送陽臺、送家政間??保利北京兩樓盤得房率超100%，一項(xiàng)目曾被指“影響市場”

每經(jīng)記者 陳夢妤    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“這個項(xiàng)目戶型圖是多大面積，您到手就是多大面積，得房率超過100%。”

在某房產(chǎn)第三方平臺，有渠道人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡稱每經(jīng)記者或記者）如是介紹。

近段時間，北京新房市場多個項(xiàng)目傳出100%得房率。作為保利發(fā)展在順義首個單獨(dú)操盤的項(xiàng)目，頤璟和煦在正式開盤之前被部分市場人士稱為北京“卷王”，主要就是因?yàn)槠涑叩牡梅柯省?/p>

而就在兩個月前，同樣位于順義的保利建工•星宸和煦，因得房率超過100%被反映到北京市相關(guān)部門。

4月26日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于北京市順義區(qū)空港六期SY00-2301-0001地塊R2二類居住用地項(xiàng)目規(guī)劃建筑方案公示期間采信情況的公告》，其中第一條公眾反饋意見便是——“2個設(shè)備平臺，1個防火挑檐。交房全包進(jìn)去，得房率100%以上，嚴(yán)重影響市場”。而順義區(qū)空港六期SY00-2301-0001地塊R2二類居住用地的項(xiàng)目，正是6月剛開放樣板間的保利建工•星宸和煦。

不過，建設(shè)單位及設(shè)計單位的意見認(rèn)為，星宸和煦項(xiàng)目設(shè)計符合國家各項(xiàng)法律法規(guī)，“后期照圖施工，依法驗(yàn)收”。

6月中旬的一個工作日，每經(jīng)記者以購房者身份致電北京市規(guī)劃和自然資源委員會順義分局咨詢得房率事宜，接線的不動產(chǎn)業(yè)務(wù)處工作人員直言對得房率問題并不熟悉，但表示“房本登記面積以規(guī)劃圖紙的面積為準(zhǔn)，面積誤差在±3%區(qū)間都是允許的”。

得房率超過100%

日前，每經(jīng)記者實(shí)地走訪了頤璟和煦項(xiàng)目現(xiàn)場，進(jìn)入售樓處需要經(jīng)過一條已被圍擋包圍的道路，道路兩側(cè)均立有寫著“無界寬幕窗景，超配高定空間”等字眼的項(xiàng)目廣告牌。

雖然是工作日中午，但售樓處依然有不少看房者，記者采訪期間還遇上了一組客戶正在簽約，每個樣板間也都有兩三組看房客戶。

“我們的項(xiàng)目說實(shí)話受政策影響不大，一直賣得不錯。”

“簽約時的戶型圖就是這樣，只不過中間多了一條線，一邊是房本面積，另一邊是贈送面積，贈送面積都圈在里邊了。但任何一個項(xiàng)目的贈送面積都不可能在合同里說明，那不合規(guī)。”頤璟和煦置業(yè)顧問向每經(jīng)記者表示。

頤璟和煦戶型圖 圖片來源：每經(jīng)記者 陳夢妤 攝

以建筑面積143平方米四室兩廳三衛(wèi)的戶型圖為例，根據(jù)置業(yè)顧問的說法，圖上灰色塊部分均為贈送面積，分別涉及書房、多功能用房、家政間以及一個約12.9米的南向三面寬大陽臺。“比如書房，就是買一半送一半（面積）。”

結(jié)合戶型圖尺寸粗略計算，這幾處的贈送面積超過30平方米，整套房源面積將達(dá)到約175平方米。

若以現(xiàn)行銷售均價3.8萬元/平方米看，143平方米戶型總價約543萬元，而贈送部分的價值已經(jīng)超過114萬元。

每經(jīng)記者在頤璟和煦現(xiàn)場看到，樣板間贈送的超大陽臺的確極具誘惑力，這也是項(xiàng)目的最大賣點(diǎn)。

頤璟和煦項(xiàng)目現(xiàn)場 圖片來源：每經(jīng)記者 陳夢妤 攝

2023年12月28日，北京當(dāng)年最后一場土拍，保利發(fā)展以底價19.9億元摘得順義區(qū)順義新城馬坡SY00-1101-0601、0603地塊、SY00-1101-6002地塊，成交樓面價1.93萬元/平方米，建筑控制規(guī)模≤10.74萬平方米，銷售指導(dǎo)價4.3萬元/平方米，上下浮動10%，配建5100平方米幼兒園。

拿地后不到20天，保利方面火速公示建筑方案，并公布案名頤璟和煦。

記者了解到，和煦系產(chǎn)品由保利發(fā)展高端線產(chǎn)品“和系”迭代而來，此前保利發(fā)展在北京發(fā)布的如和光煦境、朝央和煦等項(xiàng)目，均取得了不錯的銷售成績。

