房產(chǎn)早參 | 國常會(huì)：繼續(xù)研究儲(chǔ)備新的去庫存、穩(wěn)市場政策措施； 世茂股份股票將于6月14日終止上市暨摘牌

每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

| 2024年6月11日 星期二 |

NO.1 國常會(huì)：繼續(xù)研究儲(chǔ)備新的去庫存、穩(wěn)市場政策措施

6月7日召開的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，聽取關(guān)于當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢和下一步構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式有關(guān)工作考慮的匯報(bào)。會(huì)議指出，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展關(guān)系人民群眾切身利益，關(guān)系經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和金融穩(wěn)定大局。要充分認(rèn)識房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的新變化，順應(yīng)人民群眾對優(yōu)質(zhì)住房的新期待，著力推動(dòng)已出臺政策措施落地見效，繼續(xù)研究儲(chǔ)備新的去庫存、穩(wěn)市場政策措施。對于存量房產(chǎn)、土地的消化、盤活等工作既要解放思想、拓寬思路，又要穩(wěn)妥把握、扎實(shí)推進(jìn)。要加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，完善“市場+保障”住房供應(yīng)體系，改革相關(guān)基礎(chǔ)性制度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

點(diǎn)評：國務(wù)院此次常務(wù)會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)業(yè)的重要性，突出了其與人民群眾生活緊密相關(guān)，且對經(jīng)濟(jì)和金融穩(wěn)定的影響。從中可以看出，中國政府對當(dāng)前房地產(chǎn)市場走勢高度關(guān)注，并將繼續(xù)推動(dòng)政策落實(shí)，以促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。政府提出要構(gòu)建新的房地產(chǎn)發(fā)展模式，完善供應(yīng)體系和基礎(chǔ)性制度改革意味著將會(huì)有新的政策出臺以應(yīng)對市場變化，這對行業(yè)來說無疑是一大利好，特別是對那些為消化存量房產(chǎn)和土地，以及拓寬思路的企業(yè)來說。

NO.2 兩部門：全力支持房地產(chǎn)在建項(xiàng)目的融資和建設(shè)交付

日前，金融監(jiān)管總局與住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步發(fā)揮城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制作用滿足房地產(chǎn)項(xiàng)目合理融資需求的通知》強(qiáng)調(diào)，金融機(jī)構(gòu)需遵循市場化、法治化原則，獨(dú)立評審并自主決策對“白名單”項(xiàng)目的融資需求。項(xiàng)目確定后，將由一家主辦銀行負(fù)責(zé)其后續(xù)融資，并建立綠色通道，允許單列授信額度。此外，金融機(jī)構(gòu)還需根據(jù)通知內(nèi)容，制定盡職免責(zé)的具體實(shí)施細(xì)則。為確保協(xié)調(diào)機(jī)制的有效實(shí)施，兩部門已聯(lián)合成立工作專班，各省、城市也將相繼成立相應(yīng)工作專班。下一步，將持續(xù)推動(dòng)城市協(xié)調(diào)機(jī)制落地，全力支持房地產(chǎn)在建項(xiàng)目的融資和建設(shè)交付，保障購房人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展。

點(diǎn)評：這是解決房地產(chǎn)行業(yè)融資難問題的一個(gè)積極動(dòng)作。建立綠色通道、單列授信額度等措施，能夠?yàn)樵诮?xiàng)目提供更為直接的財(cái)務(wù)支持，特別是對資金鏈緊張的項(xiàng)目來說，能夠有效緩解資金壓力。加上金融機(jī)構(gòu)根據(jù)市場和法治原則獨(dú)立評審貸款，有助于提高融資效率，降低融資成本，同時(shí)也保護(hù)了購房人的權(quán)益。

NO.3 上海取消土拍溢價(jià)率10%上限要求

6月7日，上海市土地交易市場發(fā)布今年第三批次商品住房用地出讓公告。公告顯示，上海市第三批次商品住房用地共計(jì)出讓4幅地塊，出讓總面積約15.29公頃，起始總價(jià)84.21億元。上海市規(guī)劃和自然資源局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，根據(jù)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的新變化，從本輪批次的土地出讓開始，取消上海市商品住房用地溢價(jià)率10%的上限要求，成交地價(jià)由市場化競價(jià)確定，以進(jìn)一步提升土地資源市場化配置效率。值得一提的是，市場熱度較高的特定區(qū)域地塊，在出讓前仍需采取差別化調(diào)控措施，在溢價(jià)率超過一定限度后轉(zhuǎn)入搖號環(huán)節(jié)，以引導(dǎo)理性競價(jià)。

點(diǎn)評：這顯示了土地市場政策的靈活性，適時(shí)調(diào)整反映了政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的微調(diào)意圖。取消溢價(jià)限制提供了市場化機(jī)制，更多地依靠市場供需關(guān)系來形成價(jià)格，可能帶來土地成交價(jià)格的上升，從而可能推升新房價(jià)格。這一變化可能會(huì)吸引更多的開發(fā)商參與土地競拍。

