每日經(jīng)濟(jì)新聞 2024-08-08 21:23:00
每經(jīng)記者 劉頌輝 每經(jīng)編輯 王月龍 陳夢妤
七八月樓市傳統(tǒng)淡季,全國二手房市場正處在“以價換量”交易周期。買家們“貨比三家”,房東們則經(jīng)歷著是否割肉離場的艱難抉擇。
根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù),7月,百城二手住宅平均價格為14653元/平方米,環(huán)比下跌0.74%,跌幅較6月擴(kuò)大0.01個百分點,已連續(xù)27個月環(huán)比下跌,同比跌幅為6.58%。
業(yè)主“以價換量”趨勢延續(xù),重點城市二手房成交繼續(xù)放量。北京二手商品住宅累計成交1.55萬余套,環(huán)比微增4%,同比增長約60%;深圳二手商品住宅成交近4700套,環(huán)比增長超10%,同比增長超100%;上海二手商品住宅成交1.82萬套,環(huán)比減少23.79%,但同比增加44.7%。
中指研究院研究副總監(jiān)徐躍進(jìn)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,近期一線城市的二手房市場保持較高活躍度,隨著價格持續(xù)下跌,核心區(qū)域二手房的性價比逐漸顯現(xiàn)。對于未來走勢,預(yù)計新房市場仍面臨較大調(diào)整壓力,二手房市場在“以價換量”態(tài)勢下,還將保持一定活躍度。
“以價換量”趨勢未改
數(shù)據(jù)顯示,7月百城二手住宅價格環(huán)比下跌城市數(shù)量為100個,連續(xù)4個月出現(xiàn)百城二手房價格集體下跌情形。百城新建住宅價格環(huán)比下跌城市數(shù)量為39個,較6月增加4個。
一二線城市二手房的價格環(huán)比跌幅擴(kuò)大,根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù),一線及二線城市的二手住宅價格環(huán)比分別下跌0.80%、0.78%,跌幅較6月分別擴(kuò)大0.14個百分點、0.04個百分點,三四線代表城市二手住宅價格環(huán)比跌幅收窄至0.67%。房地產(chǎn)政策優(yōu)化,在短期內(nèi)提振了市場活躍度與信心,促進(jìn)二手房交易量保持高位,只是“以價換量”趨勢未改。
值得一提的是,根據(jù)中指研究院統(tǒng)計的7月百城二手住宅價格及環(huán)比漲跌幅榜,房價環(huán)比跌幅最小的是浙江嘉興,均價11456元/平方米,僅環(huán)比下跌0.23%。跌幅較大的是江蘇常州,均價13944元/平方米,環(huán)比下跌1.55%。下跌幅度較大的城市還有蕪湖、金華、東莞、武漢、重慶、揚(yáng)州、昆山、福州和廈門等。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為,“5·17央行新政”以來,不論是限購松動,還是按揭首付下降,均利好剛需買房客群。房價還在高位的情況下,剛需客群更中意“總價可控、馬上可住”的二手房。
據(jù)克而瑞,今年上半年,新房市場規(guī)模加速收縮,20個重點城市總成交量同比下降38%,環(huán)比降21%,而二手房市場卻相對堅挺,成交量同比下降7%,環(huán)比增長5%。
受此影響,市場份額進(jìn)一步向二手房傾斜,20個城市平均二手房成交占比升至62%,同比增長9個百分點,環(huán)比增長7個百分點,北京、上海、合肥和南京等二手房市場份額均增至70%以上。
在交易的房源方面,上海、深圳和杭州250萬元以下的成交最為集中,京滬等郊區(qū)的次新和市區(qū)老破小熱銷,天津?qū)W區(qū)房熱度高。
在李宇嘉看來,市場中部分改善型需求開始轉(zhuǎn)向了二手房,而且轉(zhuǎn)向二手房的改善型需求,更多偏好外圍區(qū)域“戶型較大、總價可控”的購房邏輯。這種現(xiàn)象在熱點一二線城市較為普遍,即年輕人剛需較多,前幾年上車的人群,選擇賣掉中心區(qū)老舊住宅或小房子,置換到外圍偏大戶型,而住房總支出沒有明顯增加。
新政效果在二手房成交方面表現(xiàn)突出
從北京、上海、深圳、杭州和西安等地市場來看,二手房與新房市場成交結(jié)構(gòu)存在較大差異,互補(bǔ)性強(qiáng)。
克而瑞方面認(rèn)為,目前這些城市的二手房活躍度均高于新房,預(yù)期后續(xù)部分置換需求會轉(zhuǎn)移到新房市場,再改善的需求釋放有助于后市新房市場企穩(wěn)回升,尤其是一線城市,千萬級別以上高端客群容量穩(wěn)定,購買力堅挺,短期仍有釋放空間。
而在天津、武漢和鄭州,新房和二手房市場購買力趨同,交易總價段高度相似,客群沒有顯著差異,都是依托剛需剛改購買力來驅(qū)動。基于此,可以預(yù)判的是,后期一二手房“此消彼長”態(tài)勢延續(xù),競爭加劇。
二手房因為選擇面、價格、安全性等優(yōu)勢繼續(xù)吸納剛需客群,而新房市場也存在一些結(jié)構(gòu)性機(jī)會,只要后續(xù)新房小面積段供給增加,疊加房企各類促銷手段升級、戶型設(shè)計創(chuàng)新等,都將使購房者信心逐步修復(fù),進(jìn)而帶動一輪新房成交放量。
對于三季度市場預(yù)判,克而瑞方面認(rèn)為,樓市成交總量規(guī)模將延續(xù)弱復(fù)蘇,新政效應(yīng)持續(xù)發(fā)酵,成交量持平甚至微超二季度。熱點城市個數(shù)和熱點新房項目個數(shù)減少,呈現(xiàn)出脈沖式復(fù)蘇態(tài)勢,二手房因價格優(yōu)勢,市場份額仍將繼續(xù)增長。
“新政效果在二手房成交方面表現(xiàn)突出,預(yù)計三季度將延續(xù)震蕩上行,尤其低總價房源集中成交,持續(xù)分流新房剛需,但也可能帶動以房換房改善需求重新入市,疊加部分城市‘以舊換新’措施落地,也將帶動改善性新房去化提升?!?/span>
徐躍進(jìn)表示,三季度,預(yù)計供需兩端政策會進(jìn)一步發(fā)力。需求端,核心城市應(yīng)該會進(jìn)一步放松限制性政策,比如北上廣深以及個別二線城市的限購政策還有放松預(yù)期;供給端,國企收儲等去庫存政策的推進(jìn)節(jié)奏預(yù)計會進(jìn)一步加快,從而推動市場企穩(wěn)恢復(fù)。
記者|劉頌輝
編輯|王月龍?陳夢妤?蓋源源
校對|劉思琦
封面圖片:視覺中國(圖文無關(guān))
|每日經(jīng)濟(jì)新聞 ?nbdnews??原創(chuàng)文章|
未經(jīng)許可禁止轉(zhuǎn)載、摘編、復(fù)制及鏡像等使用
如需轉(zhuǎn)載請與《每日經(jīng)濟(jì)新聞》報社聯(lián)系。
未經(jīng)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》報社授權(quán),嚴(yán)禁轉(zhuǎn)載或鏡像,違者必究。
讀者熱線:4008890008
特別提醒:如果我們使用了您的圖片,請作者與本站聯(lián)系索取稿酬。如您不希望作品出現(xiàn)在本站,可聯(lián)系我們要求撤下您的作品。
歡迎關(guān)注每日經(jīng)濟(jì)新聞APP