三四線城市新房去化周期34個月 “5·17”新政后如何去庫存？

每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 魏文藝    

降低首付比例、取消房貸利率下限、下調(diào)住房公積金利率……

5月17日央行系列房地產(chǎn)金融政策（以下簡稱“5·17”新政）出臺后，一線城市及熱點二線城市的房地產(chǎn)市場反應(yīng)迅速，看房人數(shù)及成交量均有明顯提升。而對于庫存去化壓力相對更大的三四線城市，此次新政落地后，市場又有哪些變化？

5月29日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者通過采訪多位三四線城市樓盤置業(yè)顧問及房產(chǎn)中介了解到，在“5·17”新政之前，不少三四線城市的首套房首付比例已降至20%，此次新政后進(jìn)一步降至15%，并下調(diào)住房公積金貸款利率，以及取消房貸利率下限。

“當(dāng)前，一二線城市樓市政策仍處于陸續(xù)松綁狀態(tài)，三四線城市基本已全面放開。”上述盤置業(yè)顧問及房產(chǎn)中介在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時均表示。

他們進(jìn)一步指出，為了刺激購房者買房，在此次新政基礎(chǔ)上，不少三四線城市還出臺了購房補(bǔ)貼以及提高住房公積金貸款額度等配套政策，來拉動市場。

不過，據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，此次新政對三四線城市房地產(chǎn)市場的影響遠(yuǎn)不及熱點城市，雖然也有城市的新房成交量出現(xiàn)反彈，但大多數(shù)三四線城市的成交量并未有明顯提升，有些城市的新房日成交量甚至持續(xù)在個位數(shù)。

“價格低也是吸引力”

“惠州此前是首套房按20%首付，現(xiàn)在降到15%，這對購房者的影響也不是很大，因為市場上低于15%首付的房源以及開發(fā)商墊首付的房源就有一大把，開發(fā)商就怕不來買房。”廣東省惠州市的房產(chǎn)中介小劉向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者如是表示。

小劉進(jìn)一步指出，雖然從城市能級來看，惠州并不顯眼，但作為臨近深圳的城市，除了本地購房需求外，外地購房者也不在少數(shù)。比如，有的購房者在深圳上班，父母則在惠州養(yǎng)老；有的購房者是看中惠州的海邊環(huán)境，買房就是假期過來度假用。

“畢竟價格低也是吸引力。目前，單價一萬元出頭的臨深、沿海帶精裝的房源，可供選擇范圍很大，而且價格相比兩年前已有了明顯回調(diào)。”小劉說道。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，從惠州樓市的整體成交情況來看，目前在大灣區(qū)各城市中排在前列。據(jù)樂有家數(shù)據(jù)，截至5月28日，5月份，惠州一手住宅成交2807套，僅次于廣州（4169套）和佛山（3346套）。

房價方面，雖然與兩年前相比處于低位，但目前惠州新房價格相比今年3月已有所反彈。據(jù)安居客數(shù)據(jù)，截至2024年5月，惠州新房均價為11661元/平方米，低點出現(xiàn)在今年3月（10687元/平方米）。

中原地產(chǎn)研究院表示，隨著“5·17”新政落地，惠州市場也出現(xiàn)了一些積極變化。由于購房者整體購房成本降低，特別是優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房及核心區(qū)位的成熟項目，最近成交量都呈上升勢頭?；葜莘康禺a(chǎn)市場經(jīng)過三年來的深度調(diào)整，目前底部已現(xiàn)。預(yù)計隨著去庫存政策不斷推出及落地，惠州樓市有望迎來觸底回升勢頭。

“如果具備了購房資格，首套房首付只需15%。但如果沒有購房資格，外地客過來購買住宅需要付全款，買公寓只能貸款五成，需首付五成。”海南省三亞市的房產(chǎn)中介小符告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，由于目前三亞的限購政策并未完全放開，所以“5·17”新政主要是刺激了一些本地改善性需求的購房者。

從成交情況來看，目前，三亞樓市并未出現(xiàn)明顯回暖。據(jù)三亞房產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)，自5月25日以來，三亞新房日成交量一直維持在個位數(shù)水平。

