實探央行5·17新政后的深圳樓市：部分樓盤現(xiàn)場“人山人?！?， 讓利攬客仍是主流

每經記者 陳榮浩    每經編輯 魏文藝    

央行5·17樓市新政后，“接近日光”“凌晨賣房”“等客入場”等現(xiàn)象已經在大灣區(qū)部分樓盤現(xiàn)場上演。

5月17日，央行連發(fā)重磅政策，明確提出取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限，下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，調整首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于15%、二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于25%。

在央行新政發(fā)布后的首個周末（5月18日—19日），《每日經濟新聞》記者（以下簡稱每經記者或記者）實地走訪深圳龍華、光明等片區(qū)的部分樓盤現(xiàn)場了解到，看房者明顯增多，有些樓盤的營銷中心甚至出現(xiàn)“人山人海”的場景。不過，深圳多數(shù)樓盤項目仍以讓利攬客為主。

據(jù)記者了解，目前大灣區(qū)內不少城市已經執(zhí)行首套房15%首付政策。雖然深圳尚未官宣執(zhí)行該政策，但不少樓盤已經在按該政策進行攬客。“購房者可按15%繳納首付款，如果30天之內該政策未能執(zhí)行，所繳首付款可原路徑退還。”深圳某樓盤銷售人員告訴記者。

有樓盤凌晨仍在接待購房者

記者在位于深圳龍華清湖地鐵站附近的悅見和府現(xiàn)場看到，項目營銷中心的看房者可謂人山人海，不少中介人員甚至還在項目現(xiàn)場搞起了線上直播。

“折扣類型分兩種，一種是特惠八七折房源，只針對特定樓層和戶型，其他房源的折扣是九二折。”據(jù)該項目置業(yè)顧問劉雯介紹，因為開盤后市場熱度較高，最近幾天連凌晨都在接待購房者。

深圳龍華清湖地鐵附近悅見和府現(xiàn)場項目現(xiàn)場 圖片來源：每經記者 陳榮浩 攝

記者在走訪中注意到，深圳多數(shù)樓盤項目仍選擇讓利攬客。

如位于光明玉塘街道的天澤玉河府項目，今年5月初開盤時就推出了八五折優(yōu)惠，此外還可享受首付減10萬元的優(yōu)惠，折后單價為3.3萬—4.2萬元/平方米，月供1萬元出頭。同片區(qū)的深物業(yè)御棠上府項目，均價約3.99萬元/平方米，可享受九二折優(yōu)惠，一套20層82.64平方的房源總價約315萬元，折合單價約3.82萬元/平方米。

“深圳新盤多數(shù)還是有折扣的，但是現(xiàn)在購房者都比較追求性價比，并非開發(fā)商讓利了就愿意買單。如今是純買方市場，購房者更偏重地段和品質，這也倒逼開發(fā)商要在品質上下功夫。”深圳房產中介許萬文告訴每經記者。

不過從記者實地走訪的情況來看，深圳部分樓盤現(xiàn)場的客流量較為分化，看房熱度主要集中于一些熱門樓盤。雖然有些樓盤的讓利幅度也比較大，但項目現(xiàn)場并未因為此次新政而增加更多看房者。

據(jù)深圳中原研究中心數(shù)據(jù)，上周末（5月18日—19日）深圳二手房成交量較前一個周末上漲60%，新房成交量則上漲達90%。

每經記者梳理深圳部分開發(fā)商的海報發(fā)現(xiàn)，上周末成交較為火熱的樓盤主要包括鴻榮源•胤璇、潤璟里、悅見和府、金眾云山海等。其中，位于寶中的鴻榮源•胤璇項目于5月18日開盤，共推出129套房源，成交126套住宅，成交金額約14.9億元。這也是繼5月6日深圳放松限購新政后，深圳市場成交情況較好的新盤項目。

此外，據(jù)房產中介向每經記者提供的視頻，包括位于廣州黃埔的保利招商華發(fā)•中央公館、東莞濱海新區(qū)的濱海潤府，及東莞南城的萬科瑧灣匯等項目現(xiàn)場，在上周末均呈現(xiàn)出較高的客流量。

深圳部分開發(fā)商熱銷海報截圖

“政策執(zhí)行后現(xiàn)有折扣可能收回”

據(jù)記者了解，目前包括中山、東莞、惠州等在內的大灣區(qū)城市已經開始執(zhí)行首套房15%首付的政策，在不少房產中介的朋友圈，隨時可以看到“15%首付購房”的宣傳信息。

“其實惠州早在去年就有不少樓盤可以15%首付操作了，之前一般是開發(fā)商給墊付，現(xiàn)在則可以直接找銀行了。目前惠州‘零首付’的樓盤就有一大把，所以反而降低首付政策對惠州市場的影響并沒有想象中那么大。”惠州房產中介劉倩告訴每經記者。

來源：深圳某房產中介朋友圈截圖

相對而言，雖然目前深圳并未官宣執(zhí)行首套房15%首付政策，但在實際操作中，不少樓盤已經在按照該政策進行攬客了。

“現(xiàn)在深圳并未落實15%首付，但業(yè)內預計基本能落實下來。如果客戶對房源滿意，可以先按照15%首付繳納，如果在30天內該政策沒落實，所繳首付款可原路退還。”

據(jù)劉雯介紹，目前樓盤的定價策略基本上是與去化程度相關的，一般剛開盤時優(yōu)惠力度會較大，現(xiàn)在還有不少房源能享受到八六折、九二折優(yōu)惠。“如等到深圳執(zhí)行15%首付政策，預計上述折扣將會逐步收回。”

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，目前多數(shù)地方存在的問題是庫存壓力大、去化難度大，而年輕人不愿意買房本質上是支付能力不足，降低首付比例后，對于很多新市民、年輕人來說購房門檻下降了，可以探得著了。而且，降首付與降利率結合起來，再加上房價下跌和后續(xù)可能降稅費，月供負擔將大幅度下降，房貸將逐步進入可支付階段。

“‘5·17’央行新政會對市場信心的恢復起到非常積極的作用，但仍然不夠。”第一太平戴維斯深圳董事總經理吳睿向每經記者表示，當前發(fā)布的無論是貸款政策，還是限購放開，均主要是圍繞“銷售端”進行，起到了釋放購買力、刺激需求的作用。但同時也更需要從“融資端”發(fā)力的政策，目前房地產行業(yè)面對的最大痛點是資金流的緊張問題。

申萬宏源則在研報中提到，房地產刺激政策集中落地，房貸利率和首付比例的下降幅度超預期，收儲資源配套也不斷加碼。政策密集催化影響下，一些被前期房價回落而壓制的需求，短期可能集中釋放，房地產銷售脈沖式改善是大概率。

（應受訪者要求，文中劉雯、劉倩、許萬文均為化名）

封面圖片來源：每經記者 陳榮浩 攝