，知道好的管理關(guān)鍵在于提高人的積極性和穩(wěn)定，所以業(yè)委會接管后，就在人力資源管理下了很多功夫。我們給保潔員、保安的工資待遇和福利都是業(yè)內(nèi)比較高的，給他們配建了專門的食堂和宿舍，也有年度體檢和“五險一金”，符合條件的還有帶薪年假。物業(yè)中心下面有50多名管理人員，工資薪酬和保險福利現(xiàn)在每月大約就有30多萬。唯一一次漲物業(yè)費，也是因為這些年人工成本漲得很快，我們當(dāng)時給全體業(yè)主說明這個事情之后，多數(shù)人也是表示理解，最后大家投票通過的?，F(xiàn)在物業(yè)費是占到我們營收的60%左右了，成了大頭。

業(yè)委會對所有財務(wù)數(shù)據(jù)會采取公開制度，每個月會在小區(qū)的公布欄公開上月的收支情況。所有盈利的結(jié)余，都會被投入到小區(qū)的日常維護和更新中。這是在當(dāng)初決定自管的時候就達成了共識的。剛開始自管三年下來，小區(qū)收入1200萬，結(jié)余就有500-600萬元。去年小區(qū)總收入大概550萬元，基本都用在小區(qū)的日常維護和翻新方面，比如春節(jié)前就應(yīng)業(yè)主要求，翻新了小區(qū)內(nèi)的公共廣場。

如今，祈樂苑小區(qū)每年營收能有500-600萬元，所有經(jīng)費都被投入到對小區(qū)的更新管理中，賬目清晰且每月定期公開。在城市化的購房潮逐漸降溫之際，關(guān)乎人們居住幸福感的小區(qū)物業(yè)管理與糾紛，正逐漸成為都市生活里一個繞不開的話題。在一個存量房管理越來越重要的時代，祈樂苑小區(qū)或許提供了一個可參考的樣本。

編輯|王月龍 易啟江 蓋源源

校對|盧祥勇

封面圖片來源：視覺中國

每日經(jīng)濟新聞綜合自”上海康城第五屆業(yè)委會“、澎湃新聞、三聯(lián)生活周刊