區(qū)域房企觀察 | 500億級“神盤”麓湖商業(yè)難題待解，萬華“超級大盤模式”能否異地復(fù)制？

每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

今年5月，成都新房成交量環(huán)比微漲，處于年內(nèi)高位。其中，成交量居成都各區(qū)首位的天府新區(qū)，5月成交的894套新房中就有110套來自麓湖•沄岸項目。

麓湖•沄岸位于成都天府新區(qū)麓湖生態(tài)城（以下簡稱麓湖）黃金環(huán)島上，戶型面積為237—254平方米，套均總價超千萬元，總共110套，5月15日開盤兩個半小時便被一搶而空，攬金約11億元。

《每日經(jīng)濟新聞》記者（以下簡稱每經(jīng)記者或記者）注意到，作為整體規(guī)劃面積約8300畝的超級大盤，由成都萬華投資有限責(zé)任公司（以下簡稱萬華）開發(fā)的麓湖在地產(chǎn)圈聞名已久，曾被稱為中國“四大神盤”之一，開發(fā)至今已有十余年。同時，雖然麓湖是成都最貴的樓盤，但每每有新組團開售，經(jīng)常會快速售罄，且中簽率極低。這樣的銷售成績，也令眾多開發(fā)商羨慕不已。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2023年全國共誕生了10個銷售額超百億元的大盤，其中麓湖以148.2億元高居第三位。另據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，今年前5月，萬華以37.2億元的全口徑銷售金額，在成都房企中排在第八位。

不過，在過去十余年的開發(fā)中，麓湖主要以住宅銷售為主，因此導(dǎo)致的交付周期長、商業(yè)配套缺失等問題也成為其不可避免的“痛點”。同時，隨著萬華近幾年陸續(xù)落子重慶、?？?、武漢等城市。在行業(yè)整體下行的背景下，麓湖的“超級大盤模式”能否成功在這些城市復(fù)制？

麓湖生態(tài)城現(xiàn)場 圖片來源：每經(jīng)記者 陳利 攝

累計銷售額已超500億元

公開信息顯示，麓湖的規(guī)劃最早可追溯到2005年。

彼時，成都《南部新城規(guī)劃》出爐，萬華便與美國著名規(guī)劃設(shè)計公司Johnson & fain合作，對麓山大道周邊區(qū)域差不多100平方公里的土地進行了深度研判。但直到2009年，萬華投資才開始正式拿地，麓湖項目也于當(dāng)年11月正式奠基。

麓湖整體規(guī)劃面積約8300畝，其中規(guī)劃湖域面積約2400畝。據(jù)南方周末報道，國土部門公告顯示，2009年6月24日、25日，萬華投資和萬華新城分別以90萬元/畝和84.5萬元/畝的起拍價獲得共約1860畝土地；同年7月6日和7月7日，萬華又以70萬元/畝起拍價獲得共約1940畝土地，這些地塊均系商住用地。

每經(jīng)記者查詢中國土地市場網(wǎng) （主辦方為自然資源部不動產(chǎn)登記中心•自然資源部法律事務(wù)中心）獲悉，在2020年9月11日該網(wǎng)公示的一則供地結(jié)果信息顯示，麓湖土地置換獲得686211平方米其他商服用地，折合約1029.3165畝，成交總價1093萬元。

來源：中國土地市場網(wǎng)

事實上，在麓湖建設(shè)初期，萬華也曾因天府大道改線、資金、輿論、工程、規(guī)劃等問題集中爆發(fā)而深陷危機。據(jù)萬華投資集團總裁、麓湖生態(tài)城總設(shè)計師羅立平今年初在混沌APP發(fā)表的公開演講上回憶稱，2013年4月，麓湖第一個高層產(chǎn)品瀾語溪岸在最緊要的關(guān)頭獲得了預(yù)售許可證。“萬華雖然選擇用7000多元/平方米的成本價入市，但仍高于周邊5000多元的房價，而萬華必須快速回籠現(xiàn)金，因此將超過10%的優(yōu)惠給予一次性付款客戶，最終開盤后清水板樓被一搶而光，精裝塔樓也大受歡迎，其中一次性付款的認(rèn)購率高達(dá)80%。”

從2016年開始，麓湖大規(guī)模推售高層組團。自此，麓湖成為萬華旗下不折不扣的“現(xiàn)金奶牛”。據(jù)記者不完全統(tǒng)計，自2016年以來，麓湖的沚院、汀院、長灘、玥港、沄洲、沄岸等組團陸續(xù)推貨，超1.8萬套住宅入市銷售，累計銷售產(chǎn)值超過500億元，每年持續(xù)為萬華提供亮眼的業(yè)績貢獻(xiàn)。

