企業(yè)觀察 | 房地產(chǎn)銷售額增長VS營收及凈利潤“雙降”！南山控股“押注”倉儲物流業(yè)務(wù)勝算幾何？

每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 魏文藝    

在官網(wǎng)介紹中，南山控股（SZ002314，股價2.25元，市值60.93億元）“系一家以現(xiàn)代高端倉儲物流為戰(zhàn)略性業(yè)務(wù)，以房地產(chǎn)開發(fā)為支撐性業(yè)務(wù)，以產(chǎn)城綜合開發(fā)為培育性業(yè)務(wù)的綜合性上市企業(yè)集團。”

雖然對外強調(diào)倉儲物流為戰(zhàn)略性業(yè)務(wù)，但拆解過往年報來看，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)仍然是南山控股營收的絕對主力。年報顯示，2023年南山控股房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的營收占比超過60%，達到62.45%；而倉儲物流業(yè)務(wù)的營收占比僅為15.10%。

值得注意的是，在行業(yè)整體下行之下，2023年南山控股的房地產(chǎn)銷售額卻逆勢增長，累計實現(xiàn)全口徑銷售金額173.7億元，同比增長15.8%。但即便如此，南山控股的營收和歸母凈利潤仍雙雙下降。

在4月18日舉行的南山控股業(yè)績會上，南山控股董事長楊國林在回應(yīng)《每日經(jīng)濟新聞》記者以投資者身份的提問時表示，凈利潤下降主要系經(jīng)減值測試，公司部分房地產(chǎn)項目存在減值跡象，計提減值準備同比增加。同時，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)本期交付項目計提的稅費增加。

房地產(chǎn)銷售額逆勢增長，營收及凈利潤雙降

報告期內(nèi)，南山控股房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)先后進入15個城市，累計開發(fā)項目68個，在售項目40個；累計可運營項目（含籌備）20個，對外輕資產(chǎn)運營輸出項目3個。

得益于持續(xù)深耕長三角、成渝等地區(qū)，南山控股2023年房地產(chǎn)銷售業(yè)績實現(xiàn)逆勢增長，累計實現(xiàn)全口徑銷售金額173.7億元，同比增長15.8%；權(quán)益銷售金額121.3億元，同比增長60.7%；合并報表范圍內(nèi)項目累計實現(xiàn)并表口徑銷售金額96.6億元，同比增長142.1%。

在克而瑞發(fā)布的《2023年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜》上，南山控股的全口徑銷售額排名為第73位，權(quán)益銷售額排名為第88位。

但即便如此，南山控股的營收和歸母凈利潤仍雙雙下降。報告期內(nèi)，南山控股實現(xiàn)營業(yè)收入120.57億元，同比減少0.77%；歸屬于上市公司股東的凈利潤1.47億元，同比減少78.41%；經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額57.01億元，同比增加352.62%，

對于凈利潤下滑，楊國林在業(yè)績會上表示，主要系經(jīng)減值測試，公司部分房地產(chǎn)項目存在減值跡象，計提減值準備同比增加。同時，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)本期交付項目計提的稅費增加。

“公司2023年度計提各項資產(chǎn)減值準備5.93億元，減少2023年度歸屬于上市公司股東凈利潤5.88億元。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的存貨跌價準備主要涉及武漢、東莞、都江堰地區(qū)部分項目。”楊國林表示，2023年全國房地產(chǎn)市場依然處于底部調(diào)整階段，公司基于現(xiàn)有項目銷售情況及市場表現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)按照可變現(xiàn)凈值與成本孰低方法進行存貨減值測試。

在拿地方面，南山控股選擇聚焦核心城市，以收定投。2023年全年，南山控股通過招拍掛方式獲取揚州江都、上海嘉定南門2宗土地，新增優(yōu)質(zhì)貨值約45.6億元，不過年報顯示，在南山控股大本營粵港澳大灣區(qū)的剩余可開發(fā)建筑面積已經(jīng)為零。

值得一提的是，2023年南山控股在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)方面強化內(nèi)生資金管控，優(yōu)化債務(wù)久期結(jié)構(gòu)，降低綜合融資成本，南山地產(chǎn)“三道紅線”指標維持綠檔。

