房產(chǎn)早參 | 穆迪: 預(yù)計中國新建住宅銷售額將降至8.5萬億至9萬億元；萬科5天內(nèi)獲多家銀行擔(dān)保貸款66.54億元

每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

| 2024年5月15日 星期三 |

NO.1 全國新房銷售額或?qū)⒔抵?.5萬億至9萬億元

5月14日， 穆迪表示，中國一二線級城市擁有更大經(jīng)濟(jì)規(guī)模和更富裕人口，再加上政府近期的支持措施，房地產(chǎn)需求韌性比三線或以下城市更強(qiáng)。穆迪指，由于買家對民營開發(fā)商項目的按時完工與交付感到擔(dān)憂，需求一直在從一手房市場轉(zhuǎn)向二手房市場。穆迪副總裁Kelly Chen表示，由于經(jīng)濟(jì)前景疲軟以及對項目完工和交付的擔(dān)憂繼續(xù)影響購房者信心，預(yù)計中國全國新建住宅銷售額將降至8.5萬億至9萬億元人民幣。該行預(yù)計，最近旨在刺激需求的政策不會在短期內(nèi)推動市場顯著反彈。在高線級城市，由于經(jīng)濟(jì)基本面走強(qiáng)，東部地區(qū)的新房銷售將表現(xiàn)突出。而在市場下行之際，大多數(shù)低線級城市的新建住宅銷售將繼續(xù)大幅下滑。穆迪認(rèn)為，在最近政策的影響下，已有房的業(yè)主借限購措施放寬來減持房產(chǎn)投資。

點評：穆迪預(yù)測中國住宅銷售額的下降，并強(qiáng)調(diào)了民營開發(fā)商面臨的困境，這反映了當(dāng)前市場對于開發(fā)商信任程度的降低，對項目交付的擔(dān)憂正在成為影響市場的關(guān)鍵因素。穆迪的分析強(qiáng)調(diào)了行業(yè)目前階段的差異化發(fā)展及市場信心的脆弱性。建議開發(fā)商在經(jīng)營策略上更加注重產(chǎn)品和服務(wù)的質(zhì)量，提升市場信任度，同時積極響應(yīng)市場變化，靈活調(diào)整銷售策略和資金運(yùn)作。

NO.2 萬科5天內(nèi)獲多家銀行擔(dān)保貸款66.54億元

5月13日晚間，萬科A發(fā)布公告稱，為滿足經(jīng)營需要，公司向銀行申請貸款，公司之控股子公司通過將持有的項目公司股權(quán)質(zhì)押或項目資產(chǎn)抵押等方式分別為相關(guān)貸款提供擔(dān)保，此外部分控股子公司作為共同借款人和公司一起承擔(dān)還款義務(wù)。具體來看，萬科向中國銀行深圳分行申請了本金6.9億元貸款，期限三年；向農(nóng)業(yè)銀行深圳分行申請三筆銀行貸款，本金合計22億元，期限均為三年。同時，萬科作為受信人從北京銀行深圳分行獲得授信44.49億元。其中，萬科作為主債務(wù)人，四家控股子公司分別作為共同債務(wù)人向北京銀行申請銀行貸款本金金額為19.63億元，期限為10年。此外，萬科作為借款人向北京銀行申請銀行貸款本金金額為5.01億元，期限10年。上述所有銀行借款均由萬科多家子公司提供股權(quán)質(zhì)押擔(dān)保。此前的5月10日，萬科還公告稱，已向中國郵政儲蓄銀行股份有限公司深圳羅湖區(qū)支行申請銀行貸款，貸款金額合計13億元，期限3年。綜上數(shù)據(jù)，不含授信，萬科在5天內(nèi)已累計獲得66.54億元銀行擔(dān)保貸款。

點評：萬科在短時間內(nèi)獲得多筆銀行貸款體現(xiàn)出其在銀行信貸市場仍有較強(qiáng)的融資能力和良好的信用評級。通過控股子公司為貸款提供擔(dān)保，展示了萬科在財務(wù)管理上的多元化策略，利用項目資產(chǎn)和股權(quán)確保經(jīng)營資金鏈的穩(wěn)定。這種穩(wěn)健的融資結(jié)構(gòu)有利于在當(dāng)前房地產(chǎn)市場不確定性條件下保持公司的財務(wù)安全和商業(yè)運(yùn)作。然而，對項目公司股權(quán)或資產(chǎn)的質(zhì)押，也可能增加公司在市場下行期的風(fēng)險敞口。

NO.3 雅居樂預(yù)期將無能力履行境外債務(wù)付款義務(wù)