NO.4 世茂股份股票將于6月14日終止上市暨摘牌

6月7日，世茂股份發(fā)布公告稱，于4月12日至5月15日，公司股票連續(xù)20個(gè)交易日的每日股票收盤價(jià)低于1元，觸及上交所股票上市規(guī)則相關(guān)規(guī)定的股票終止上市情形。經(jīng)上交所上市審核委員會(huì)審議，決定終止公司股票上市。根據(jù)股票上市相關(guān)規(guī)則，交易類強(qiáng)制退市公司股票不進(jìn)入退市整理期交易，公司股票將于6月14日終止上市暨摘牌。截至5月31日，公司及子公司公開市場債務(wù)、非公開市場的銀行和非銀金融機(jī)構(gòu)債務(wù)累計(jì)128.88億元未能按期支付。對于債務(wù)逾期的原因，公司表示，自2022年以來，公司銷售情況大幅度下滑的形勢尚未好轉(zhuǎn)，融資渠道收窄、受限的局面也未有效改觀，公司仍面臨流動(dòng)性緊張的問題。

點(diǎn)評：世茂股份的退市，是當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場中個(gè)別企業(yè)經(jīng)營困難的一個(gè)縮影，反映了市場對該公司前景的悲觀預(yù)期，對投資者和市場信心有負(fù)面影響，也給行業(yè)內(nèi)其他企業(yè)敲響了警鐘。

NO.5 萬科兩項(xiàng)抵押貸款獲銀行融資21億元

6月7日，萬科A披露兩則抵押貸款事項(xiàng)，共涉金額21億元。其中，萬科控股子公司昆明萬宜向交通銀行股份有限公司云南省分行申請貸款，貸款金額9億元，期限5年，昆明萬闊以所持有的昆明萬宜67%股權(quán)為前述貸款提供相應(yīng)質(zhì)押擔(dān)保。同時(shí)，為了配合本次貸款，萬科全資子公司云南萬科承諾昆明飛虎二期項(xiàng)目相關(guān)應(yīng)付款項(xiàng)將確保及時(shí)償付。此外，萬科已向交通銀行股份有限公司深圳分行申請銀行貸款并完成提款，提款金額共計(jì)人民幣12億元，期限3年。萬科控股子公司中山市萬陽房地產(chǎn)有限公司擬以持有的中山市城市之光房地產(chǎn)有限公司100%股權(quán)為前述貸款提供相應(yīng)質(zhì)押擔(dān)保。截至2024年5月31日，萬科擔(dān)保余額人民幣446.85億元，占公司2023年末經(jīng)審計(jì)歸屬于上市公司股東凈資產(chǎn)的比重為17.82%。

點(diǎn)評：此舉對萬科集團(tuán)的資金鏈將起到顯著的緩解作用。通過股權(quán)質(zhì)押獲得融資，顯示了公司在資本運(yùn)作上的多元化策略。同時(shí)，貸款金額和期限表明萬科對資金鏈管理的重視與長遠(yuǎn)規(guī)劃。雖然公司的擔(dān)保余額較高，但相較于公司凈資產(chǎn)比重尚在合理控制范圍內(nèi)，未來的財(cái)務(wù)狀況和償債能力仍需進(jìn)一步觀察。

NO.6 融信服務(wù)獨(dú)立非執(zhí)行董事葉阿忠辭職

6月10日，融信服務(wù)發(fā)布公告，宣布獨(dú)立非執(zhí)行董事葉阿忠因投入更多時(shí)間于其他業(yè)務(wù)承擔(dān)，于同日辭去公司獨(dú)立非執(zhí)行董事職務(wù)，并不再擔(dān)任集團(tuán)任何職位。融信服務(wù)表示，葉阿忠的辭職導(dǎo)致融信服務(wù)獨(dú)立非執(zhí)行董事目前僅兩人，不符合港交所上市規(guī)則第3.10（1）及3.10A條的規(guī)定，即董事會(huì)必須包括至少三名獨(dú)立非執(zhí)行董事，且獨(dú)立非執(zhí)行董事人數(shù)必須占董事會(huì)至少三分之一；同時(shí)也未能符合上市規(guī)則第3.21條對審核委員會(huì)成員的最低人數(shù)及組成規(guī)定，以及薪酬委員會(huì)和提名委員會(huì)不符合上市規(guī)則第3.25條及第3.27A條的規(guī)定。為解決上述問題，融信服務(wù)表示將根據(jù)上市規(guī)則第3.11及3.23條規(guī)定，在公告之日起三個(gè)月內(nèi)物色合適候選人，填補(bǔ)獨(dú)立非執(zhí)行董事空缺及各委員會(huì)成員空缺，并適時(shí)作出進(jìn)一步公告。

點(diǎn)評：這表明融信服務(wù)在公司治理結(jié)構(gòu)上存在短期的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。公司董事會(huì)的組成和運(yùn)作是公司治理的重要部分，獨(dú)立董事缺失可能會(huì)影響公司治理的有效性，增加潛在的運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。公司需盡快按照規(guī)定補(bǔ)充獨(dú)立董事，并完善公司治理結(jié)構(gòu)，以保持市場及投資者對公司的信心。

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