7月樓市呈淡季特征，上海房價持續(xù)領(lǐng)漲，專家認為各地“收儲”將成關(guān)鍵因素

每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

8月15日，國家統(tǒng)計局公布7月全國房地產(chǎn)市場基本情況和7月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。

1～7月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資60877億元，同比下降10.2%；其中，住宅投資46230億元，下降10.6%。新建商品房銷售額53330億元，下降24.3%。7月，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱國房景氣指數(shù)）為92.22，為近半年來最高值。

國家統(tǒng)計局城市司首席統(tǒng)計師王中華解讀數(shù)據(jù)時表示，7月，商品住宅銷售價格環(huán)比下降，同比降幅整體略有擴大，其中一線城市二手住宅銷售價格同比降幅繼續(xù)收窄。

中指研究院研究副總監(jiān)徐躍進表示，7月新房成交活躍度有所回落，呈現(xiàn)出淡季特征。整體上，隨著政策效果有所減弱以及市場傳統(tǒng)淡季來臨，新房市場仍面臨較大調(diào)整壓力。二手房方面，核心城市二手房市場延續(xù)“以價換量”態(tài)勢，市場成交保持一定活躍度。

房價下行趨勢持續(xù)

7月房價下行趨勢還在持續(xù)，但二線城市一二手房降幅有所收窄。

具體來看，7月，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.5%，降幅與上月相同。二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.6%，降幅比上月收窄0.1個百分點。三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.7%，降幅比上月擴大0.1個百分點。

7月，一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.5%，降幅比上月擴大0.1個百分點。二、三線城市二手住宅銷售價格環(huán)比均下降0.8%，降幅均比上月收窄0.1個百分點。

徐躍進認為，當前核心城市二手房市場仍處放量過程，其中部分城市老破小價格調(diào)整幅度較大，房源性價比相對較高，剛需客戶開始入場，成為二手房市場活躍度重要支撐，但新房市場調(diào)整壓力或較難改變。

從國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)來看，二線城市新房面臨的壓力更大。

58安居客研究院院長張波分析認為，雖然從跌幅來看，二手房價格環(huán)比下跌幅度大于新房，但這是由二手房“以價換量”帶動的，加之“以舊換新”政策在各地落地，不僅刺激了二手房市場的供應(yīng)，也激發(fā)了市場需求。反觀新房市場，由于存在限價等行政性因素限制，房價下跌幅度雖然可控，但市場去化速度明顯變慢。

房地產(chǎn)開發(fā)投資仍在下行

供應(yīng)端，房地產(chǎn)開發(fā)投資仍在下行，新開工低基數(shù)效應(yīng)下，連續(xù)5個月累計同比降幅收窄。

徐躍進分析認為，主要是因為土地縮量未改、房企投資愈加審慎、房企資金承壓，現(xiàn)有庫存高位仍是制約供應(yīng)端修復(fù)的重要因素。短期來看，新開工規(guī)模仍在低位盤整，房地產(chǎn)開發(fā)投資或繼續(xù)下行，但隨著項目“白名單”及“國企收儲”工作持續(xù)推進，有望邊際改善。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金方面，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1～7月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金61901億元，同比下降21.3%。其中，國內(nèi)貸款9216億元，下降6.3%；利用外資17億元，下降45.0%；自籌資金22057億元，下降8.7%；定金及預(yù)收款18693億元，下降31.7%；個人按揭貸款8748億元，下降37.3%。

房地產(chǎn)開發(fā)投資方面，1～7月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資60877億元，同比下降10.2%（按可比口徑計算）；其中，住宅投資46230億元，下降10.6%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積703286萬平方米，同比下降12.1%。其中，住宅施工面積491532萬平方米，下降12.7%。房屋新開工面積43733萬平方米，下降23.2%。其中，住宅新開工面積31684萬平方米，下降23.7%。房屋竣工面積30017萬平方米，下降21.8%。其中，住宅竣工面積21867萬平方米，下降21.8%。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進分析認為，新開工指標已經(jīng)連續(xù)5個月收窄，對于理解該指標后續(xù)企穩(wěn)有積極作用。這說明此類指標在經(jīng)過34個月的調(diào)整后，本身風險有較大的出清，企穩(wěn)基礎(chǔ)更加牢固。

嚴躍進表示，全國房屋竣工面積指標跌幅總體遏制，當前各地要繼續(xù)做好保交房工作。近期部分城市房屋交付后有質(zhì)量問題，也要求各地強化保交房的工作質(zhì)量，從保護購房者權(quán)益的角度做好相關(guān)工作。

上海新房二手房持續(xù)領(lǐng)漲

北京和上海走出獨立行情。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，7月，北京、廣州和深圳新建商品住宅銷售價格環(huán)比分別下降0.5%、0.8%和0.9%，上海上漲0.2%。二手住宅銷售價格方面，北京持平，上海上漲0.1%，廣州、深圳分別下降0.9%和1.2%。

張波認為，一線城市中的新房受二手房影響最小。從安居客近日發(fā)布的7月46城二手房擠壓系數(shù)（二手房對一手房的影響程度）來看，平均值為0.54，較6月增加約4%。從不同能級城市的擠壓強度來看，一線城市受影響最小，其中北京最低，為0.36，這也顯示出北京后續(xù)一二手房之間的客群重疊度會減小，一二手房各自都有可能更快走出獨立行情。

張波強調(diào)，后續(xù)值得關(guān)注的是各地收儲對于房價的影響，雖然7月這一效果并未得到充分體現(xiàn)，但下半年各地的收儲動作會不斷加快，會明顯起到減少市場供應(yīng)的效果，供需矛盾會不斷緩解，這對一二線熱點城市新房價格的影響尤其明顯。

徐躍進則認為，下半年在高基數(shù)影響減弱下，全國新房銷售同比降幅預(yù)計將繼續(xù)收窄，同時國企收儲政策的落實推進也是決定市場恢復(fù)節(jié)奏的重要因素。

封面圖片來源：每日經(jīng)濟新聞 資料圖