5月14日早間，雅居樂在港交所發(fā)布公告，鑒于公司面臨的流動性壓力，于公告日期，公司尚未支付2020票據(jù)的有關(guān)利息，該票據(jù)利息支付的寬限期于2024年5月13日到期，并預(yù)期將無能力履行其境外債務(wù)項下的所有付款義務(wù)。據(jù)悉，該優(yōu)先票據(jù)分別為2020年10月8日及2020年11月10日發(fā)行，于2025年到期，總額為4.83億美元，利息為6.05%。雅居樂方面稱，將與債權(quán)人保持積極溝通，并將積極探討最佳的解決方案以實現(xiàn)長期持續(xù)發(fā)展，以維護(hù)各持份者的利益。同時，雅居樂表示，公司正在考慮所有可能的行動，包括但不限于針對集團(tuán)境外債務(wù)制定全面?zhèn)鶆?wù)管理解決方案，并將聘請外部財務(wù)顧問及法律顧問，以協(xié)助集團(tuán)評估資本結(jié)構(gòu)及流動性狀況，尋求可行的境外債務(wù)整體性解決方案。集團(tuán)將適時積極與境外債權(quán)人就潛在解決方案進(jìn)行溝通。

點評：這顯露出公司當(dāng)前面臨的流動性危機(jī)。這種情況可能是由于公司在經(jīng)營、市場預(yù)判和資本運(yùn)作方面存在問題，也可能與行業(yè)整體下行壓力有關(guān)。雅居樂此舉反映出企業(yè)應(yīng)對風(fēng)險的能力略顯不足，同時表明還未找到有效的資產(chǎn)重組和資金回流途徑，這對投資者信心以及公司未來發(fā)展造成了較大的負(fù)面影響。

NO.4 奧園集團(tuán)三只債券完成部分兌付將復(fù)牌

5月14日，奧園集團(tuán)宣布，旗下三只債券——“21奧園債”“20奧園02”“20奧園01”——在完成部分小額兌付后，計劃于2024年5月15日（星期三）開市時復(fù)牌。這三只債券自2024年1月2日起暫停交易。在此期間，奧園集團(tuán)對原定于2023年12月30日支付的相關(guān)款項進(jìn)行了調(diào)整，并在債券持有人會議上審議通過，為這三只債券提供了進(jìn)一步的寬限期。此外，奧園集團(tuán)已經(jīng)完成了部分小額兌付款及應(yīng)計未付利息款的支付。除了已經(jīng)調(diào)整的支付款項外，奧園集團(tuán)將繼續(xù)按照之前的約定進(jìn)行其余償付安排。

點評：這表明奧園在償債方面做出了積極努力，得到了市場的認(rèn)可，有助于改善投資者和市場的預(yù)期。此次債券提供進(jìn)一步的寬限期及小額兌付，表明奧園集團(tuán)仍在積極應(yīng)對債務(wù)問題，但也暴露出公司流動性方面的壓力。奧園集團(tuán)復(fù)牌意味著公司資本市場活動能夠繼續(xù)，這對于其資金鏈條和信用建設(shè)是積極的。然而，公司仍需提出更具體的長期財務(wù)策略，以穩(wěn)定市場信心并實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

NO.5 深交所擬對恒大集團(tuán)原董事夏海鈞作出處分

5月13日，深交所公告表示，經(jīng)查明，夏海鈞在作為恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司控股股東中國恒大集團(tuán)董事期間，涉嫌存在違反本所《公司債券上市規(guī)則（2018年修訂）》第1.5條、第1.6條相關(guān)規(guī)定的行為。根據(jù)深交所《公司債券上市規(guī)則（2018年修訂）》第8.3條、《自律監(jiān)管措施和紀(jì)律處分實施細(xì)則（2018年修訂）》第四十五條、《自律監(jiān)管措施和紀(jì)律處分實施辦法（2020年修訂）》第四十六條的規(guī)定，深交所擬對夏海鈞給予公開認(rèn)定終身不適合擔(dān)任債券發(fā)行人董事、監(jiān)事、高級管理人員及公開譴責(zé)的處分。因無法與夏海鈞取得聯(lián)系，深交所現(xiàn)以公告形式告知擬作出紀(jì)律處分的相關(guān)事宜，并要求自公告之日起十日內(nèi)到深交所領(lǐng)取《紀(jì)律處分事先告知書》，逾期未領(lǐng)取的，上述期限屆滿即視為送達(dá)，深交所將依照相關(guān)規(guī)定作出正式處分決定。

點評：此舉反映了監(jiān)管層對于違規(guī)行為零容忍的態(tài)度，同時也暴露了在特定狀況下監(jiān)管溝通的限制。這一事件凸顯了公司高級管理層的責(zé)任和制度執(zhí)行的重要性，同時也是對其他上市公司和高管的警示。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場環(huán)境下，公司的透明度和監(jiān)管遵循對于維護(hù)投資者信心至關(guān)重要。這起事件或許會對恒大的復(fù)蘇和重組產(chǎn)生影響，必須引起公司及行業(yè)的高度重視，并采取相應(yīng)的治理策略來避免此類問題再次發(fā)生。

封面圖片來源：每經(jīng)制圖