房企觀察｜凈利潤從三位數(shù)到個(gè)位數(shù)，深圳地鐵也在過“緊日子”

每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

前幾年叱咤房地產(chǎn)市場的深圳市地鐵集團(tuán)有限公司（以下簡稱深圳地鐵）低調(diào)了許多。這家曾被市場稱為“最賺錢”的地鐵公司，最近兩年也不可避免地受到房地產(chǎn)式微的影響，凈利潤持續(xù)下滑。

深圳地鐵2024度跟蹤評級報(bào)告顯示，2021-2023年度，其營業(yè)收入逐年上漲，但凈利潤連續(xù)三年下滑，分別為28.90億元、8.66億元、7.89億元。而今年一季度深圳地鐵凈虧損達(dá)到18.57億元，較去年同期虧損擴(kuò)大97%。

在凈利潤滑落的同時(shí)，深圳地鐵亦開始收縮拿地，去年全年其拿地金額不足40億元，新開工面積也同比大幅度減少。作為國資企業(yè)，深圳地鐵的安全墊足夠高，但在前幾年持續(xù)的攻城略池后，仍需帶著結(jié)轉(zhuǎn)、利潤壓力消化在手項(xiàng)目。

凈利潤從三位數(shù)到個(gè)位數(shù)

深圳地鐵凈利潤開始出現(xiàn)大幅上漲是在2017年，彼時(shí)其入主萬科，成為萬科第一大股東。萬科貢獻(xiàn)的投資收益是深圳地鐵近年來利潤總額的主要組成部分之一，另一部分則是因?yàn)樯钲诘罔F持續(xù)加碼“軌道+物業(yè)”一體化開發(fā)業(yè)務(wù)，特別是住宅開發(fā)。

凈利潤的縮水則從2021年度開始出現(xiàn)。

深圳地鐵凈利潤從2020年的111億元大幅度滑落至2021年的28.9億元。雖然當(dāng)年萬科股份帶來的投資收益保持增長，但受結(jié)算項(xiàng)目地價(jià)占售價(jià)比上升、聯(lián)合營項(xiàng)目和處置子公司的收益減少、當(dāng)期對部分項(xiàng)目和個(gè)別股權(quán)投資計(jì)提資產(chǎn)減值影響，凈利潤同比出現(xiàn)較大下滑，使得深圳地鐵當(dāng)期確認(rèn)的投資收益同比亦大幅減少。

但如前所述，深圳地鐵2022年和2023年的凈利潤分別為8.66億元和7.89億元

深圳地鐵今年6月17日的一份債券募集說明書顯示，其2023年凈利潤較去年同期下降0.77億元，原因主要為受站城一體化開發(fā)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)周期等因素的影響，板塊貢獻(xiàn)的收入及利潤減少。

站城一體化開發(fā)板塊和地鐵運(yùn)營是深圳地鐵營收來源的兩大主要板塊，近三年來前者營收占比超過58%，而地鐵運(yùn)營一直處于虧損狀態(tài)。因此，深圳地鐵一直以站城一體化開發(fā)及沿線物業(yè)的升值效益反哺軌道建設(shè)及地鐵運(yùn)營業(yè)務(wù)。

站城一體化開發(fā)主要通過利用地鐵上蓋空間再造土地資源，以地鐵上蓋及沿線物業(yè)的升值效益反哺軌道建設(shè)及運(yùn)營業(yè)務(wù)，深圳地鐵旗下深圳地鐵置業(yè)集團(tuán)有限公司（以下簡稱深鐵置業(yè)）負(fù)責(zé)站城一體化開發(fā)項(xiàng)目的全過程開發(fā)建設(shè)管理。

2018年，深鐵置業(yè)邁入法人公司運(yùn)作和現(xiàn)代化企業(yè)治理的新階段，此后成為深圳招拍掛市場?？?。2021年-2022年，深鐵置業(yè)共斬獲十余宗地塊。