僅2023年，麓湖就推出了住宅4395套房源。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2023年麓湖銷售額達(dá)148.2億元，在全國范圍內(nèi)僅次于杭州之江未來社區(qū)和廣州琶洲上品。這個成績也將萬華當(dāng)年在成都房企的銷售排行提升4個名次至第7位。

值得一提的是，麓湖32165元/平方米的銷售均價，也成為成都中心城區(qū)板塊成交均價最高的樓盤之一?？晒﹨⒖嫉氖?，據(jù)克而瑞四川監(jiān)測數(shù)據(jù)，今年5月，大成都新房成交均價約為2.06萬元/平方米，環(huán)比微漲3.86%，同比上漲5.13%，屬年內(nèi)房價最高水平。

今年前5月，麓湖已先后兩次推出了W2悅溪組團以及C28沄岸組團，合計供應(yīng)量已達(dá)到710套，面積覆蓋了110—160平方米的精裝套三、套四以及237—253平方米的小高大平層。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，今年前5月，萬華以37.2億元的全口徑銷售金額，在成都房企中排在第八位。

另據(jù)記者了解，麓湖生態(tài)城W2悅溪新批次預(yù)計于6月加推，戶型面積為111平方米和141平方米戶型。而今年3月，該組團推出時的單價為2.5萬元/平方米，遠(yuǎn)低于麓湖其他組團的價格。

“超級大盤模式”能否復(fù)制？

有了麓湖這頭“現(xiàn)金奶牛”作為堅實后盾，萬華也在近年開始對外擴張，旗下的“麓”系產(chǎn)品開始落地到重慶、海口等城市。

2017年8月，萬華聯(lián)合兩江置業(yè)拿下重慶兩江新區(qū)345畝地塊，這也是萬華首次走出成都開發(fā)項目。

與當(dāng)時的麓湖一樣，拿地后的萬華并未立即著手進行開發(fā)，而是在其后的幾年圍繞兩江新區(qū)水土-悅來板塊不斷拿地，截至目前已累計在握土地3500畝，耗資上百億元。據(jù)《重慶日報》，羅立平表示，萬華之所以選擇進駐悅來板塊，主要原因在于，他曾受邀參與過該區(qū)域整體規(guī)劃的咨詢工作，非常了解區(qū)域的規(guī)劃，也深諳其發(fā)展前景。

據(jù)公開信息，在首次拿地三年后，萬華在重慶的項目麓悅江城才正式亮相。2020年9月，麓悅江城首次開盤推出125套房源，當(dāng)日去化103套；第二次開盤推出75套房源，當(dāng)日去化73套，開盤去化率均達(dá)到九成。

2022年12月27日，萬華首次進入武漢，以33.2億元摘得長江新區(qū)P（2022）144地塊，建筑面積474500平方米，成交樓面價6997元/平方米。彼時，武漢當(dāng)?shù)孛襟w對萬華所拿地塊區(qū)位現(xiàn)狀的描述為“這一板塊目前尚處于開發(fā)初期，什么配套都沒有”。此后的2023年，萬華又兩次圍繞該地塊拿地。據(jù)記者不完全統(tǒng)計，截至目前，萬華在武漢的土儲已超過700畝。

而在首次拿地后，萬華便開始對武漢市場進行調(diào)研。武漢當(dāng)?shù)啬撤科笙嚓P(guān)負(fù)責(zé)人此前在接受每經(jīng)記者采訪時表示，萬華預(yù)計打造的項目以高端產(chǎn)品為主，其在武漢重點考察項目也主要圍繞高端住宅扎堆的二七濱江板塊，包括新希望D10天元、保利天珺等項目，萬華曾前后多次派人前往踩盤。

麓湖生態(tài)城配套湖景 圖片來源：每經(jīng)記者 陳利 攝

據(jù)2023年12月13日武漢長江新區(qū)自然資源和規(guī)劃局發(fā)布的地塊規(guī)劃方案批前公示，位于長江新區(qū)諶家磯大道以北、規(guī)劃祁連街兩側(cè)將打造濱水生態(tài)城。這與2023年10月18日萬華競得的PCX（2023）01號長江新區(qū)商服地塊位置相符。

