房貸利率步入“2”時(shí)代 公積金貸款還“香”嗎？

每經(jīng)記者 宋欽章    每經(jīng)編輯 廖 丹    

新一期LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）下調(diào)后，多地房貸利率跟進(jìn)下調(diào)，部分商業(yè)銀行的首套房貸利率甚至低于3%。對(duì)比之下，個(gè)人住房公積金貸款利率的優(yōu)勢(shì)正在弱化。

據(jù)悉，當(dāng)前各城市的個(gè)人住房公積金主要按照人民銀行5月份調(diào)降后的貸款利率執(zhí)行，其中，5年以下（含5年）和5年以上首套個(gè)人住房公積金貸款利率分別為2.35%和2.85%。

每經(jīng)資料圖

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，商貸利率向公積金貸款利率靠攏，利好購房者，但也會(huì)給公積金帶來一定沖擊。當(dāng)前公積金貸款需要進(jìn)一步調(diào)降利率，以發(fā)揮保障性優(yōu)勢(shì)，保持對(duì)較低收入職工購房需求的支持力度。

現(xiàn)狀：公積金貸款性價(jià)比降低？

值得注意的是，7月22日，最新一期LPR報(bào)價(jià)出爐，1年期LPR、5年期以上LPR均下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)，分別由3.45%、3.95%調(diào)整為3.35%、3.85%。

隨著LPR下調(diào)，多地商業(yè)銀行的房貸利率也隨之跟進(jìn)調(diào)整。近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡稱每經(jīng)記者）了解到，上海多家銀行首套房貸利率由3.5%下調(diào)至3.4%，佛山市部分銀行首套房貸利率甚至可以降至2.9%。

值得一提的是，在商業(yè)銀行首套房貸利率邁向“2時(shí)代”的同時(shí)，個(gè)人住房公積金貸款的性價(jià)比似乎正在降低。

實(shí)際上，5月18日，中國人民銀行已下調(diào)了個(gè)人住房公積金貸款利率，調(diào)整后的利率為：5年以下（含5年）和5年以上首套個(gè)人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套個(gè)人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為不低于2.775%和3.325%。

彼時(shí)，住建部亦發(fā)文，提出指導(dǎo)城市住房公積金管理中心及時(shí)調(diào)整住房公積金個(gè)人住房貸款利率，做好存量住房公積金個(gè)人住房貸款政策銜接。

住建部住房公積金監(jiān)管司相關(guān)負(fù)責(zé)人此前介紹，2024年5月18日前已發(fā)放的個(gè)人住房公積金貸款，自2025年1月1日起執(zhí)行新利率。2024年5月18日（含）后新發(fā)放的個(gè)人住房公積金貸款，將直接按照調(diào)整后的新利率執(zhí)行。

每經(jīng)記者注意到，盡管今年公積金貸款利率已調(diào)降，但在當(dāng)前的低利率環(huán)境下，其利率優(yōu)勢(shì)并不突出。以佛山市為例，5年以上首套個(gè)人住房公積金貸款利率為2.85%，而當(dāng)?shù)夭糠帚y行首套房貸利率已可降至2.9%，兩者相差僅5BP（基點(diǎn)）。

專家：利差變小，要注意風(fēng)險(xiǎn)

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受每經(jīng)記者采訪時(shí)表示，商業(yè)貸款與公積金貸款利差收窄，直觀上看和商貸調(diào)整有關(guān)，但這主要是公積金利率調(diào)整滯后所造成的，所以產(chǎn)生了商貸加快下調(diào)，但公積金調(diào)整不到位的問題。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，類似調(diào)整其實(shí)也是貸款資金難以消化所造成的。因?yàn)橘J款資金規(guī)模大，但是市場(chǎng)需求不多，所以貸款利率會(huì)“內(nèi)卷”，尤其是商業(yè)銀行機(jī)構(gòu)調(diào)整節(jié)奏快。但公積金中心從工作機(jī)制角度看，其類似調(diào)整的市場(chǎng)化操作是很弱的。

嚴(yán)躍進(jìn)提醒，利差變小，自然要注意風(fēng)險(xiǎn)。“比如說公積金的貸款性價(jià)比會(huì)降低，也會(huì)造成公積金貸款過剩，資源浪費(fèi)。同時(shí)反過來又會(huì)加劇一個(gè)話題的熱度，即存量房貸利率能否下降的問題。總體上后續(xù)要理順幾個(gè)關(guān)系，即存量房貸與增量房貸、商業(yè)貸款與公積金貸款、貸款額與還貸能力。理順這些，才能真正實(shí)現(xiàn)貸款消化、定價(jià)科學(xué)、關(guān)系有序的目標(biāo)。”

南京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長兼秘書長張輝告訴每經(jīng)記者，由于商業(yè)性貸款競(jìng)爭激烈，加上很多城市已取消房貸利率下限，為爭取更多房貸業(yè)務(wù)，部分銀行將房貸利率壓得很低。在這種情況下，商貸和公積金貸款的利差越收越窄，公積金貸款的利率優(yōu)勢(shì)受到弱化。但同時(shí)我們也應(yīng)該看到，本輪降息后，大部分銀行的首套房貸利率仍維持3%以上，3%以下更多針對(duì)極少數(shù)特殊人群。

“商貸利率向公積金貸款利率靠攏，對(duì)買房人是一個(gè)利好，可享受與公積金貸款利率相近的低利率商貸，有利于加速買房人入市，對(duì)樓市也會(huì)形成推動(dòng)作用。不過，對(duì)公積金來說，也會(huì)帶來一定程度的沖擊，不排除有人可能會(huì)覺得繳存公積金的必要性降低。那么對(duì)于公積金貸款來說，當(dāng)前迫切需要進(jìn)一步調(diào)降利率，將其與商貸的利差拉開，以發(fā)揮它的保障性優(yōu)勢(shì)，保持對(duì)較低收入職工購房需求的支持力度。”張輝補(bǔ)充，在低利率環(huán)境下，如何保持利率對(duì)比商業(yè)貸款的競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)，是公積金貸款必須要解決的一個(gè)重要問題。

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