倉儲物流業(yè)務(wù)毛利率近50%，推進REITs項目上市

相較于市場化房企，探索地產(chǎn)業(yè)務(wù)之外的多元化發(fā)展，背靠國資的南山控股某種程度上具有天然優(yōu)勢，通過重組布局了物流、地產(chǎn)和產(chǎn)城開發(fā)業(yè)務(wù)。

2015年，南山控股發(fā)行股份購買資產(chǎn)重大資產(chǎn)重組完成后，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)成為公司新增主營業(yè)務(wù)之一；2018年，南山控股發(fā)行A股股份換股吸收合并深基地重大資產(chǎn)重組事項實施完畢，倉儲物流業(yè)務(wù)成為公司新增主營業(yè)務(wù)之一。

然而經(jīng)歷多年發(fā)展和資源扶持，被南山控股排在業(yè)務(wù)首位、提列為戰(zhàn)略性業(yè)務(wù)的倉儲物流，依舊在行業(yè)二梯隊徘徊。2023年，南山控股旗下的寶灣物流實現(xiàn)營業(yè)收入18.36億元，同比增長13.1%，占全年營收比重約15%，相較2019年、2020年營收占比有所提升。

南山控股管理層在業(yè)績會上坦言，寶灣物流市場份額目前保持在第二梯隊前列的水平。截至2023年12月底，寶灣物流在全國范圍內(nèi)擁有或管理82個智慧物流 園區(qū)，運營、管理和規(guī)劃在建（含待建項目）倉儲面積逾960萬平方米。

對于寶灣物流的營收增長原因，管理層在業(yè)績會上解釋稱，主要是原有園區(qū)穩(wěn)定運營以及新園區(qū)投入使用且運營情況良好，租金收入穩(wěn)步提升。2023年實現(xiàn)經(jīng)營凈現(xiàn)金流11.87億元，同比下降10.4%，剔除政府增值稅留抵退稅款影響后，同比上升30.37%。

記者注意到，雖然倉儲物流業(yè)務(wù)和產(chǎn)城綜合開發(fā)業(yè)務(wù)的營收占比較低，但卻是南山控股利潤貢獻的主力。2023年，南山控股的倉儲物流實現(xiàn)毛利率近50%，同比增長1.6%；產(chǎn)城綜合開發(fā)業(yè)務(wù)實現(xiàn)毛利率25%，同比下降5.2%。而房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的毛利率僅為16.9%。

值得一提的是，倉儲物流REITs在近年來發(fā)展迅速，成為資本市場關(guān)注的焦點。南山控股也在積極參與REITs市場，南山控股寶灣物流公募REITs項目于2023年12月獲證監(jiān)會、深交所受理，目前尚在問詢階段。但與同期申報項目相比，南山控股物流REITs的進展似乎未能達到投資者預期，如同期申報的華夏深國際倉儲物流REITs已經(jīng)于4月2日注冊生效。

在業(yè)績會上，有投資者詢問南山控股寶灣物流公募REITs進展，及如何以此為基礎(chǔ)為股東創(chuàng)造價值。南山控股管理層回應(yīng)稱，寶灣物流基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs申報發(fā)行工作正按計劃進行中，具體進展情況，公司將按照相關(guān)規(guī)定及時履行信息披露義務(wù)。

對于在新的市場形勢下，如何平衡房地產(chǎn)業(yè)、倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園以及新能源業(yè)務(wù)的均衡發(fā)展，以及后期是否會減少地產(chǎn)業(yè)務(wù)布局，楊國林在業(yè)績會上表示，公司已形成以現(xiàn)代高端倉儲物流為戰(zhàn)略性主業(yè)、以房地產(chǎn)開發(fā)為支撐性主業(yè)、以產(chǎn)城綜合開發(fā)為培育性主業(yè)的發(fā)展布局。“公司戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型是個系統(tǒng)工程，非一朝一夕可達，公司將努力平衡好短中長期利益，在發(fā)展中調(diào)結(jié)構(gòu)，有序推動公司高質(zhì)量發(fā)展和產(chǎn)業(yè)深化轉(zhuǎn)型。”

封面圖片來源：視頻中國-VCG41N1421461306