在克而瑞統(tǒng)計(jì)的2022年房企新增土地TOP100中，深圳地鐵以165.8億元居第26位，同期新增土地貨值高達(dá)674億元。

但到了2023年，深圳地鐵拿地金額陡然滑落到78位，僅37.2億元，新增土地貨值約108.7億元。

在拿地?cái)?shù)量下降的同時(shí)，其相關(guān)營收也在減少。2023年，深圳地鐵的站城一體化開發(fā)板塊營收同比下降8.26%至147.23億元，營收占比也減少8.41個(gè)百分點(diǎn)至58.53%，毛利率從2022年的54.62%滑落至37.40%。

前幾年的大規(guī)模拿地?cái)U(kuò)張導(dǎo)致深圳地鐵的負(fù)債率持續(xù)上升。

近三年及2024年第一季度，深圳地鐵的資產(chǎn)負(fù)債率分別為48.58%、52.91%、55.34%和56.11%，呈上升趨勢。同時(shí)，其近年來短期債務(wù)增長較快，截至2024年3月末，有息債務(wù)余額為2852.69億元。

上述債券募集說明書顯示，“根據(jù)發(fā)行人的發(fā)展規(guī)劃，未來幾年其投資規(guī)模仍將處于上升階段，債務(wù)融資規(guī)模預(yù)計(jì)還將維持在較高水平，從而對它的償債能力帶來壓力。”

不過，作為國資企業(yè)，深圳地鐵的融資渠道、現(xiàn)金流情況安全性都較高。截至2024年3月末，其銀行授信總額為5781.56億元，尚未使用的授信余額為4308.45億元，備用流動性充足。

站城一體化業(yè)務(wù)仍是營收主要來源

從整體建設(shè)及銷售情況來看，深圳地鐵的站城一體化開發(fā)業(yè)務(wù)項(xiàng)目均在深圳市，大部分為集住宅、商業(yè)、公寓、寫字樓、酒店等多種業(yè)態(tài)于一體的城市綜合體。2023年其項(xiàng)目投資及開工面積有所回落，但物業(yè)銷售情況仍保持良好，銷售面積及銷售額呈增長態(tài)勢。

2022年，深圳地鐵的站城一體化開發(fā)業(yè)務(wù)完成投資413.8億元，新開工面積316萬平方米；實(shí)際銷售額270億元，確認(rèn)收入160.48億元。但2023年，項(xiàng)目投資減少約100億元至302.12億元，新開工面積僅86.14萬平方米；實(shí)際銷售額同比增長到333.53億元，但確認(rèn)收入同比下滑至147.23億元。

深圳地鐵2024年度跟蹤評級報(bào)告顯示，站城一體化業(yè)務(wù)作為公司當(dāng)前營業(yè)總收入最主要來源，受開發(fā)結(jié)轉(zhuǎn)特性及周期影響，其收入確認(rèn)與銷售回款存在錯(cuò)配，2023年及2024年一季度確認(rèn)收入規(guī)模同比均有回落。鑒于目前房地產(chǎn)市場仍面臨較大不確定性，未來公司項(xiàng)目銷售去化情況仍值得關(guān)注。

截至2024年3月末，深圳地鐵主要在建項(xiàng)目包括前海時(shí)代、前海樞紐國際中心、深鐵瑞城等，以住宅和商業(yè)綜合體項(xiàng)目為主，在建項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積合計(jì)約733.52萬平方米，計(jì)劃總投資金額為1727.93億元，累計(jì)投資金額為939.86億元，未來仍有788.07億元的資金需求，存在一定的投資壓力。

據(jù)克而瑞深圳區(qū)域的統(tǒng)計(jì)，2023年深鐵置業(yè)的操盤銷售金額為89.9億元，同比下滑47%。

今年1-5月，深鐵置業(yè)的流量銷售金額為76.48億元，僅次于招商蛇口，位居第二。而在去年同期，深鐵置業(yè)以113.31億元流量銷售金額位居深圳房企TOP1。不過，深鐵置業(yè)的操盤金額較去年同期有所上升，為65.32億元。

封面圖片來源：每經(jīng)記者 孔澤思 攝