據(jù)了解，該項目名稱已確定為麓洲國際，總占地面積約738.73畝，建筑面積約53.5萬平方米，總投資約97億元，是長江新區(qū)在建投資額最大的項目之一，將打造長江新區(qū)諶家磯門戶公園、濱水生態(tài)園林及水上公園，及商業(yè)、小學(xué)、配套住宅。

此外，在海南省的?？诮瓥|新區(qū)，萬華2019年就布局了約318畝的江東麓島項目，該項目一期于今年4月30日—5月9日集中交付，總交付率達(dá)81%。此外，萬華還在三亞獲得一宗約12畝的商用地塊。

從目前萬華的布局情況來看，主要以數(shù)百畝甚至上千畝的超級大盤模式為主。不過，多位業(yè)內(nèi)人士在接受每經(jīng)記者采訪時指出，麓湖的超級大盤模式在當(dāng)前行業(yè)深度調(diào)整下，包括萬華乃至全行業(yè)可能都無法復(fù)制的。“一方面，天然的地價優(yōu)勢已不存在；另一方面，則源于長周期的地產(chǎn)開發(fā)對企業(yè)的資金壓力。”

超百萬平米商業(yè)難題待解

需要注意的是，盡管截至目前，麓湖已經(jīng)開發(fā)了十余年，但目前真正呈現(xiàn)的仍只有整體規(guī)劃的一半左右，還有大量的土地等待開發(fā)。與此同時，過去麓湖的開發(fā)以住宅銷售為主，因此導(dǎo)致的交付周期長、商業(yè)配套缺失等問題成為其不可避免的“痛點”。

此前，麓湖業(yè)主、知名作家李亞玲就曾公開發(fā)文稱：“交房3700套，入住不到800戶，基礎(chǔ)配套設(shè)施還沒搞好，業(yè)主們生活不便，買菜難。”

而這一問題，或?qū)⒃谖磥砣舾赡瓴拍苤鸩降玫浇鉀Q。根據(jù)規(guī)劃，麓湖的建筑面積達(dá)700萬平方米，其中住宅建筑面積550萬平方米，商業(yè)建筑面積150萬平方米，整個項目預(yù)計將達(dá)到24萬的總?cè)胱∪丝谝?guī)模。

早在2016年，麓湖便開出了A4藝展中心、麓客島，2020年又推出了A11地塊的麓湖天府美食島。而未來，麓湖水鎮(zhèn)將建設(shè)超百萬平方米的商業(yè)，這也將成為整個麓湖生態(tài)城的核心。

根據(jù)規(guī)劃，麓湖水鎮(zhèn)將沿天府大道兩側(cè)，從沈陽路到武漢路超過2公里的范圍內(nèi)分布。其中，天府大道兩側(cè)的綜合產(chǎn)業(yè)帶包含了總部經(jīng)濟、文化會展、酒店、創(chuàng)意辦公、水鎮(zhèn)商業(yè)和中央商務(wù)等業(yè)態(tài)。

2022年11月，麓湖與伊藤洋華堂共同官宣在W2地塊打造全新商業(yè)“隱溪川”，除約5萬平方米的伊藤洋華堂天府店外，還有近6萬平方米的自持水街商業(yè)，總面積將達(dá)11萬平方米。對此，羅立平曾表示，隱溪川代表了麓湖鋪開全新商業(yè)面貌的開端，是麓湖即將開發(fā)的600畝商業(yè)水鎮(zhèn)的序章。

但如何運營商業(yè)，無疑是麓湖面臨的最大挑戰(zhàn)。根據(jù)四川省連鎖商業(yè)協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，2023年成都共有天府大悅城、錦城萬達(dá)廣場、嘉悅集等24個商業(yè)項目入市，總體量約150萬平方米。而麓湖的整體商業(yè)體量已與上述24個商業(yè)項目總體量相當(dāng)，但目前在成都還沒有哪一個企業(yè)能夠獨立運營如此龐大的單體商業(yè)體量。

在此之前，萬華在商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗，則源于其開發(fā)麓山國際社區(qū)時打造的集中式商業(yè)配套麓山小鎮(zhèn)，總體量約14萬平方米。公開信息顯示，麓山小鎮(zhèn)2012年正式開街時，商鋪使用率尚未突破50%，直到近幾年才陸續(xù)改善。

如今，面對如此大體量的商業(yè)，對商業(yè)開發(fā)和運營經(jīng)驗均相對缺乏的萬華來說，無疑是不小的挑戰(zhàn)。

封面圖片來源：每經(jīng)記者 陳利 攝