“今年5月初，大理已經(jīng)出臺過一波樓市支持政策，當(dāng)時首套房是20%首付，這次又降低到了15%，首套房貸款利率降到了3.6%。目前，大理沒有限購政策，外地人也可以購買。”在云南省大理市從事多年房產(chǎn)中介的小趙告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

據(jù)安居客數(shù)據(jù)，截至2024年5月，大理新房銷售均價為6497元/平方米，整體價格波動不大。自2023年8月以來，大理新房價格一直維持在單價6500元/平方米左右。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在采訪中了解到，相對于一二線城市購房者偏重地段、投資等屬性，三四線城市購房者更關(guān)注樓盤的價格、環(huán)境等屬性。

“首付只要四萬八，建筑面積119平方米，實用面積達(dá)145平方米，超高使用率。相當(dāng)于買三房再送一房，即買即裝即辦證，房子已經(jīng)是現(xiàn)房了。”湖南省益陽市谷山壹品項目的置業(yè)顧問小胡告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

新房去化周期34個月

當(dāng)前，各地樓市庫存去化依然面臨巨大壓力，尤其是眾多三四線城市。

據(jù)國家統(tǒng)計局5月17日發(fā)布的數(shù)據(jù)，截至4月末，全國商品房待售面積約7.46億平方米，同比增長15.7%，其中住宅待售面積同比增長24.5%。

另據(jù)易居研究院《百城住宅庫存報告》，4月，全國百城新建商品住宅庫存規(guī)模約5億平方米。4月全國百城中，一、二、三四線的新建商品住宅存銷比（去化周期）分別為20.1個月、23個月和34個月，對比2019年4月的去化周期，即13.5個月、9.2個月和10.5個月，這三類城市分別超出6.6個月、13.8個月和23.5個月。

顯然，三四線城市去庫存壓力最大。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，4月，全國百城中有42個城市去化周期超過36個月，基本是三四線城市。

對此，上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，由于近幾年土地市場降溫，并沒有產(chǎn)生太多庫存規(guī)模，這也說明，高庫存壓力主要源于消化能力偏弱。

事實上，面對去庫存壓力，在“5·17”新政出臺之前，三四線城市就出臺了多輪樓市優(yōu)化政策，其中，調(diào)整限購條件、降低置業(yè)門檻是一個重要方向。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在采訪中了解到，目前，三四線城市大多已經(jīng)執(zhí)行首套房首付比例15%、下調(diào)住房公積金貸款利率、取消房貸利率下限等政策。此外，不少三四線城市還出臺購房補(bǔ)貼、提高住房公積金貸款額度等配套政策。

例如，5月27日，河北省衡水市發(fā)布通知，夫妻一方繳存住房公積金的最高貸款額度由50萬元提高至60萬元；夫妻雙方繳存住房公積金的最高貸款額度由70萬元提高到80萬元；5月22日，山東聊城宣布，夫妻雙方均正常繳存住房公積金的家庭，最高貸款額度由60萬元提高至80萬元，單方正常繳存住房公積金的家庭，最高貸款額度由40萬元提高至60萬元。

購房補(bǔ)貼也是三四線城市采用最多的政策之一。5月27日，浙江省永康市發(fā)布通知，首次在永康購房可給予700元/平方米補(bǔ)貼，最高每套不高于10萬元。同日，安徽省巢湖市也發(fā)布通知，對于2024年5月15日（含15日）起至2025年5月14日期間新購買新建商品住房的購房人，單套住房累計最高可補(bǔ)貼不超過10萬元。

“之前自然資源部出臺了以去化周期36個月來衡量是否需要繼續(xù)進(jìn)行供地，這對三四線城市影響較大。對于大部分三四線城市來說，基本上是供大于求的城市，具備36個月以下庫存去化周期的城市屈指可數(shù)。整體來說，三四線城市樓市仍然面臨較大的去庫存壓力。”鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉表示，未來出臺政策“組合拳”，將是三四線城市的重要調(diào)整方向。