頤璟和煦項(xiàng)目銷售中心 圖片來源：每經(jīng)記者 陳夢妤 攝

“現(xiàn)在都是快節(jié)奏，我們拿地之前就準(zhǔn)備好了這些手續(xù)，拿了地就開工。”頤璟和煦項(xiàng)目置業(yè)顧問表示。

到4月24日，頤璟和煦開盤，官宣首開銷售172套，去化率在23%左右。每經(jīng)記者查閱北京市住建委官網(wǎng)獲悉，頤璟和煦4月15日取得首張預(yù)售證，共獲批578套房源，預(yù)售面積約8.06萬平方米。截至目前，項(xiàng)目網(wǎng)簽12套，已簽約面積1598.04平方米，成交均價約3.68萬元/平方米。

6月4日，頤璟和煦取得第二張預(yù)售證，準(zhǔn)許銷售面積約4.05萬平方米。

記者留意到，據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所信息，6月5日，北京保順善筑置業(yè)有限公司發(fā)布增資項(xiàng)目信息，擬募集資金金額顯示為“擇優(yōu)確定”。而北京保順善筑置業(yè)有限公司，即頤璟和煦的開發(fā)商。

從保利發(fā)展的保利云和+官方小程序看，包括頤璟和煦在內(nèi)，目前保利北京的在售項(xiàng)目有和悅春風(fēng)、和悅?cè)A璽、保利•錦上二期等10個，其中與住總集團(tuán)、首開集團(tuán)、北京建工等本地頭部開發(fā)商的合作項(xiàng)目占比超過半數(shù)。

高得房率將成趨勢？

據(jù)每經(jīng)記者了解，目前北京市場上不少新項(xiàng)目的得房率都在90%以上，順義部分新盤則接近甚至超過100%。

對于高得房率問題，有業(yè)內(nèi)人士向每經(jīng)記者透露，這與開發(fā)商向政府部門的報規(guī)報建有關(guān)，目前全北京只有順義、房山和豐臺部分區(qū)域管理比較特殊，能做到高得房率，順義尤為突出。“不過不管怎么卷，受益的肯定是購房者，包括增標(biāo)、降價。”

記者在采訪中了解到，早在2017年，某知名房企的項(xiàng)目就曾在順義因“贈送面積”而被叫停。

另據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》此前報道，2020年，北京大興有一項(xiàng)目交房才被告知是違建，彼時別墅北側(cè)搭建了樓板，擴(kuò)建了十幾平方米。官方回復(fù)也曾定性“一層鏤空門廊封閉且在門廊頂部增建二、三層的行為，與規(guī)劃許可證審批及規(guī)劃驗(yàn)收不符。該行為違反了《北京市城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》第二十九條第三款的規(guī)定，依據(jù)《北京市禁止違法建設(shè)若干規(guī)定》第三條規(guī)定，已構(gòu)成違法建設(shè)”。

北京市豐臺區(qū)城市管理綜合執(zhí)法局一位業(yè)務(wù)科室的工作人員曾向每經(jīng)記者表示，開發(fā)商承諾的贈送面積，將原本規(guī)劃為設(shè)備平臺等位置改成室內(nèi)部分，該部分規(guī)劃的面積不計入購房合同內(nèi)，嚴(yán)格來說屬于違章建筑。后期如果遭到舉報，有調(diào)查被拆除恢復(fù)原樣的風(fēng)險。

記者了解到，上海、成都等地樓市前些年也曾流行開發(fā)商送面積，但遭到監(jiān)管部門嚴(yán)查，一些已交付項(xiàng)目甚至被嚴(yán)令“恢復(fù)原狀”。此后，這些城市的“送面積”現(xiàn)象逐漸減少甚至消失。

去年12月，北京市市場監(jiān)督管理局發(fā)布的《北京市商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定》指出，應(yīng)當(dāng)明確標(biāo)示“當(dāng)期銷售的房源情況以及每套商品房的銷售狀態(tài)、樓號、樓層、房號、戶型、層高、建筑面積、套內(nèi)建筑面積、分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e、建筑面積每平方米單價、套內(nèi)建筑面積每平方米單價、建筑面積總價或者套內(nèi)建筑面積總價”。

“但說實(shí)話，如果區(qū)域政府（在這方面）管得不那么嚴(yán)，高得房率可能會成為趨勢。”有開發(fā)商人士向每經(jīng)記者感慨道。

但也有業(yè)內(nèi)人士表示，由于設(shè)計施工和銷售在前，而交付驗(yàn)收在后，通常會間隔兩年以上。有的項(xiàng)目，開始時監(jiān)管部門放松了，但驗(yàn)收時換了人，也可能收緊。如果出現(xiàn)這種情況，無論開發(fā)商還是購房者，都很麻煩。

封面圖片來源：每經(jīng)記者 陳夢妤 攝