每經(jīng)熱評｜豪宅熱銷，是樓市回暖還是換倉？

每經(jīng)評論員 薛暉

近期，上海豪宅熱銷吸引了足夠的眼球，也引發(fā)了太多的遐想。

3月28日，中海·順昌玖里以196.5億元單盤銷售額刷新中國樓市開盤紀(jì)錄。4月21日，融創(chuàng)外灘壹號院二期則憑借單日99.97億元的銷售額成為年內(nèi)上海單盤銷售額TOP2的項(xiàng)目。4月25日，上海最新一處高端住宅項(xiàng)目“保利·世博天悅”開盤，套均價(jià)格超過3500萬元的項(xiàng)目單日銷售額超80億元。

上海豪宅熱銷，一度被解讀為樓市回暖的先兆。理由是，有錢人先知先覺，消息靈通，可以一定程度代表未來投資和消費(fèi)的趨勢。這種解讀，部分得以驗(yàn)證。4月下旬至5月初，北京、成都這些一線和新一線城市的房地產(chǎn)政策陸續(xù)松綁。難道樓市已從豪宅和一線城市率先重啟了？

然而，更廣泛的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)并不支持前述觀點(diǎn)。

例如，前4月TOP100房企銷售數(shù)據(jù)同比仍在下滑，只不過降幅有所收窄。從數(shù)量看，房價(jià)指數(shù)跌的城市明顯多于漲的城市。同時(shí)，多地二手房掛牌數(shù)屢創(chuàng)新高，且有量增價(jià)跌之勢。

如何判斷中國樓市走向，一直是個(gè)老大難問題。因?yàn)椋袊袌鎏?，區(qū)域差異也太大。就說豪宅熱銷與二手房拋壓加劇的矛盾現(xiàn)象，一種解讀是兩個(gè)群體分別看多和看空樓市，前者是“富人”后者是“窮人”。但中介人員則發(fā)現(xiàn)，兩個(gè)圖景間存在關(guān)聯(lián)。不乏個(gè)案顯示，買豪宅和拋二手房的是同一群人。也就是說，是同一群人在“賣舊買新”。按股市的術(shù)語，是調(diào)倉。個(gè)中邏輯是，隨著樓市需求的全面調(diào)整，勢必需要重新對不動(dòng)產(chǎn)估值。昔日普漲年代能夠雞犬升天的“老破小”，未來只會(huì)貶值。而部分區(qū)位好、品質(zhì)高、服務(wù)好的豪宅，則可以繼續(xù)保值增值。于是，房地產(chǎn)投資也面臨換倉。

目前，換倉的還只是最敏感最有實(shí)力的群體，而隨著市場深度調(diào)整，也許會(huì)有更多中等收入群體加入調(diào)倉行列。

當(dāng)然，還存在區(qū)域之間的不動(dòng)產(chǎn)換倉。由于部分三四線城市樓市迅速轉(zhuǎn)冷，而部分一線或新一線城市熱度不減，當(dāng)?shù)氐牟粍?dòng)產(chǎn)就成為調(diào)倉的熱門之選。賣掉三四線城市的多余房產(chǎn)，買進(jìn)熱點(diǎn)城市的不動(dòng)產(chǎn)，就是區(qū)域間的換倉。這種行為可能加劇區(qū)域間樓市的分化。除京、滬之外，成都、西安、杭州，這些人口凈流入的城市，以及三亞、西雙版納這類熱門旅游城市，會(huì)成為區(qū)域換倉的受益者。

這可能是相當(dāng)長時(shí)期樓市的一個(gè)趨勢。增量只在部分城市甚至部分區(qū)域發(fā)生，更多的交易只是在調(diào)倉。我們應(yīng)該逐漸適應(yīng)一個(gè)有漲有跌、有冷有熱、有搶有拋，甚至分化加劇的樓市。而房企和購房人、投資者，都要習(xí)慣這些變化。